胡*与皮**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人皮**因与被上诉人胡*房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第01483号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人皮**的委托代理人胡**，被上诉人胡*的委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院查明，皮**系闻湘月特色小吃店的法定代表人。2007年9月16日案外人湖南**限公司（原湖南创**有限公司，以下简称原创一公司）与皮**签订了房屋租赁合同一份，合同约定：“甲方（原创一公司）将其所有的位于常德市和平西街32号房屋出租给乙方（皮**），租赁期限从2007年11月1日至2017年10月31日……；乙方在租赁期限内，乙方如将该房屋再转租给他人，应首先征得甲方书面同意，并将有关转租的情况告知，如乙方转租该房屋，应按规定与接收转租方订立书面的转租合同，该合同应向甲方备案。”合同签订后，原创一公司向皮**交付了房屋。2008年6月22日，皮**与胡*签订房屋租赁合同一份，合同约定：“甲方（皮**）已向乙方（胡*）出示甲方与产权人（原创一公司）签订的《房屋租赁合同》……甲、乙约定，该房屋租金为壹拾伍万元／年，该房屋租金标准2009年10月31日以前不变（不足一年的部分按月计算），此后的租赁年度为当年11月1日至次年10月31日，与甲方和产权人的租赁年度同步，自2009年11月1日起，双方对年租金标准按照每年6%的比例予以递增。自2011年11月1日起（即第五租赁年度），在上述租金标准递增的基础上双方议定，乙方每年另向甲方支付租金壹万元……乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为叁万元……租赁关系终止时，如乙方无违约行为，甲方收取的房屋租赁保证金全额无息归还乙方……租赁房屋中央空调设备款柒万元由乙方承担，于合同生效后连同房租一并支付……乙方在租赁期内，乙方如将该房屋再转租给他人，应首先征得甲方书面同意，并将有关转租的情况告知甲方”。房屋租赁合同签订后，2008年6月22日，胡*向皮**支付中央空调设备款70000元及押金30000元。胡*与皮**于2009年8月26日签订补充协议，协议约定：“乙方（胡*）不得单方面改变租赁的用途，不能擅自转租给别人，如转租只有权收转让费，租金由甲方（皮**）和转租方协商。否则，甲方有权单方解除合同，并追究乙方的违约金十万元整”。皮**将房屋交付给胡*后，2012年2月20日，胡*与案外人郑**签订房屋租赁合同一份，约定胡*将位于和平西街32号房屋中约180平方米的门面租赁给案外人郑**，合同期限为2012年2月20日至2017年10月31日。2014年2月20日至2015年2月19日租金为26万元，2015年2月20日至2016年2月19日租金为28万元，2016年2月20日至2017年2月19日租金为30万元，2017年2月20日至2017年10月31日租金为20万元。2013年郑**实际交付租金24万元，2014年实际交付租金25万元，后因合同未履行完毕门面即被收回，常德仲裁委员会作出（2014）常仲裁字第210号裁决书，裁决胡*向郑**退还租房押金50000元及租房租金135630元，并由胡*承担仲裁费5500元。2009年7月21日，胡*与案外人华**（熊**）签订房屋租赁合同，约定华**租赁位于和平西街32号面积约150平方米的房屋，租赁期限为2009年8月8日至2014年8月7日。2012年3月7日，原创一公司将皮**诉至常德市武陵区人民法院，以皮**违法转租为由要求皮**赔偿原创一公司损失并赔偿原创一公司的房屋。常德市武陵区人民法院作出（2012）武民初字第777号民事判决，判决皮**将诉争门面腾空归还原创一公司，该判决已执行完毕。2014年8月13日，胡*将皮**及湖南**限公司（原创一公司）起诉至常德市武陵区人民法院，提起第三人撤销之诉，请求撤销（2012）武民初字第777号民事判决，并因此支付律师费20000元及诉讼费9300元。常德市武陵区人民法院经审理后作出（2014）武民特字第00008号民事判决，判决驳回胡*的诉讼请求。胡*认为自身合法权利受到损害，遂提起诉讼，请求判令皮**赔偿胡*各项经济损失共计1065908元及返还押金100000元，并由皮**承担案件诉讼费用。

