鲁**与城**公司、向勇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告鲁**与被告古丈**有限责任公司、向勇房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年4月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲁**、被告古丈**有限责任公司和向勇委托代理人杜**、向显鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告鲁*艳诉称，2009年7月6日两被告与原告签订了一份《商品房买卖合同》，由原告购买两被告开发的古丈县司法局行政综合楼第一栋一单元702号商品房一套。合同约定该商品房总价为133572元，两被告应当于商品房交付使用后180日内为原告办理房地产权属证书。合同签订后，原告支付了购房款128572元，余款5000元待两被告给原告办理房地产权属证书后一次性付清。2009年8月1日两被告将商品房交付原告使用。但从交房起至今两被告一直没有给原告办理房地产权属证书。原告好多次要求其履行义务，两被告却以各种理由推脱。原告认为两被告的违约严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，要求依法判令两被告立即为原告办理国有土地使用证及房屋所有权证，办证所需费用由两被告承担，并判令两被告支付违约金，承担本案诉讼费。

为证明自己的主张，原告向本院提供了以下证据：

1、商品房购销合同复印件一份。拟证明原、被告进行商品房买卖，被告方违约，没有给原告办理产权证；

2、收款收据复印件。拟证明原告交付房款。

被告辩称

被告古丈县城**限责任公司口头辩称，1、被告公司确实与原告签订过房屋买卖合同，但是签订房屋买卖后公司实际没收到原告的购房款，原告主要的合同义务没有履行。原告给被告向*付款经过公司追认之后，公司也可以直接协助合同的履行。2、按照原告签订购房户的承诺书，以及被告向*给公司的承诺，税费的直接承担应当是购房户和向*，公司不承担办理两证税费的直接责任。

为证明自己的主张，原告向本院提供了以下证据：

1、古丈县司法行政综合楼开发协议复印件一份。拟证明需要司法局协调相关的费用，造成延误的原因是司法局；

2、委托书复印件。拟证明古丈县**开发公司2008年10月10日委托向勇进行开发。司法行政综合楼办理所有办证的税费是由向勇承担；

3、承诺书复印件。拟证明被告古丈县**发有限公司对原告购房不承担责任。

被告向*委托代理人口头答辩称：1、办理土地使用证总证的条件已经具备，被告将尽快办理。2、办完土地使用证总证之后再去办房屋所有权总证。3、办完房屋所有权总证后被告同意给原告办分证，办证产生的税费有约定的按照约定，无约定的按法定。

为证明自己的主张，被告向勇向本院提供了建筑工程施工许可证和建设用地规划许可证复印件。拟证明建设单位为被告古丈县**发有限公司。

在庭审过程中，被告古丈县**发有限公司于2015年8月6日对本案涉及的土地取得了古国用（2015）第472号国有土地使用证。

经庭审举证、质证，被告古丈县**发有限公司对原告提供的证据1真实性没有异议，对原告提供的证据2，认为原告所交购房款没有交与公司。被告向*对原告提供的证据均没有异议。

原告鲁**对被告古丈县**发有限公司提供的证据1、2没有异议，对被告提供的证据3，认为该承诺书不是自己签名的。被告向*对被告古丈县**发有限公司证据1、2、3没有异议，只是认为证据1、2不能达到证明目的。

对被告向*提供的证据，原告鲁**及被告古丈县**发有限公司没有异议。

原、被告双方对古国用（2015）第472号国有土地使用证没有异议。

对原、被告双方提供的证据，本院做如下认证：对被告古丈县城**限责任公司提供的证据1，虽然其是名为委托开发合同实际为土地使用权转让合同，在本案起诉前也未经有批准权的人民政府批准，但该合同与本案没有关联性，故对此证据本院不予采信。对原、被告双方提供的其他证据及古国用（2015）第472号国有土地使用证，因内容真实，形式和来源合法，且与本案具有关联性，均可以作为认定本案事实的证据，本院予以采信。

