原告谢**与被告郴州市北湖区增福街道办事处长冲村冯家组租赁合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告谢**与被告郴州市北湖区增福街道办事处长冲村冯家组（以下简称长冲村冯家组）租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢**的委托代理人黄**、被告长冲村冯家组的委托代理人冯**、黄**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告谢**诉称：被告明知本组在郴州市规划区内，将本组的空坪出租办厂，不可能办出国土、规划等手续，必被强制拆除，却告知原告可以帮助办理国土、规划等法定手续，并于2011年12月24日同原告签订《租地合同》，约定：被告有块空坪（面积约2.5亩）出租，原告愿意将此地租下办厂，每年租金4万元，租金每年交一次等内容。据此，被告负责人冯**、李**分别先后收取原告租地押金、租金、挖机平地、做水沟、砌房子工程预付款合计7.6万元。原告交了上述款项后，被告一没有办理（依法也不可能办理）临时建设用地法定手续；二是土地出租未经被告村民大会或代表大会同意，合同目的不仅无法实现，而且履行合同必将违反法律强制性的规定，须承担违法的后果，造成更严重的经济损失；原告多次找到被告协商解决确认合同无效、退还所交款项，无果。原告认为《租地合同》的内容违反了我国土地管理法、城乡规划法等法律的强制性规定，属无效合同，且过错完全在被告，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定，特向法院提起诉讼，诉讼请求：

1、判决确认原告与被告所签的《租地合同》无效；

2、判决被告返还原告租金等款76000元，并赔偿原告损失4000元，共计80000元；

3、判决被告承担本案的全部诉讼费用。

原告为支持其诉讼请求，提供如下证据：

1、原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼资格。

2、租赁合同，拟证明在2011年12月24日原被告约定被告将一块空平出租给原告办厂，租期、租金以及以后增收等内容，这是明显违反了法律规定，程序上也违反了法律规定，被告并没有通过村委会会议。

3、原告向被告交款金额收条5份，拟证明被告根据租赁合同先后收取租金、押金，补偿款共计74000元。

4、土地规划照片5张，拟证明出租的空平是居民居住用地，而不是商业用地，不能改变用地的用途，与城市规划是相违背的。拟证明被告已经将该块土地另做他用。

被告辩称

被告长冲村冯家组辩称：2011年3月24日，原告带着现金找到冯**，协商一致签订了租赁合同，并缴纳了现金，冯**在原告签订合同时，没有对具体做什么用而深究，原告就空坪使用是否违法没有做进一步规定，但并不是代表被告认可。至于合同签订后被告应原告要求请挖机修理空坪，被告也附上照片，可以现场勘察。过完春节后，被告多次打电话要原告在租赁场地进行使用，被告也一直没有回复被告。被告认为于原告签订的租赁合同是在2011年，原告是在2013年向人民法院起诉，要求返还8万余元，原告的诉请不符合法律规定，合同上也没有注明被告应帮原告办理土地手续，作为被告主要协助原告办理相关的水电通用即可，所以只要申报上级主管部门即可，并办理相应的手续，即没有通过村民会议，与原告不相关。答辩人履行了租赁义务，至今已2年时间，被告一直拖欠原告租金2万元。请求法院予以驳回原告的诉讼请求。

被告长冲村冯家组为支持其抗辩意见向法院提交如下证据：

1、证明一份，拟证明被告出租的土地是由村组指定作为发展经济用地，所以现在承租给原告是符合村民的规划和乡村规划。

2、照片一组，拟证明现在租赁的空平已经按照原告的要求进行了修整，并且建立了房屋，押金以及租金等费用在原告的要求下进行了开销。

3、土地权证复印件，拟证明该块地属于冯家组集体所有。

经本院组织庭审质证，被告长冲村冯家组对原告谢**提交的1号证据无异议；对2号证据认为冯**是长冲村的会计，原告与被告签订的合同并不是由冯**作为主体，而是由冯家组签订的协议；对3号证据认为押金10000元、租金20000元、工资款14000元、工程预付款20000元予以认可，其他的费用不予认可；对4号证据认为超过举证期限，不予质证。

原告谢**对被告长冲村冯家组提交的1号证据的真实性合法性有异议，该份证据恰恰证明不能用于建房、建厂，该土地出租办厂违反了土地、城乡规划法强制性规定，恰恰证明原告当时听信被告出租空坪经市领导指定可以兴建石材加工厂；对2号证据的真实性，以超过举证期限为由不予质证；对3号证据的客观性、关联性无异议，对证明方向有异议，并没有证明被告出租的地方可以用于办厂。