一审法院认为

原审法院认为，本案的争议焦点在于：一、皮**是否应当赔偿胡*的损失；二、胡*的损失如何认定。对于争议焦点一，皮**是否应当赔偿胡*的损失，皮**认为，常德市武陵区人民法院在审理原**公司与皮**房屋租赁合同纠纷一案中，皮**与胡*签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》被确认为无效合同的根本原因在于胡*违反其与皮**签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，将诉争房屋转租给他人、擅自抬高租金及擅自收取转租租金所致。本院认为，皮**与胡*签订《房屋租赁合同》时已向胡*出示了皮**与原**公司签订的《房屋租赁合同》，且皮**与原**公司签订的《房屋租赁合同》对皮**是否享有及何种情况下享有转租权有明确的约定，胡*对皮**向其出租的房屋系转租及皮**是否享有转租权应当知情。在此情况下，皮**与胡*依然签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，双方作为完全民事行为能力人，其应当对转租事宜中可能存在的风险有所认知。皮**主张胡*违反合同约定将诉争房屋再次转租，其行为已构成违约。本院认为，通过胡*提交的闻湘月小吃出具的证明一份，该证据表明闻湘月对胡*转租的事实已知晓且并无异议，故胡*虽存在违约行为，但皮**以其行为表明对此并无异议，且皮**并未主张胡*的违约责任，故本案中胡*不应当承担违约责任。（2012）武民初字第777号民事判决书确定了胡*的损失可在实际发生后另行主张，故皮**对胡*的损失应当承担赔偿责任。双方在房屋租赁的过程中均有过错，本院酌定胡*具有50%的过错，皮**具有50%的过错。对于争议焦点二，胡*的损失如何认定。1、保证金30000元，该保证金胡*已交付皮**，胡*虽有违约行为，但皮**以其行为放弃追究胡*违约行为责任，该该30000元应予返还。2、空调设备款70000元，胡*与皮**签订租赁合同的期限为2008年8月1日至2017年10月31日，2014年8月，原**公司将门面收回，故该空调实际使用时间为6年，应返还70000元×3年÷9年=23333元。3、租金损失，在胡*与皮**签订《房屋租赁合同》时，胡*已知晓皮**与原**公司签订的房屋租赁合同的内容，但双方依然签订房屋租赁合同，并未约定双方签订租赁合同后向原**公司备案的责任主体，因双方之间的租赁合同未在原**公司处进行备案，最终导致该合同被确认为无效合同，双方在此过程中均有过错。2012年2月20日胡*与案外人郑**签订《房屋租赁合同》，后因门面被原**公司收回导致胡*与郑**之间的《房屋租赁合同》未履行完毕即无法履行，该合同的期限为2012年2月20日至2017年10月31日止，为此，郑**提起仲裁，仲裁裁决胡*退回郑**租金135630元并由胡*承担仲裁费用共计5500元。胡*与案外人熊**签订的《房屋租赁合同》的有效期为2009年8月8日至2014年8月7日，租赁面积为约150平方米，该租赁合同已履行完毕。现胡*主张该部分门面按照其与皮**签订的《房屋租赁合同》继续履行，并参考胡*与郑**签订的房屋租赁合同计算租金，考虑市场经济的不确定性，胡*与皮**之间约定的租金与胡*向华莱士（熊**）转租门面所获租金不必然使得胡*能够获得租金差收益，该项收益存在不可预知性，故本院对该项损失不予支持。对于胡*与郑**签订的房屋租赁合同，胡*主张该房屋租赁合同继续履行并由皮**支付租金差收益，本院认为，在胡*与皮**之间的《房屋租赁合同》被法院确认无效并被执行完毕，该合同已无继续履行的可能，无效合同中的损失范围应当界定在信赖利益损失的框架内，除实物损失外，还包括交易机会的损失。基于民法中诚实信用原则，合同双方继续履行合同所能确定的收益应当认定为预期收益。如继续履行该合同，按照签订的租赁合同计算，郑**租赁的门面面积为180平方米，2014年8月7日至2017年10月31日，胡*应向皮**支付的租金为453800元（210700元×180平方米÷300平方米×85天÷365天＋222800元×180平方米÷300平方米＋235500元×180平方米÷300平方米＋249100元×180平方米÷300平方米），郑**应向胡*支付的租金为915630元（135630元＋280000元＋300000元＋200000元），差额为461830元，皮**应承担230915元（461830元×50%）。4、其他损失，胡*在提起第三人撤销之诉纠纷一案中，向湖南**事务所支付律师费20000元及诉讼费9300元，郑**与胡*在常德仲裁委员会仲裁产生仲裁费5500元，该项费用的发生系基于胡*与皮**签订的《房屋租赁合同》被法院判决无效而引发，本院认为，该项损失应当认定为胡*的直接损失。但因胡*自身亦有过错，故皮**应承担（20000元＋9300元＋5500元）×50%=17400元。故皮**应向向胡*返还301648元（30000元（保证金）＋23333元（空调使用费）＋230915元（租金损失）＋17400元（仲裁费、律师费、诉讼费）］。对于胡*主张的其它损失，本院认为其无法律及事实依据，不予支持。对于皮**主张的胡*欠其房屋租金，因皮**并未提出反诉，本院不予处理，皮**可另行主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十五条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，遂判决：一、皮**于本判决生效之日起十日内一次性向胡*返还保证金及空调使用费共计人民币53333元；二、皮**于本判决生效之日起十日内一次性向胡*支付损失赔偿款人民币248315元；三、驳回胡*的其他诉讼请求。案件受理费15294元减半收取7647元，保全费5000元，共计12647元，由胡*负担9375元，皮**负担3272元。