根据当事人举证、质证、当庭陈述及本院认证情况，查明以下法律事实：2008年7月28日古丈县司法局拟修建办公住宅一体的综合楼，委托古丈县城**限责任公司进行开发，同年9月15日该工程取得了编号为0809002号建设用地规划许可证。同年10月10日被告古丈县城**限责任公司将该综合楼委托被告向*进行自主开发，由向*为司法局无偿承建400平方米的办公楼，给司法局14户购房户按1150元／平方米进行销售，向公司交纳管理费5万元，其余开发的房产由向*自行处置，综合楼所产生的债权、债务、税费、安全、质量等均由向*全权负责。同年11月12日该工程取得编号为43312620081112101号建筑工程施工许可证，该证载明建设单位为古丈县城**限责任公司，施工单位为吉首市第二建筑安装公司，合同竣工时间为2009年7月12日。但被告古丈县**发有限公司作为建设单位在起诉前没有取得该宗土地使用权。房屋建成后，2009年6月20日被告古丈县城**限责任公司作为出卖人及被告向*作为委托代理人签名并加盖古丈县司法局司法行政综合楼项目部公章的形式与原告鲁**签订了一份编号为1702号的《商品房买卖合同》，合同载明出卖人以出让方式取得古丈县司法局坪场外侧地块的土地使用权，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，但土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号为空白。原告鲁**购买被告古丈县司法局行政综合楼第一幢一单元702号商品房一套。该商品房建筑面积为111.31平方米，实属面积以产权证面积为准，每平方米1200元，总价为133572元，首付7万元，剩余63572元于2009年7月20日付清。出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但合同没有约定违约责任，也没有约定办理权属证书税费承担办法。合同签订后，原告支付了购房款128572元，并由向*以加盖古丈县司法局司法行政综合楼项目部公章的形式给原告出具了收款收据。余款5000元，双方口头约定待被告给原告办理房地产权属证书后一次性付清。后被告古丈县城**限责任公司又叫原告鲁**丈夫张**以原告名义出示了一份承诺书，该承诺书载明原告与被告签订的商品房购销合同中所购买的房屋的质量风险以及购房风险（包括本次购房所可能发生的一切纠纷责任），均由原告自己承担。保修责任条款及物业管理方面事务由原告直接与司法局和项目部向*负责处理，绝不要出卖人古丈县**发有限公司承担任何责任。本承诺若与商品房购房协议有抵触的条款与内容，均以本承诺内容为准。2009年7月6日该合同涉及的房产到古丈**管理局进行了预告登记。2009年8月1日被告将商品房交付原告使用。原告多次要求被告向*履行办证义务，因该房屋建设方古丈县城**限责任公司一直没有通过出让取得土地使用证，原告购买的房屋无法办理房地产权属证书。原告认为两被告的违约严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，要求依法判令两被告为原告所购买的房屋办理国有土地使用证及房屋所有权证，办证所需费用由两被告承担，并判令两被告支付逾期办理房产证的违约金，承担本案诉讼费。

在本院审理过程中，经双方当事人申请庭外和解，被告古丈县城**限责任公司于2015年8月6日到古丈县国土资源局办理了古国用（2015）第472号国有土地使用证，但至今仍不能给原告所购买的房屋办理相关土地使用证及房屋所有权证，双方庭外和解达不成一致。

本院认为

本案经本院审判委员会讨论后认为，原、被告之间签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，并没有违反法律强制性规定，且原告对购买的房屋已经居住多年，被告古丈县城**限责任公司对修建房屋的土地已经补办了古国用（2015）第472号国有土地使用证，双方商品房购销合同应受法律保护。被告古丈县城**限责任公司委托被告向*以古丈县司法局司法行政综合楼项目部名义进行开发，该项目部没有领取营业执照，没有依法设立，根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十三条的规定，被告古丈县城**限责任公司应为本案当事人。原、被告双方签订的商品房购销合同中明确出卖人为古丈县**限责任公司，向*为委托代理人。被告向*以自己和古丈县司法局司法行政综合楼项目部名义在与原告签订的商品房购销合同上签名盖章，其民事责任应当由被告古丈县**限责任公司承担。被告古丈县城**限责任公司给被告向*出具委托书，该委托书涉及的被委托人向*对修建该房屋的债权、债务、税费、安全、质量负责的义务对原告没有约束力，不能对抗原告。在被告古丈县城**限责任公司对外承担责任后，可以依双方委托书中约定的权利要求被告向*承担相应的义务。故对原告鲁**要求被告古丈县城**限责任公司办理国有土地使用证和房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。但因双方商品房购销合同中对于办理权属证书所需的税费没有进行约定，故对办理权属证书所需的税费，应当按照法律的规定由双方承担。对于原告鲁**要求被告方承担逾期办证违约金的诉讼请求，因双方在签订商品房购销合同时，原告明知该合同中土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号为空白，而不对被告是否已经取得该房屋土地使用权进行必要的审查，导致因被告实际没有取得土地使用权而致使原告购买的房屋不能在双方合同约定的期限内办理产权登记，对此原告也有一定的责任。故对原告鲁**要求被告古丈县城**限责任公司承担逾期办理权属证书违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下：

裁判结果

被告古丈县城**限责任公司于本判决生效后三个月内给原告鲁**购买的古丈县司法局行政综合楼第一幢一单元702号房屋办理国有土地使用证和房屋所有权证转移登记手续，原告鲁**协助提供办理权属证书应由其出示的相关资料。办理上述权属证书所需税费，按照法律、法规规定的交纳对象由双方各自承担；

驳回原告鲁**其他诉讼请求。

案件受理费2971元，由被告古丈**有限责任公司承担2000元，限于本判决生效后七日内交纳。原告鲁**承担971元（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本。上诉于湖南省湘**中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月二十三日