根据双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：

原告提交的1-4号证据具有真实性、合法性、关联性，并具有证据的证明力，本院予以认定，可作为本案的定案依据。

被告长冲村冯家组提交的1-3号证据具有真实性、合法性、关联性，并具有证据的证明力，本院予以认定，可作为本案的定案依据。

本院依据当事人的举证、质证及本院认证，结合庭审情况及当事人的陈述，认定如下案件事实：

2011年12月24日，被告**家组与原告谢**协商，约定将该村组内一块农民集体所有土地（面积约2.5亩）出租给原告谢**开办石材加工厂，双方签订了一份《租地合同》，内容为：“租地合同，甲方：郴州市北湖区市郊乡长冲村冯家组，乙方：郴州宏丰石材谢**，郴州市北湖区市郊乡长冲冯家组有块空坪出租，乙方郴州宏丰石材谢**愿意将此地租下办厂，经甲乙双方协商如下：一、经双方同意，租赁每年肆万元，租金半年交一次。二、租期拾年，从2011年12月24日至2021年12月24日止。三、如国家征收，甲乙双方不得以任何理由阻止。四、合同未到期，如国家征收，厂房的赔偿给乙方。五、合同到期后，所有不动厂归甲方，机械设备由乙方拆走。六、合同到期后，如乙方续租，同等条件下优先租给乙方。七、甲方水电到位，合同期满后归还给甲方，搭头费由乙方自负。八、交押金壹万元。九、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，签字生效。十、本合同从2012年2月1号执行。甲方签字：冯**北湖区市郊乡长冲村冯家组（盖章），乙方签字：谢**，备注：承租地面积大约2.5亩，2011年12月24日。”同日，原告谢**向被告**家组支付租地押金10000元、半年租金20000元，该款由被告**家组会计冯**收取，并出具收条。因原告承租的土地需进行建设施工，原告谢**与冯**协商由冯**处理相关事宜，2011年11月24日，原告谢**向冯**支付挖机平地、做水沟及工资款14000元，由冯**出具收条。2012年1月17日，原告谢**向冯**支付建房工程预付款20000元，由冯**出具收条。

本院查明

另查明，被告长冲村冯家组出租给原告谢**的土地属农民集体所有土地（面积约2.5亩），双方签订《租地合同》时未依法办理农用地转建设用地审批手续。2014年3月5日，郴州市北**村民委员会出具《证明》一份，内容为：“证明，北**法院：兹有我村四组于2006年因新农村发展需要，市领导到我村指导工作，指定在一定范围内确定部分为农村经济发展用地进行发展村组经济，冯家村民小组的集体土地冯**使用土地范围权属内属长冲村四组发展经济用地属实。”

本院认为

本院认为，本案属于租赁合同纠纷。当事人订立合同的过程应当符合法律规定，且合同应具备法律规定的生效要件，如已成立的合同违反法律、行政法规的禁止性规定及社会公共利益，应认定为无效合同。本案争议焦点如下：1、原、被告双方签订的《租地合同》的效力问题；2、被告是否应当向原告返还租金等款项并赔偿损失的问题。

一、原、被告双方签订的《租地合同》的效力问题。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，原告谢**承租被告长冲村冯家组内的农民集体所有土地系用于开办石材厂，但该土地属农民集体所有的农业用地，不能出租用于非农业建设，且原告开办的石材厂并未依法取得建设用地使用权，因此，原、被告双方于2011年12月24日签订的《租地合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应属无效。

二、被告是否应当向原告返还租金等款项并赔偿损失的问题。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告长冲村冯家组按照《租地合同》约定向原告谢**收取了租地押金、半年租金共计30000元，该《租地合同》确定无效后，被告长冲村冯家组应向原告退还基于该无效合同所收取的租地押金及租金。对于原告谢**向冯**支付的平整土地工资、建房工程款等34000元，该款项系原告谢**与冯**基于双方之间的承揽合同关系而发生的，与本案租赁合同纠纷并非同一民事法律关系，本案中不予作出处理，原告谢**可另行主张权利。对于原告谢**主张要求被告赔偿损失4000元的诉讼请求，原告未明确其损失的具体内容，且未提供有效证据予以证实，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告谢**与被告郴州市北湖区增福街道办事处长冲村冯家组于2011年12月24日签订的《租地合同》无效；

二、被告郴州市北湖区增福街道办事处长冲村冯家组退还原告谢**租地押金、租金共计30000元，此款限被告郴州市北湖区增福街道办事处长冲村冯家组于本判决生效后十日内支付完毕；

三、驳回原告谢**的其他诉讼请求。

如果被告郴州市北湖区增福街道办事处长冲村冯家组未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1880元，由原告谢**负担1175元，由被告郴州市北湖区增福街道办事处长冲村冯家组负担705元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年七月二十八日