上诉人诉称

宣判后，皮**不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项和第二项，改判皮**无须向胡*返还保证金及空调使用费53333元、无须支付损失赔偿款248315元，并由胡*承担本案全部诉讼费用。所持理由是：一、皮**与胡*于2008年6月22日所签转租《房屋租赁合同》（以下简称08.6.22《房屋租赁合同》）效力未得到房屋产权人（原创一公司）认可并被其诉请法院确认无效，根本原因系胡*违反前述08.6.22《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，将所承租房屋擅自以超高租金转租他人、擅自抬高转租租金及擅自收取转租租金所致，其过错完全在于胡*，皮**对此不具有丝毫过错。原审判决认定皮**在房屋租赁过错中具有50%的过错不符合客观事实。二、皮**与胡*所签转租08.6.22《房屋租赁合同》虽被生效判决确认无效，但胡*却没有因此而遭受合法损失。原审判决将部分再转租租金差价款、保证金、空调设备款及胡*因其它案件支付的律师费和诉讼费等界定为胡*的合法损失，并判令由皮**赔偿没有事实和法律依据。

为支持其上诉主张，二审期间，皮**向本院提交了原创一公司向案外人王*发出的告知及通知各1份，拟证明胡*将180平方米的门面转租给案外人郑**之前还租给了案外人王*，租赁期间原创一公司曾两次告知王*，胡*的转租行为无效，王*遂解除了与胡*之间的租赁合同，此后胡*再次将门面转租给郑**的行为也是无效的。

被上诉人辩称

胡*答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。

二审期间，胡俊未向本院提交新的证据材料。

经庭审质证，胡*对于皮**提交证据材料的真实性、合法性及关联性均不认可，认为原创一公司的通知或告知是发给王*的，与胡*无关，且当时并没有生效判决确认胡*与皮**签订的转租合同无效。本院经审查认为，皮**提交的证据材料证明了早在2011年8月，本案所涉门面的所有权人原创一公司就已主张胡*与皮**签订的转租合同无效的情况，对其相应的证明效力本院予以采信。

本院查明

本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，还查明，常德市武陵区人民法院对原创一公司诉皮**房屋租赁合同纠纷一案作出了已发生法律效力的（2012）武民初字第777号民事判决，该判决认定：皮**无权对房屋进行处分，在未经出租人同意的情况下无权转租部分房屋。皮**在未经出租人同意的情况下与胡*签订了租赁合同，将该铺面转租，事后皮**的转租行为亦没有得到原创一公司的追认，属于无权转租，其与案外人胡*签订的租赁合同属于无效合同……。

