黄**与戴**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告黄**与被告戴**房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月17日公开开庭对本案进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告黄**称，2012年5月20日，他与被告就租赁高岭社区新龙组白沙片45号房屋及东边部分地坪16米宽做山码头酒店签订合同，合同租赁期限为六年，头两年每年租金为37500元，两年后租金随行就市，从第二年开始，于每年的六月十日前交清当年房租。同时约定，在合同终止、解除租赁关系时，他装修的动产由他搬走，不动产归被告所有，合同三年内如因政府规划调整、征收导致他不能正常经营，合同自然终止。被告需给他装修费用的80%经济补偿，他不享受其他征收补偿。第三年被告确定的租金也是37500元，他于去年即2014年6月3日和6月8日分两次交清。但当年8月，县政府对门前的新世纪大道规划调整进行提质改造，新世纪大道路幅宽从42米增加到60宽，征用了他租赁的16米宽的地坪中的11米，钱补到了被告的组上，分到了被告的手里，由于地坪被征用11米，导致地坪急剧缩小停不了几部车，而且修路导致路面比门面低很多，人和车都上不了店里及地坪，不能停车不能正常经营，因为第三年租金已交，只好将店面惨淡经营到第三年结束，他与被告双方协商解除了合同。他按合同约定没找政府搞地坪和酒店征地补偿，但合同第十条约定的装修费用的补偿，戴**却与他未达成协议。故他请求法院依法判决：1、被告依照合同赔偿他装修费用159665.5元；2、由被告承担本案的涉诉费用。

原告补充事实和理由如下：他租赁的地坪搭了棚用于停车，城建投征用后，他按照要求把棚拆了，还在2014年9月28日领了棚子建材钱9000元。后来被告又在上面码了砖，并且停车棚2015年4月25日前就在动挖机挖停车棚。他的店子没棚停车，再则施工也搞得人员车辆不能出入只好关门。他在合同解除通知书中就写明了，因停车坪等被征用，人员车辆无法出入等因素导致店子不能正常经营这个事实，被告是签字确认的。

被告辩称

被告戴**辩称，原告主张权利与客观事实不符，应当驳回原告的诉求。他在高岭社区新龙组白沙片45号有房屋一幢，为便利于出租，于2011年花费共计10多万元将房屋进行装修一新，2012年5月20日与原告达成房屋租赁协议，并签订了协议。原告进场将房屋简单装修，十余天后便进行正常营业，与原告所提装修数额事实不属实，房屋是由他进行装修的，原告只出少量费用就正常营业。原告寻找各种借口进行搪塞来达到其目的，其主张的权利站不住脚的，有恶意诉讼的行为。1、原告从租赁房屋到现在，房屋主体现状现貌未变，房屋高，路面低，已在双方租赁时，原告就已知道现状，这不是其原因；2、原告诉称停车坪共16米，目前仅剩5米，而客观事实是停车坪现有长50米，宽17.5米，可容纳几十台车，与原告所说完全出现巨大差异。且合同约定附带部分停车坪；3、原告所提到县新世纪大道提质改造、路面拓宽工程是政府工程事项，并未对房屋主体有影响。他与原告只对房屋租赁进行达成协议，路面拓宽不在双方约定范围，同时也不能干涉政府建设工程。征用集体的土地与原、被告无关，征地补偿是给集体，针对社员分配进行补偿；4、项目建设于2015年6月22日动工建设，于2015年7月8日完工，何况原、被告租赁合同已经于2015年5月18日双方解除终止了合同，这并不是影响原告经营的原因，而是自身经营不善导致生意清淡，与他无直接因果关系，原告所提不能正常经营与事实不符，纯粹是无稽之谈，其行为有恶意诉讼行为，施工修路并未影响其车辆通行，又未影响房屋结构和主体，原告主张权利明显出现错误。他与原告租赁房屋只能在房屋主体权属物进行租赁，车位只是附带条件，原告所提车位确实只是一个幌子而已。综上，原告主张权利与客观事实不符，且有恶意诉讼意向，请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。

原告提交了如下证据证明自己的主张：

第一组、原告身份证，证明原告的主体资格；

第二组、房屋租赁合同一份、租金收据二份、合同解除通知书一份，证明1、原、被告的租赁关系；2、合同第十条约定，政府规划调整导致店面不能正常经营的，被告赔装修费用80%；3、合同已经解除，店子不能正常经营的原因是停车棚被征用被拆除且在施工而不能停车和正常出入；

