夏*与杨**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告夏*与被告杨**、第三人长沙市希和路面**限公司（以下简称希和公司）、第三人中国人民解**兵师高炮团（以下简称湖南预备役高炮团）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告夏*及其委托代理人姜**、被告杨**的委托代理人刘*、第三人希和公司的委托代理人熊*到庭参加了诉讼，第三人湖南预备役高炮团经本院依法通知后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告夏*请求本院判令：1、确认夏*与杨**分别于2013年7月31日、8月1日签订的两份《星沙大道289号商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）无效；2、由杨**退还夏*已付租金35000元、履约保证金20000元，并赔偿夏*因合同无效所致损失101500元。

被告杨**答辩要点：应按夏*与杨**、希**司之间达成的和解协议处理本案纠纷。

第三人希**司陈述要点：希**司已与夏*达成了和解。

第三人湖南预备役高炮团陈述要点：本案出租商铺为湖南预备役高炮团所有的合法建筑。

查明的事实

被告辩称

根据各方当事人的诉辩意见、陈述主张及举证质证情况，本院确认如下法律事实：

一、各方当事人无争议的事实

2013年7月31日、8月1日，夏*与杨**先后签订了两份《租赁合同》，夏*在支付一定费用后，依据两份合同分别取得了位于长沙县××大道××和××号门面的租赁使用权，该两处租赁门面的所有权人为湖南预备役高炮团。因在使用租赁门面的过程中发生争议，2013年12月21日，夏*以杨**为被告诉至本院，要求解除两份租赁合同，由杨**赔偿相应损失；2014年3月，希**司又以夏*为被告、杨**为第三人诉至本院，要求夏*支付拖欠的租金及违约金。2014年7月16日，夏*、杨**和希**司达成《和解协议》，夏*和希**司分别以庭外和解为由向本院申请撤诉，本院裁定予以准予，根据《和解协议》内容，夏*与杨**解除两份《租赁合同》，希**司支付夏*70000元，随后，夏*与杨**终止了《租赁合同》的履行，但希**司至今只支付夏*50000元。

二、各方当事人有争议的事实

本院认为

（一）出租门面是否属于违法建筑。夏*认为出租门面属于违法建筑，对此提交了长沙**革委员会的长发改（2010）52号文件证明该门面整体建筑仅进行了项目立项；杨**、希**司、湖南**炮团均认为出租门面属于合法建筑，对此提交了军队工程建设项目施工许可证、军队工程建设竣工验收备案表予以证明；本院认为，湖南**炮团提交的军队工程建设项目施工许可证、军队工程建设竣工验收备案表，均具有真实性、合法性和关联性，包含出租门面在内的整体建筑已取得施工许可证并通过了竣工验收，亦当然具备相应的规划许可，出租门面属于合法建筑。

（二）杨**属于门面出租人还是希**司的代理人。夏*认为，杨**系门面的转租人，在《租赁合同》签订及履行的过程中，夏*一直以承租人的身份直接向杨**行使权力、履行义务；杨**则认为，杨**受希**司的委托以自己的名义与夏*签订《租赁合同》，实际为希**司的代理人，对此提交了授权委托书予以证明；本院认为，杨**提交的授权委托书具有真实性、合法性、关联性，杨**以自己的名义与夏*签订《租赁合同》，夏*在签订合同时不知杨**与希**司之间存在委托关系，杨**与希**司之间成立隐名代理关系。

法律适用争议

本院根据查明的事实，将各方当事人争议的焦点概括为以下三个方面：

（一）两份《租赁合同》的相对方如何认定。夏*认为，杨**系合同的相对方。杨**认为，希**司才系合同的相对方。本院认为，在隐名代理的情况下，第三人就合同争议向受托人主张权利时，受托人可以根据情况选择以自身作为合同相对方或向第三人披露委托人，由第三人自行选择委托方或受托方主张权利，但第三人选定相对方后，即不得再行变更，杨**在本院于2014年2月21日立案受理的原告希**司与被告夏*、第三人杨**租赁合同纠纷中，已向夏*披露了委托人希**司的身份，夏*其后一直以杨**作为合同相对方主张权利，且在本案审理过程中，经本院释明后，夏*明确表示，不在本案中向希**司主张权利，故《租赁合同》的相对方应认定为杨**与夏*，《和解协议》的达成不影响《租赁合同》相对方的认定。

（二）两份《租赁合同》是否无效。夏*认为，本案出租门面属于军队的房地产，其对外出租没有取得相应的租赁许可证，违反了《军队空余房地产租赁管理规定》，杨**对出租门面亦无出租权，故两份《租赁合同》应认定无效。杨**认为，没有取得相应的租赁许可并不导致合同无效，杨**基于希**司的授权对出租门面享有出租权。本院认为，人民法院确认合同无效，应当以全**大及其常委会制定的法律和**务院制定的行政法规为依据，中国**总后勤部制定的《军队空余房地产租赁管理规定》及其他部门规章性质的文件不属于法律、行政法规的范畴，不能作为认定合同无效的依据，本案涉案门面为合法建筑，没有取得租赁许可证或无权处分，不必然导致合同无效，均可通过采取补救措施使得合同成就，《租赁合同》也不具有合同法规定的其他无效情形，因此，夏*主张《租赁合同》无效的理由不成立。

（三）《和解协议》的性质。夏*认为，《和解协议》不代表夏*与杨**已就租赁纠纷达成了协议，夏*仍可就合同无效向杨**主张权利。杨**和希**司则认为，《和解协议》系夏*、杨**与希**司之间就租赁事宜达成的整体解决方案，杨**无需再承担付款义务。本院认为，《和解协议》针对夏*要求杨**与之解约并赔偿损失及希**司要求夏*支付租金两起纠纷，内容为夏*与杨**解除《租赁合同》、希**司支付夏*70000元、夏*与希**司分别撤回起诉，产生的法律效果为《租赁合同》不再履行、希**司与夏*形成债务给付、杨**不再负担合同义务，履行情况为除20000元未支付外其余已履行，因此，根据该协议的内容、形式和履行情况，应将其认定为夏*、杨**、希**司之间就两份《租赁合同》履行争议所达成的整体性的解决方案。

判决理由与结果

本院认为：夏*与杨**签订的《租赁合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成，不违反法律强制性规定，夏*要求确认合同无效，无法律依据，不予支持。夏*与杨**、希**司达成的《和解协议》，真实、合法、有效，协议达成后，即具有法律约束力，应以《和解协议》的约定作为夏*与杨**之间《租赁合同》的争议解决方式，夏*要求杨**退还已付租金、履约保证金，并赔偿损失的请求，与《和解协议》的约定不符，不予支持。夏*未在本案中向希**司主张权利，不影响其另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第四百零二条、第四百零三条和《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告夏*的诉讼请求。

本案受理费3430元，减半收取1715元，由原告夏*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月四日