郴州相**有限公司诉肖满英租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告郴州某**有限公司（以下简称某某房地产公司）与被告肖*某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告某某房地产公司的委托代理人李某某、被告肖*某及其委托代理人肖家某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某房地产公司诉请：1、依法判令被告立即腾出所租赁的某某小区22-53号门面。2、依法判令被告支付欠交租金7800.00元（2015年7月-2015年11月后段另付）。3、依法判令被告支付违约金2340元，共计10100元。4、判令被告承担本案诉讼费用。

被告肖**答辩要点：原告未与被告协商过解除合同的事宜，被告也没有拒交租金。现原告还切断了被告门面的生活用电，给被告造成的损失应当由原告承担。

查明的事实

根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：

一、双方当事人无争议的事实

2012年12月20日，原告某某房地产公司（甲方、出租方）与被告肖*某（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，合同约定，甲方同意将本公司开发的某某小区第22-53号门面租给乙方经营，门面建筑面积为52.27平方米，经营项目为花卉；租赁期限为2013年1月1日起至2013年12月31日止，合同期满，自动终止；租赁金额为1560元/月，按季交纳，每个季前的最后3天前须将下个季度租金交清。签订该合同时，被告肖*某支付给原告财产保证金1560元、合同保证金3120元。被告肖*某支付租金至2015年6月份,之后的租金未支付，亦未办理终止租赁的手续，所交纳的门面财产押金和合同保证金未退回。

二、双方当事人有争议的事实

（一）2012年12月20日签订的《租赁合同》是否已经解除，被告是否应立即腾出所租赁的门面

原告某某房地产公司认为该租赁合同已经解除，被告应当腾出所租赁的门面，理由是：某某小区22-53号门面系原告所有的，原告有合法处分权；因为湖**务厅及郴州市政府立项授牌020跨境电商（郴州站）电子商务步行体验街进行升级改造，该租赁合同已经不能继续履行，原告分别在2015年8月31日、10月15日两次书面通知被告肖*某《租赁合同》到期，合同自动终止，被告收到了原告发出的通知，该租赁合同解除，被告应当立即腾出所租赁的门面。对此，原告提交了租赁合同、通知复印件、湖**务厅、郴州市商务局文件复印件、复函通知复印件予以证明。

被告肖*某认为该租赁合同未解除，被告不应当搬离门面，理由是：原告没有单方解除合同的法定事由，又未与被告协商而达成一致意见，合同继续有效；并认为即便合同已经终止了，被告有优先承租权。对此，被告未提交相关证据予以证明。

本院认为

本院认为，原、被告双方2012年12月18日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。租赁期间届满后，双方未续签合同，但是被告继续占有使用所租门面并交纳租金，原告未提出异议并接收租金，该租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告以湖南省商务厅及郴州市政府立项授牌020跨境电商（郴州站）电子商务步行体验街进行升级改造《租赁合同》无法继续履行为由通知被告解除合同，被告于2015年11月11日对解除租赁合同的通知出具复函，说明该通知被告已收到，该租赁合同解除。但是立即腾出门面于法于理不合，应当给被告合理期限搬离。

（二）被告肖*某从2015年7月份起未付租金是否违约

原告某某房地产公司认为被告实际占用所租赁门面却未支付租金，按《租赁合同》约定，被告已经构成违约，被告应当支付租金并按拖欠租金的30%支付违约金。对此，原告提交了租赁合同、通知复印件、复函通知复印件予以证明。被告肖*某认为2015年7月份后的租金未交纳是因为原告欲解除合同而拒收所致，是原告的原因，不能算是被告违约，被告不应承担违约责任。对此，被告未提交相关证据予以证明。本院认为，尽管被告提交的录音资料没有确定的制作时间和地点，不能单独作为定案依据，但是综合从原告提交的证据以及原、被告当庭的陈述可确定，原告因为湖**务厅及郴州市政府立项授牌020跨境电商（郴州站）电子商务步行体验街的计划可能要解除双方签订的《租赁合同》而暂时未收取被告的租金，不能以此认定被告违约。

判决的理由与结果

本院认为，本案属租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》已解除，被告应当搬离，在搬出之前，被告实际占有使用了所租赁的门面，应当支付租金；但是被告未交纳2015年7月份以后的租金并不是被告单方面的原因，被告不构成违约，不应当承担违约责任。被告提出的优先承租权的答辩理由，法律没有相关规定，双方的合同也未约定，本院不予采信。被告提出原告切断了所租赁门面的生活用电造成了经济损失的事宜，没有证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、限被告肖*某于本判决生效后一个月内搬离所租赁的湖南省某某市某某区某某路某某小区22-53号门面；

二、被告肖*某支付原告郴州某**有限公司2015年7月-11月份门面租金7800元（1560元/月×5个月，此后另计），此款限被告肖*某于本判决生效后十五日内付清。

三、驳回原告郴州某**有限公司其他诉讼请求。

如果被告肖*某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果被告肖*某未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。

本案案件受理费53元，由原告郴**发有限公司负担12元，被告肖*某负担41元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二○一六年一月二十二日