第三组、新世纪大道提质改造酒店停车坪被征用前后照片五张及停车棚补偿表一份、挖机师傅的证明，证明县政府于去年8月对新世纪大道提质改造为增加路幅征用拆除了原告租赁的停车棚，并于2015年4月25日施工，修路导致路面比门面低很多，人车都上不了店里及地坪，导致不能停车和正常经营；

第四组、湘阴县新世纪大道提质改造工程施工招标公告一份和政府文件一份，证明湘阴县新世纪大道提质改造属于县政府规划调整，路幅从42米增加到60米而征用原告租赁地坪11米，并已经补偿给被告的事实；

证据五、装修费票据复印件六十二份，证明装修酒店费用159665.5元；

证据六、证人罗**、冯**、黄**的证言，证明原告对租赁房屋进行装修的情况和费用。

被告对原告提供的证据发表如下质证意见：

第一组、无异议；

第二组、租赁合同真实性、合法性无异议，关联性有异议。原、被告于2015年5月18日解除了合同，修路的时候是在6月22日，双方合同早已终止，该份证据不能达到其证明目的；租赁交付真实，但双方早已解除了合同；合同解除通知书真实性认可，但合法性有异议，签收人是被告的儿子，关联性有异议，不能作为主张权利的依据；

第三组、停车棚是在2014年4月因属违章建设拆除的，与本案无关。照片上显示的挖机和时间并不能证明当天在施工，挖机一直停在那里的，挖机修路的准确时间是6月20号动工的；

第四组、真实性无异议，关联性有异议，是政府针对集体土地，不是针对私人土地征收，且并没征收那么多，只征收了一米五；

第五组、真实性、合法性、关联性均有异议，房屋原告早已经对其进行了装修，票据不是正规票据，且装修的费用与本案无关；

第六组、证人证言，真实性、合法性、关联性均有异议，且证人证言也不能确定他们所做工的面积。

被告戴**提供了如下证据证明自己的主张：

第一组、被告身份证，证明被告的诉讼主体资格；

第二组、白沙社区服务站证明一份，证明房屋属被告所有；

第三组、收条、证明若干份，证明房屋在租赁前，被告已经花10多万进行装修的事实和支出的费用；

第四组、现场照片4张，证明1、房屋主体现貌未变，2、停车位长50米，宽17.5米；

第五组、县新世纪大道提质改造工程项目部、项目建设指挥部及文星**服务站共同出具的证明一份，证明县新世纪大道改造工程拓宽征地是征用集体土地以及项目建设是于2015年6月22日动工，于2015年7月8日完工的事实；

第六组、县新世纪大道提质改造工程项目部和文星**服务站共同出具的证明一份、项目建设指挥部及文星**服务站共同出具的证明一份，证明2014年8月县政府“白改黑”工程属政府行为，同时并未影响到其居民生产生活经营等情况；

第七组、证人李**、张**、侯**的证人证言，证明原告的具体经营情况、原告停业的原因。

原告对被告的证据发表如下质证意见：

第一、二组、无异议；

第三组、真实性、合法性、关联性有异议，这些收条和证明不能证明就是用于装修了租赁给原告的房屋，被告有几套房屋；

第四组、提质改造确实没有征收房屋，而是地面，征收拆除了原告的停车棚，造成原告的酒店没有地方停车，停车棚是一个确定的面积，原告要求赔偿的原因，是因为停车棚征收，而不是房屋征收；

第五组、证明中的内容不属实，原告拍照片的时间是4月25日，这个证明是选取了后面继续施工的日子，实际施工是4月25日开始的；

第六组、县新世纪大道提质改造工程项目部和文星**服务站共同出具的证明没有牵涉与原告经营酒店有关的内容，项目建设指挥部及文星**服务站共同出具的证明无异议；

第七组、证人证实的停业原因不是真实的，土地确实是集体土地，但是被告将土地擅自出租给原告的情况是事实，且与本案无关。

本院根据原、被告提供的证据、双方的质证意见及庭审调查情况，查明如下事实：被告戴**在湘阴县高岭社区新龙组有房屋一套，位于湘阴县新世纪大道马路边，房屋前面有一块约50米长，19米宽的空地坪，该块空地坪属原告与别人共同使用（空坪的长宽及使用情况为原告本人陈述），原告房屋后还有多户住户。2012年5月20日，原告黄**与被告戴**签订“房屋租赁合同”一份，被告为合同甲方，原告为合同乙方。合同第一、二条约定：“一、甲方将位于湘阴县**组白沙片45号房屋及东边部分地坪租赁给乙方。保证正常营业车辆停放和相关服务；二、租赁期为六年，自2012年5月20日起至2018年6月20日止。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前两个月通知对方，并征得对方同意。”合同第九条约定，“乙方因使用需要，在不影响房屋安全的前提下，可以对承租房屋进行装修，费用自负。”第十条约定“在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修的动产由乙方搬走，不动产归甲方所有。合同期三年内如因政府规划调整、征收导致乙方不能正常经营，合同自然终止。甲方需给予乙方装修费用的80%经济赔偿，乙方不享受其他征收补偿。”签订完上述合同后，被告将房屋交付给原告使用。该房屋原由被告居住，原告租赁后，将该房屋进行了装饰装修用于开饭店，饭店取名为“山码头私房菜”。

