原告周**与被告孙**、孙**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告周**与被告孙**、孙**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月16日受理后，依法由代理审判员刘**独任审判，于2015年12月14日公开开庭进行了审理，原告周**及其委托代理人何**及被告孙**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告周*松诉称，原告多年来以盲人保健服务为生。为扩大经营场地，原告多次与二被告及其家人对租房事宜进行协商。2010年7月2日，二被告委托其父孙**与原告正式签订了《租房协议书》，该协议书约定：1、甲方出租门面两间，门面楼层四层，共计五层，租给乙方开按摩院使用；2、租赁时限为15年；3、租金头五年每年房租为48000元，中间五年每年房租为56000元，后五年每年房租为70000元；4、起租时间为2010年9月16日；该协议书还约定了其他条款。合同生效后，原告一直按照合同规定，诚信履行义务，被告方也依约收取了足额房租，双方无合同异议。但自从第二个五年来临时，被告孙**及其家人突然向原告提出超合同高额增加房租要求等，原告难以接受。被告孙**便于2015年9月16日晚上开始，对原告经营场地采取堆沙、堵门等手段，干扰原告的正常经营，导致原告持续亏损。2015年10月11日晚，被告孙**拿着书面解除通知书送给原告，表示要终止与原告的房屋协议，收回房子。原告多次报警，申请社区调解，但双方均没有协议。为维护自身利益，原告起诉至法院，请求法院确认原、被告于2010年7月2日签订的《租房协议书》合法有效，确认被告于2015年10月11日通知解除《租房协议书》的民事行为无效，并由被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告孙**、孙**辩称，2010年7月2日，原告与两被告的父亲孙**签订《租房协议书》，由于房屋产权证登记在两被告名下，两被告也未委托其父办理租房事宜，且被告孙**对于签订协议书并不知情，因此该《租房协议书》无效。另原告与被告父亲签订的《租房协议书》瑕疵较多，原告在装修房屋过程中，改变设计结构，使房屋存在安全隐患，且房屋四楼没有装修，因此被告要求原告排除安全隐患、赔偿相关损失的行为是正当的。如果原告愿意排除安全隐患，归还河沙款（共计2100元）、完善《租房协议书》内容的前提下，可以继续由原告承租，否则请求法院依法解除《租房协议书》，并由原告将损坏的地方进行恢复，赔偿被告河沙款2100元、占用期间所欠的房租费19500元（2015年9月16日至2015年12月16日期间）、水电费2000元，且诉讼费由原告承担。

本院查明

经审理查明，原告多年来从事盲人按摩服务，为扩大经营，需要承租场地。2010年7月2日，二被告之父孙**（甲方）与原告（乙方）达成租房协议，并签订了《租房协议书》，该协议书约定：1、甲方有门面两间、门面楼层4层，共计五层，租给乙方开按摩院使用，租用时间15年。在租期中，如要转租，要经甲方书面同意，而且只能转租同行。2、房屋租金付款方式为头五年每年房租肆万捌仟元，中间五年每年租金伍*陆仟元，后五年每年房租柒万元，七层、八层房主自住，不得外租。起租日期为2010年9月16日，协议签订之日交清头一年租金肆万捌仟元，之后每年房租于每年9月16日前交清下年度租金。该协议还约定了其他内容。协议书签订后，被告将房屋交给原告从事盲人按摩，原告也按约定每年向被告孙**或二被告之父孙**支付房租，房租费支付至第五年止，被告孙**收取房租后将被告孙**所占份额交给被告孙**。2015年9月16日，按原、被告双方的约定，原告应向被告支付第六年的房屋租金，原告多次打电话通知被告收取租金，并向被告送达了收取房租金通知书，但被告均未向原告收取。2015年10月12日，被告孙**向原告发出通知，表示要终止《租房协议书》。原告收到通知后，请求社区进行调解，但双方并未达成调解协议，后原告起诉至法院。

上述事实，有当事人的陈述，原告提供的原、被告身份证明、经营许可证、税务登记证、租房协议书、房租支付凭证、收取房租通知书及邮寄凭证、酿溪**委员会文件、解除《租房协议书》通知、监控录像光盘及内容说明、调查笔录、通讯记录，被告提供的8组照片予以证明，通过庭审质证，认证，以上证据符合证据真实性、合法性、关联性的要求，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。

本院认为

本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。《租房协议书》系原告周**与二被告之父孙**共同协商而签订的，孙**作为完全民事行为能力人，应知其行为所产生的法律后果。二被告主张并未委托其父办理租房事宜，租房协议书应当无效，但签订协议书后，二被告收取了原告支付的前五年房租，这系二被告对其父办理租房事宜行为的追认，因此该《租房协议书》对二被告发生法律效力。同时，该《租房协议书》未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故本院认为该协议合法有效。

根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除只分为约定解除合同和法定解除合同两种情形。判断合同一方当事人向对方发送解除通知的效力，需考虑解除行为是否符合合同的约定解除条件或合同法九十四条规定的法定解除条件。本案中，原、被告双方并未就解除合同达成一致协议，亦未约定解除合同的条件，故被告孙**的解除行为不符合约定解除条件。另根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条及第二百二十七条之规定，出租人法定解除合同的情形，包括1）在承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状；2）承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；3）承租人逾期不支付租金等情形。本案中，原告按照约定每年均向二被告支付了房屋租金，在支付第六年房租时，经原告多次打电话通知、发出收取房租金通知书后，二被告均未向原告收取租金，故不存在原告逾期不支付租金的情形。被告主张原告在装修房屋过程中，改变设计结构，使房屋存在安全隐患，但被告提供的证据不足以证明原告的装修已经变动房屋建筑主体和承重结构，应由二被告承担举证不能的后果。被告主张房屋四楼没有装修，原告存在违约，但《租房协议书》约定的租赁期限为十五年，现租赁期限并未届满，故不能认定原告未按照约定进行装修。综上所述，被告孙**的解除行为不符合法定解除条件。故本院认为，被告孙**于2015年10月11日通知解除《租房协议书》的行为，自始不发生解除效力。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第九十三条、第九十四条、第二百一十九条、第二百二十七条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告周**与被告孙**、孙**之父孙**签订的《租房协议书》合法有效；

二、被告孙四云于2015年10月11日通知解除《租房协议书》的行为无效。

本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告孙**、孙**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月十四日