原告周**给与被告永州海**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告周**诉被告永州海**有限公司（以下简称海盟房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月15日受理后，依法适用普通程序，由审判员李**担任审判长，与审判员李**、人民陪审员冯**组成合议庭，于2015年7月22日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员唐*担任法庭记录。原告周**、被告**产公司的委托代理人彭*、瞿谦芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告周**诉称：2012年10月16日，原告与被告**产公司签订了一份《永州市商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于永州市**体育中心内的海盟·潇湘豪庭楼盘B幢2单元X层X号房，购房总金额为461332元，原告已按照合同履行了付款义务。合同约定的交房日期届至时，原告接被告书面通知前往办理交付手续，被告却不能按合同约定的要求出示综合验收报告书等相关证明文件，原告当即拒绝办理交接手续。此后原告多次催促被告及时办理好相关证明并将房屋交付给原告，但截至起诉日被告仍不能将符合条件的房屋交付给原告使用。被告违约事实明显，严重损害了原告的合法权益。为此，诉请法院依法判决：1、被告继续履行合同约定的交房义务；2、被告因逾期交房向原告支付违约金16146.62元（461332×0.1‰×350天），暂计至2015年6月15日，全部违约金从2014年6月30日起计算至实际交付房屋之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告**产公司辩称：一、答辩人所交付房屋符合约定交房条件，交房时已经严格按照合同约定要求出示了相关文件，其中并不包括综合验收报告书，答辩人不存在逾期交房，不应承担违约责任；二、根据合同约定答辩人已将房屋交付给被答辩人，且并未逾期交房，无需再行承担交房义务；3、退一万步讲，即使答辩人逾期交房构成违约，被答辩人的逾期交房违约金计算也存在错误，根据合同第十一条约定，出卖人所承担的逾期交房违约金以不超过买受人累计已付款的0.5%为限。

原告周**为证实其诉称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：

证据一、永州市商品房买卖合同，拟证实原、被告双方签订了购房合同，根据合同第10、11条约定，被告已违约；

证据二、购房发票，拟证实原告购买了被告的房子，按合同约定交付了购房款，但被告未按合同约定履行义务，构成违约；

证据三、房屋按揭贷款合同，拟证实原告向银行按揭贷款，履行了给付房款的义务。

被告**产公司对原告上述证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，但是对证明目的有异议，本合同中的补充约定对合同第10条进行了解释，对交房条件进行了约定；对证据二、证据三的真实性无异议。

被告**产公司为证实其辩称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：

证据一、《商品房买卖合同》，拟证实1、双方约定交房日期为2014年6月30日，出卖人未逾期交房；2、房屋交付标准是商品房经五方验收合格；3、合同符合法律规定，系双方真实意思表示，合法有效。

证据二、海盟潇湘豪庭28#楼《商品房预售许可证》、《建设工程施工许可证》、海盟潇湘豪庭建设工程竣工验收备案表、海盟潇湘豪庭单位（子单位）工程质量竣工验收记录表，拟证实被告所建房屋是合法建设并销售的房屋，被告向原告发出交房通知时，所交付房屋已验收合格，符合交付条件。

证据三、EMS国内特快专递邮寄详情单、入伙通知书，拟证实被告于2014年6月20日向原告发出入伙通知书，通知原告2014年6月30日收房，被告已尽交房通知义务，无需承担违约责任。

证据四、住宅质量保证书、住宅使用说明书，拟证实被告在交房时已出示该证明文件，符合法律规定交房的要求，系原告拒绝接受。

证据五、购房发票及收据，拟证实原告所交房款总额（含银行按揭贷款）为448375元。

证据六、（2011）郑**终字第829号民事判决书，拟证实关于商品房交房标准的判例，郑州**民法院认可商品房买卖双方合同约定的交房标准。

证据七、建设工程消防验收意见书，拟证实被告所建房屋已通过消防验收。

原告周**对被告上述证据的质证意见为：对证据一至七的真实性无异议。证据二中海盟潇湘豪庭建设工程竣工验收备案表是开发商提供的，不能达到其证明目的，应该以相关行政管理部门出具的正式验收文件为准，不能据此证实被告商品房已经达到交房条件。证据四是开发商提供的文件，不能达到被告所主张的证明目的。