2012年7月份房屋装饰装修基本完毕，2012年8月份正式开张营业。2013年4、5月份期间，原告在房屋前面东边的地坪上（新世纪大道的马路边）搭建了一个车棚，用于顾客停车。2013年、2014年的租金原告全部支付给被告，2014年6月8号，原告将2015年度的租金也全部支付给了被告。2014年下半年，湘阴县人民政府作出“关于依法征收新世纪大道提质改造项目建设范围内国有土地上房屋的决定”，决定明确了为进一步改善城市交通、美化城市环境、提升城市品质，根据县城总体规划，实施新世纪大道提质改造项目，征收新世纪大道提质改造项目所涉范围内国有土地上被征收人的房屋及其附属物，被征收人的房屋被征收时，其占用范围内的国有土地使用权由县人民政府同时收回。2014年8月，新世纪大道提质改造工程开始动工，因新世纪大道提质改造需拓宽路面，原告搭建的停车棚地坪必须拆除。2014年9月份，原告将该停车棚拆除，政府对原告搭建的该停车棚给予原告9000元的补偿。从原告提供的湘阴县城市建设投资公司的补偿登记表中显示，2014年9月28日，对原告给予了新世纪大道提质改造地上附着物补偿，补偿的地上附着物的名称为“停车棚”，补偿标准为“60元／平方米”，数量为“150平方米”，金额为“9000元”。被征用的地坪系新龙组的集体土地，已由组上分给原告使用，原告分得了该地坪征收的补偿款。

原告陈述，因新世纪大道的提质改造，从2014年8月份起开始封路，2014年9月份，他的停车棚也被拆除了，因车辆通行和停车不方便等原因，导致从2014年下半年开始，他的饭店生意不好，经营惨淡。因他已交纳了2015年度的租金，所以勉强维持将2015年经营完毕。原告提供了饭店停车棚拆除之前的照片，照片显示在饭店门口的右边，原告搭建了一个停车棚，棚内可以停放车辆。原告还提供了挖机对停车坪开挖的照片，照片上显示的拍照时间为2015年4月25日，原告表示饭店前地段的路面包括停车坪是从2015年4月25日开挖，开挖后交通不便，饭店没有生意，无法经营。而被告则陈述，山码头饭店前的路面是从2015年6月22日开始动工的，并提供了由湘阴县新世纪大道提质改造工程项目部、湘阴县新世纪大道提质改造项目建设指挥部和湘阴县文星镇白沙社区服务站共同出具的证明，证明证实山码头门店项目建设于2015年6月22日动工建设，至2015年7月8日完工。同时，被告申请的证人李**、张**、侯**均出庭证实，山码头饭店前面路段于6月22日动工开挖。

因原告认为修路导致交通不便，车辆、人员无法正常通行，且停车棚被拆除，饭店无法停车，导致店子没有生意，无法继续经营，原告便与被告协商解除租赁合同。2015年5月18日，原告向被告发出了“合同解除通知书”，通知书中载明“尊敬的戴**先生：因新世纪大道提质改造过程中，停车坪等被征用，人员车辆无法出入等因素，导致本人承租新龙组45号房屋及东边部分地坪无法正常经营，根据《房屋租赁合同》第一条、第十条，特致函通知依法解除《房屋租赁合同》，后续事宜再议。”被告的儿子在该通知书上签名。后原告根据合同第十条约定，向被告主张租赁房屋的装修补偿遭到被告的拒绝，原告遂于2015年6月30日向本院提起诉讼。

本案争议的焦点：新世纪大道的提质改造是否导致原告的饭店不能正常经营，即原、被告在合同中第十条约定的合同自然终止条件是否成就，被告是否应对原告给予80%的装修补偿。

