张**、汤*与益阳鑫**有限公司（以下简称鑫玥公司）房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）张**、汤*与被告（反诉原告）益阳鑫**有限公司（以下简称鑫**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张**和汤*及委托代理人易黎虹，被告（反诉原告）鑫**司的委托代理人唐**、刘**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）张**、汤练诉称：2011年10月20日，原告与鑫**司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买鑫**司建设的位于益阳商业步行街东北侧“时代华府”的2栋2009号房，房屋总价为445848元。合同约定了付款方式、交房时间及违约责任等内容。合同签订后，原告全面履行了自己的义务。2013年10月31日，该栋房屋办理完竣工验收备案登记手续。同年12月1日，原告收到鑫**司寄来的信件，通知原告于2013年12月30日前去办理房屋验收及交付事宜。原告经委托检测发现房屋多处存在空鼓，渗水等严重质量问题，于同年12月23日要求鑫**司在30日内进行整改，但至今没有收到鑫**司的交房通知。请求判令鑫**司支付原告违约金104805元。

被告（反诉原告）鑫**司答辩及反诉称：反诉被告所诉鑫**司延期两年交房属实，但是延期交房的原因是政府职能部门造成的。反诉被告向鑫**司发出整改通知后，鑫**司组织人员进行了整改，整改合格后，反诉被告拒绝接受房屋，却向鑫**公司索赔违约金，给鑫**司的商业信誉及经济上造成了很大损失，请求：变更双方所签房屋买卖合同第10条的交房期限为2013年10月31日，判令反诉被告支付违约金10500元。

原告（反诉被告）张**、汤*针对反诉原告鑫**司的反诉辩称：1、反诉原告关于变更合同条款的请求不符合合同法司法解释（二）规定的情势变更原则情形，依法不能变更。2、至本案诉讼开始，反诉原告一直未依约履行交房义务，不存在反诉被告借故不收房的事实；反诉被告向反诉原告索赔违约金是依约主张自己的权利，是正常的法律途径，不存在诉讼给反诉原告的商业信誉造成损害和经济上造成了较大的损失。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2007年，鑫**司受让了益阳市**发有限公司挂牌转让的位于益阳市桃花仑路北侧面积为8388.3㎡的地块，土地用途为商业、居住，容积率为≤3.85，使用年限终止日期为2052年9月9日。2011年10月20日，鑫**司与张**、汤*签订了《益阳市商品房买卖合同》，约定：1、所购商品房的基本情况及计价情况：张**、汤*购买鑫**司的时代华府项目中的第2幢20层2009号房，建筑面积为149.62㎡，单价为2979.87元／㎡，总金额为445848元。2、付款方式为首付款155848元于2011年10月20日支付，剩余房款29万元采用银行按揭方式支付。3、交付期限及条件：鑫**司应当在2011年11月30日前将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的该商品房交付张**、汤*使用。4、房屋交接及违约责任：商品房达到交付条件后，鑫**司应当书面通知张**、汤*办理交付手续。由于鑫**司原因，未按本合同约定的期限将该商品房交付张**、汤*使用，逾期超过30日，张**、汤*要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鑫**司按日向张**、汤*支付已交付房款万分之三的违约金。由于张**、汤*的原因，未能按期接受房屋的，如果张**、汤*在接到鑫**司的交房通知之日起30日内未办理交房手续，视为鑫**司已履行交房义务。张**、汤*办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由鑫**司在30个工作日内整改，整改合格之前张**、汤*有权拒绝收房，超过整改期鑫**司应承担每日50元的延期交房责任。同日，张**、汤*向鑫**司交纳了首付款155848元、维修基金等费用13334元。同年11月22日，张**、汤*与中国建设**益阳市分行签订《个人住房借款合同》，张**、汤*向中国建设**益阳市分行借款29万元，借款期限为15年。2012年1月9日，中国建设**益阳市分行将29万元借款划入鑫**司的账户。2012年4月10日，益阳市时代华府2#楼开工，同年10月30日，经施工单位、设计单位，监理单位、建设单位验收合格。2013年12月1日，张**、汤*收到了鑫**司寄来的信件，通知张**、汤*于2013年12月30日前去办理房屋验收及交付事宜。张**和汤*委托了长沙星**有限公司对2009号房进行了检测，该房屋多处存在空鼓、渗水等质量问题。同年12月23日，张**和汤*向鑫**司发出函，要求鑫**司在30日内进行整改。鑫**司把2009号房室内墙面和地面的补整工程承包给案外人陈**，陈**在2014年农历春节前和春节后各整改了一次，至2014年4月23日，2009号房的质量问题已经整改到位，鑫**司通知张**和汤*收房，张**和汤*至今没有收房。

另查明：根据2013年第二次益阳市城市规划区经营性建设用地使用权出让及改变规划设计条件补交土地差价联系会议纪要，2013年8月19日，经益阳市规划局和益阳**源局审核，鑫**司受让的8388.3㎡的地块内涵容积率为商业二级≤1.5，居住二级≤2.0，鑫**司因容积率变化需补交土地差价款153156元。同年8月23日，鑫**司补交了土地差价款153156元。2014年7月11日，益阳**源局2014年第五次例会上，同意将鑫**司受让的8388.3㎡的土地住宅使用期限延长6年，终止日期为2058年9月9日，用户需补交延长6年出让年限的土地出让金。同年8月29日，鑫**司补交了土地差价款275851元。

上述事实，有2007（挂转）字-03号地块国有建设用地使用权转让方案、益阳市国土资源局国有建设用地使用权挂牌转让公告、益阳日报、益阳市商品房买卖合同、往来结算统一凭据、个人住房借款合同、个人贷款对账单、单位工程质量竣工验收记录、建设工程竣工验收备案表、房屋检测报告、致“时代华府”小区开发商函、施工协议、2013年益阳市经营性建设用地使用权出让改变规划设计条件补交土地差价会议纪要第2期、益阳市经营性用地有关指标审核表、益阳市国土资源局例会纪要（2014）07号、湖南省非税收入一般缴款书、证人陈**的证言、当事人及委托代理人的陈述等证据证实。

本院认为

本院认为，鑫**司与张**、汤*签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。鑫**司逾期交房，应承担违约责任。鑫**司关于变更双方所签房屋买卖合同第10条的交房期限为2013年10月31日的反诉请求，因不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的变更情形，故本院不予支持。鑫**司逾期交房时间为从鑫**司收到银行贷款之次日即2012年1月10日起至2013年11月30日止，共691天。本院兼顾本案合同的履行、争诉房屋的位置、鑫**司的过错程度（行政机关变更土地容积率和延长土地使用年限）、预期利益等综合因素，酌定违约金比例为日万分之一。逾期交房违约金为445848元X0.0001元／天x691天=30808.1元。鑫**司超过30个工作日整改期延期交房，应承担延期交房的违约责任。30个工作日宜按41个自然日计算，违约时间应从2014年2月3日起至同年4月22日止，共48天，违约金为48天x50元／天=2400元。两项违约金合计33208.1元。鑫**司关于张**、汤*支付违约金10500元的反诉请求，因商品房买卖合同中并未约定逾期收房的违约责任，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）益阳鑫**有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）张**、汤*支付逾期交房违约金33208.1元；

二、驳回原告（反诉被告）张**和汤*的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）益阳**有限公司的反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费2400元，由原告（反诉被告）张**和汤*共同负担1600元，被告（反诉原告）益阳市**有限公司负担800元；本案反诉费300元，由被告（反诉原告）益阳鑫**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳**民法院。

裁判日期

二〇一五年三月五日