长沙双**限公司与赖*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告长沙双**限公司（以下简称双**公司）与被告赖*物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告双**公司的委托代理人颜*、郭**到庭参加了诉讼，被告赖*经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：原告系2011年5月17日依法成立的物业服务企业，同年9月2日通过招标方式确定为长沙**限公司（以下简称宏**公司）开发建设的“假日.摩纳哥”住宅小区前期物业管理的中标人。同年9月10日，原告与宏**公司签订了一份《“假日.摩纳哥”前期物业管理服务合同》，合同约定了双方各自的权利义务。2011年6月14日，被告赖*从宏**公司购买了“假日.摩纳哥”第1栋1101号普通住宅，该房建筑面积为134.48㎡。2011年9月30日，宏**公司向被告交付该房屋，同时，原告与被告签订了《“假日.摩纳哥”前期物业服务协议》，双方就物业管理服务内容、物业服务收费标准、维修基金的管理与使用、违约责任等进行了约定。2014年2月19日，被告向原告交纳了截至2014年5月31日的物业管理费，但自2014年6月1日起，被告不再向原告交纳物业服务费，原告多次催缴未果，遂向法院起诉，请求判令：1、被告向原告交纳物业服务费4518.53元；2、被告向原告支付逾期付款违约金4066.68元（已计算至2015年9月30日，后段逾期付款违约金按日3‰标准继续计算至生效判决确定给付之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告赖*书面辩称：被告并非故意拖欠物业管理费，拖欠原因如下：1、2014年3月，原告双**司未经被告允许将被告店铺的一张价值六千元的玻璃门砌在墙上，侵犯了被告的所有权，被告多次要求原告赔偿未果；2、小区物业管理差、有时楼道垃圾、电梯垃圾好几天都没有人打理；3、被告所购住房自楼上1201业主装修开始楼顶即漏水，导致被告受损严重，被告多次要求原告公司处理，原告至今没有处理好；4、原告从未上门收缴物业管理费。被告认为上述问题原告没有与被告协商好，被告有权拒交物业管理费。

在庭审调查过程中，原告围绕自己的主张提交了如下证据：

1、中标通知书，拟证明原告系长沙**限公司开发的“假日摩纳哥”住宅小区前期物业管理的中标人；

2、假日.摩纳哥前期物业服务协议，拟证明被告赖*与原告签订了前期物业服务协议，双方约定了各自的权利义务；

3、湖南省服务价格登记证，拟证明自2011年9月29日起，“假日.摩纳哥”住宅小区物业管理费为1.4元／㎡／月；

4、收款收据，拟证明被告赖*自2014年6月1日起至现在一直未向原告支付物业服务费；

5、催缴通知单，拟证明原告多次向被告催收物业服务费及要求被告支付逾期付款违约金。

被告赖*未到庭，未对上述证据发表质证意见。

被告赖*在举证期限内向本院提交了照片五张，拟证明原告将其所有的玻璃门占用，原告应赔偿被告损失6000元。

原告对被告提交的上述证据真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。原告确实采用了被告放置在架空层公共空间的几块废旧玻璃改善停放摩托车的架空层公共空间，当时不知道是谁的玻璃，被告说是他的玻璃后，原告愿意按玻璃价格补偿被告不超过400元，被告硬说是带铝合金的门，要原告赔偿6000元，原告认为被告无理，所以双方协商不成。

原、被告提交的上列证据，本院综合认证如下：原告提交的证据1-5来源合法、内容真实、与本案相关联，依法采信为有效证据。被告提交的证据结合庭审笔录，本院对原告占用被告的玻璃用于改善公共空间的事实予以采信。

根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：

被告赖*系宁乡县“假日.摩纳哥”小区1栋1101室业主，其所购房屋建筑面积为134.48㎡，2012年6月4日收房。2011年9月10日长沙**限公司与原告**公司签订了《“假日.摩纳哥”前期物业管理服务合同》约定长沙**限公司选聘原告**公司对假日.摩纳哥提供前期物业管理服务，其中第三章关于服务费用约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（第一年）住宅1.0元／月.平方米；商铺（暂定）0.8元／月.平方米；停车位服务费30元／月，前述收费标准由乙方向政府物价部门申请批准。之后，原告与被告赖*签订了《假日.摩纳哥前期物业服务协议》，约定由原告为被告居住小区提供物业管理服务，关于物业服务收费双方约定：生活用住宅按建筑面积每月每平方米1元标准计收物业费，以物价部门批准的标准范围进行调整，物业服务费每年交纳一次，首次时间为购房合同约定的交房日期，第二次交纳费用的时间为当年度费用期满前30日，依次类推。关于违约责任双方约定如乙方（被告赖*）不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金。2011年9月29日，宁乡县发展和改革局向原告**公司发放湖南省服务价格登记证，确定原告**公司可向业主收取物业管理费，收费标准为1.4元／㎡.月。2014年2月19日，被告赖*向原告交纳了截至2014年5月31日止的物业服务费，2014年6月1日起至起诉日止的物业服务费，原告多次上门催收，被告提出原告占用了被告所有的钢化玻璃门，应先行赔偿，双方协商未果，遂酿成诉讼。

本院查明

另查明，依据原、被告双方合同约定，被告应在2014年5月31日前交纳2014年6月1日至2015年5月31日期间的物业管理费2259.26元（134.48㎡×1.4元／㎡.月×12月），至2015年9月30日止，原告拖欠该年度物业服务费已达16个月；被告应在2015年5月31日前交纳2015年6月1日至2016年5月31日期间的物业管理费2259.26元（134.48㎡×1.4元／㎡.月×12月），至2015年9月30日止，原告拖欠该年度费用已达4个月。

本院认为

本院认为：原、被告签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。物业服务合同签订后，原告**公司提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，理应如约交纳相应的物业管理费。被告不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。本案原、被告双方在合同中明确约定如未及时交纳管理费，将从逾期之日起按每天3‰加收滞纳金，该滞纳金具有违约金的性质，但此违约金约定标准过高，有违公平原则，本院确定按日万分之五标准计算每月欠缴物业管理费的违约金，该违约金从违约之日起即2014年6月1日起至2015年9月30日止，按月累计为677.77元（2259.26元×0.05%×（16个月＋4个月）×30＝677.77元］。被告辩称原告未按物业服务合同约定提供完善物业服务，但未提供证据予以证实，其抗辩事实本院不予采信。被告提出原告侵占了被告的钢化玻璃，原告应赔偿被告损失，其请求可另案解决，不应成为拒交物业费的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告赖*于本判决生效之日起5日内向原告长沙双**限公司支付自2014年6月1日起至2016年5月31日止的物业管理费4518.52元；

二、被告赖*于本判决生效之日起5日内向原告长沙双**限公司支付自2014年6月1日起至2015年9月30日止的逾期付款违约金677.77元（后段至实际清偿之日止的逾期付款违约金按日万分之五标准继续计算）；

三、驳回原告长沙双**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元，由被告赖*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月二十三日