经庭审质证，本院对原、被告双方提交的证据作如下认证：原告证据一、二、三，被告对其真实性无异议，与本案争议事实有关，依法确认为有效证据；被告证据一至五以及证据七（其中证据一、证据五与原告证据一、证据二系同一证据），原告对证据的真实性均无异议，符合书证的法定形式要求，与本案争议事实有关，依法确认为有效证据；被告证据六，非本案讼争当事人及民事纠纷的裁判文书，与本案事实认定无关，依法不予确认为有效证据。

本院查明

经审理查明：2012年9月23日，原告周**（买受人）与被告**产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的位于永州市冷**市体育中心内的海盟·潇湘豪庭商品房住宅小区B幢2单元X层X号房，房屋建筑面积共133.03平方米，购房总价款为448375元，付款方式约定以银行按揭方式付款，并应于合同签订之日向出卖人交付首期房款158375元。该合同第十条关于交付期限及条件的约定为：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准……”。合同第十一条关于房屋交接及违约责任的约定为：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期未超过150日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过150日，买受人有权解除合同，买受人有权解除合同。……出卖人所承担的逾期交房违约金以不超过买受人累计已付款的0.5%为限，如买受人在达到合同解除条件的30日内未书面通知出卖人解除本合同的，视为买受人要求继续履行合同。……”此外，该合同附件四补充协议第四条房屋交接及产权登记约定：1、双方确认，合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指该商品房工程竣工并经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。上述合同签订后，原告分别于2012年9月23日、2013年6月23日向被告支付购房款共计158375元，其余购房款也以按揭贷款方式全部支付给了被告。2014年6月25日，被告开发的该商品房工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格。被告在2014年6月20日以邮寄方式向原告发出入伙通知书，通知原告于2014年6月30日收房，并在交房时向原告出示了住宅质量保证书及住宅使用说明书，但原告认为被告未能提供综合验收报告书等有政府部门盖章的相关证明文件，不能证明该商品房已验收合格达到房屋交付条件并可交付使用，原告以此为由拒绝接收房屋。

另查明，本案所涉商品房建设工程于2014年7月17日经永州市公安消防支队综合评定消防验收（复验）合格。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。本案争执焦点有二：一、法律法规规定的商品房竣工验收主体是谁；二、本案商品房经验收合格是否可达到房屋交付条件。

一、按照《建设工程质量管理条例》以及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的规定：1、工程竣工验收由建设单位负责组织实施；2、施工单位在工程完工后对工程质量进行检查，确认工程符合设计文件和合同要求并由出具意见；3、监理单位对工程质量进行质量评估后出具经总监理工程师审核签字的评估报告；4、勘察、设计单位对勘察、设计文件等进行检查并出具有关负责人签字的质量检查报告。由上可知，商品房的竣工验收是否合格是以建设单位、施工单位、监理单位、勘查单位、设计单位这五方责任主体验收人员形成的一致意见为准。本案所涉商品房工程项目的验收合格报告由上述五方责任主体单位出具是符合法律相关规定的，原告认为应当有政府部门盖章的相关证明文件证实房屋验收合格的观点没有相应的法律法规的规定作为依据，本院依法不予以支持。

二、依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”即工程竣工验收备案是在工程竣工验收合格之后才由建设单位向备案部门进行备案，工程验收是否合格仍是以建设、施工、监理、勘查、设计这五方责任主体单位的验收合格报告为准，该五方责任单位认定商品房验收合格后即该房屋具备法律规定的交付条件。并且，原、被告双方所签《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件为该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，同时，该合同附件四补充协议对合同第十条约定的“该商品房经验收合格”的解释是指该商品房工程竣工并经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。因此，本案所涉商品房工程项目已由五方责任主体单位出具了验收合格报告，该房屋的交付符合法律规定及双方合同约定。

综上，原告以被告未能提供综合验收报告书等有政府部门盖章的相关证明文件的理由拒绝收房并以被告逾期交房为由要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予以支持。被告房屋经验收合格后现可以交付，被告应在本判决生效之日起十个工作日内向原告交付房屋。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告永州海**有限公司在本判决生效后十日内将海盟·潇湘豪庭商品房住宅小区B幢2单元X层X号房交付给原告周**；

二、驳回原告周**的其他诉讼请求。

本案受理费204元，由原告周**负担100元，被告永州海**有限公司负担104元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月一日