本院认为

本院认为，我国《合同法》第九十一条第（七）项规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据上述法律规定，当事人在签订合同时，可以约定解除合同的条件，约定的条件成就时，合同一方可以终止或解除合同。本案原、被告在签订“房屋租赁合同”时，在第十条明确约定了终止的情形，即“合同期三年内如因政府规划调整、征收导致乙方不能正常经营，合同自然终止”，并同时约定了因上述原因终止后被告给予原告装修费用80%的经济赔偿。故本案中原告诉请要求被告依约给予80%的装修补偿能否予以支持，主要看原、被告约定合同终止和解除的条件是否成就，即新世纪大道提质改造是否属于“政府规划调整、征收”，是否因该调整征收行为导致原告的店子“不能正常经营”。

第一、根据原告提供的湘阴县人民政府的征收决定，以及被告认可政府对于因征用他房屋前的部分地坪给予了征收补偿的情况，新世纪大道的提质改造工程符合合同约定的“政府规划调整、征收”的情况。

第二、对于合同中第十条的约定，原、被告均提出了不同的意见。《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。故对于该条的约定，本院结合原、被告签订合同时约定该条款的目的、交易习惯以及诚实信用和公平原则进行解释。

首先，关于原告主张因新世纪大道提质改造致交通不便，导致他无法正常经营的问题。新世纪大道提质改造于2014年下半年开始分段封路动工，在封路动工期间，交通确有不便，对位于新世纪大道路边所有经营的门店包括原告的山码头饭店的生意肯定会带来负面影响。但原告饭店前路段的真正开挖时间是2015年的4月至6月期间，到7月便完工，虽然原、被告对于饭店前的路段动工时间存在争议，但不论是4月还是6月开始动工，只有二至三个月的时间就已完工，即使动工期间对原告的经营有影响，真正导致完全无法出入山码头饭店而没有生意的时间，也只有正式改造山码头饭店前地段的二至三个月时间，提质改造完工后，车辆和人员便可以正常通行，仍然可以经营。合同中约定“导致原告不能正常经营”，虽并未明确约定多久不能正常经营就终止合同，但从原、被告在合同中约定的租赁期限来看，如果仅二至三个月时间的时间暂时不能正常经营就可以解除合同并赔偿装修的80%，肯定不符合原、被告签订该合同时的根本目的。故仅以几个月时间内修路导致不能正常经营作为符合合同约定的终止条件，既与原、被告签订合同的真实意思不符，也有失公平。

其次，对于原告主张因租赁物中的东边地坪部分被征收，停车棚被拆，导致无法停车而影响正常经营的问题。原、被告租赁合同的第一条约定“被告出租给原告的租赁物为房屋及东边部分地坪，并保证正常营业车辆停放和相关服务”。原告租赁被告房屋及部分地坪的用途是开饭店，则用房屋经营饭店是原告承租的主要目的，地坪属于承租物中的附属部分和经营饭店的附属条件。有地坪为前来就餐的顾客提供停车位是吸引顾客前来就餐的有利因素之一，对于提高饭店的经营收益确实更有利，但吸引顾客前来消费的还有饭菜的口味、价格、饭店环境、服务等多重因素，有无车位不是影响饭店生意的直接因素，不因没有停车位就必然导致饭店无法正常经营。且本院于2015年12月17日到被告房屋的现场查看，现在被告房屋的前面右边地坪停四至五台车基本不会影响后面住户的通行。在停车坪部分被征用前或许能停更多的车辆，征用后可能要少停部分车辆，但并不是完全不能停车，且停车位范围的大小对于饭店生意并不起到决定性的作用。原告以没有地方停车导致无法正常经营作为符合合同第十条约定的终止条件，不符合日常交易习惯。

另原告表示，他于2015年5月18日向被告发出解除合同的通知书，写明了解除的原因，被告已签字，视为被告已认可他们之间是符合合同第十条约定的终止条件才同意解除的。本院认为，第一，该通知书不是被告本人签名，是其儿子戴*签名，其效力有待确认；第二，即使被告认可儿子在该解除通知上签名有效，从原、被告因对80%的装修赔偿存在较大分歧而致诉讼的实际情况看，被告认可的是原告要求提前解除合同的意思表示，而不是原告解除合同通知书中载明的解除原因。且解除通知书还写明了“后续事宜再议”，更说明原告就解除后的事项对被告的态度是另议，而并未明确解除后由被告进行赔偿的情况。故该解除通知书不能证明被告本人认可是因符合合同第十条约定的终止条件而同意解除合同。

综上所述，新世纪大道的提质改造并不必然导致原告的饭店不能正常经营，原、被告在合同中第十条约定的合同自然终止的条件并未成就，原告的主张不符合法律的规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十一条第（七）项、第九十三条、第一百二十五条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告黄**的诉讼请求。

本案案件受理费3490元，由原告黄**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十日