本院认为

本院认为，根据双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为皮**是否应向胡*返还保证金、空调使用费53333元并赔偿租金损失230915元、其他损失17400元。本案中，皮**与胡*先后签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，皮**将自己从原创一公司处承租的部分房屋转租给胡*。按照已发生法律效力的（2012）武民初字第777号民事判决所认定的事实，皮**系在未经房屋所有权人原创一公司同意的情况下将部分房屋转租给胡*，事后其转租行为也没有得到原创一公司的追认，属于无权转租，因此，皮**与胡*签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》为无效合同。对于胡*要求皮**向其返还保证金和空调使用费的请求，双方签订《房屋租赁合同》后，皮**向胡*收取了保证金30000元和空调使用费70000元，由于双方签订的合同已被确认为无效合同且本案所涉租赁房屋已被房屋所有权人原创一公司收回，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”之规定，皮**应当向胡*返还已收取的保证金以及按照约定的租赁年限未扣除完毕的空调使用费共计53333元。皮**要求改判其无须向胡*返还保证金及空调使用费53333元的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。对于胡*要求皮**向其赔偿租金损失的请求，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，如果皮**存在过错并给胡*造成了实际损失，则应当赔偿相应损失；若皮**和胡*都有过错的，则双方应各自承担相应责任。根据已查明的案件情况，虽然皮**与胡*签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》因皮**的转租行为未取得房屋所有权人原创一公司同意而被认定为无效合同，但皮**在与胡*签订合同时，已向胡*出示了皮**与房屋所有权人原创一公司签订的租赁合同，胡*对皮**必须取得原创一公司书面同意才能转租本案所涉租赁房屋的情况是知晓的。胡*在明知皮**并未取得原创一公司书面同意的情况下仍然与皮**签订《房屋租赁合同》，对双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》被确认为无效合同也具有一定过错。原审判决认定胡*和皮**在房屋租赁过程中各具有50%的过错符合客观情况，胡*对此也未提出异议，本院予以确认。皮**认为《房屋租赁合同》及《补充协议》无效的过错完全在于胡*，原审判决认定皮**在房屋租赁过程中具有50%的过错不符合客观事实的上诉主张不能成立，本院不予采纳。现胡*主张皮**应当赔偿其将本案所涉租赁房屋再次转租后可以获得的租金差额损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”之规定，确定合同无效是国家公权力对当事人意欲发生私法效果的根本否定，当事人预期通过履行合同可以获得的利益不受法律保护。本案中，胡*和皮**签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》为无效合同且双方对于合同的无效均存在过错，因此，胡*将本案所涉租赁房屋再次转租后在未来一段时间内可以收取的租金属于预期利益，并非胡*因租赁合同无效而遭受的实际损失，原审法院判决以胡*转租房屋预期可收取的租金与胡*应当向皮**缴纳租金之间的差价作为胡*的损失，并判令皮**向胡*赔偿租金损失230915元没有法律依据，处理不当，本院对此予以纠正。对于胡*要求皮**赔偿其因诉讼或仲裁而支出的费用的请求，根据查明的案件事实，胡*因与皮**签订的租赁合同被确认无效而引发的诉讼或仲裁支出了诉讼费、仲裁费及律师费等相关费用34800元，上述费用的支出应系胡*因租赁合同无效而遭受的直接损失，由于胡*和皮**在房屋租赁过程中各具有50%的过错，故皮**应当对胡*支出的上述费用承担相应赔偿责任。原审法院判决皮**对胡*支出的上述费用承担50%的责任即赔偿17400元符合客观情况，数额准确，本院予以确认。

综上所述，原审判决虽认定事实基本清楚，但适用法律有误，处理不当，本院予以纠正。皮**的部分上诉请求成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第01483号民事判决第一、三项，即皮悦娥于本判决生效之日起十日内一次性向胡*返还保证金及空调使用费共计人民币53333元；三、驳回胡*的其他诉讼请求；

二、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第01483号民事判决第第二项，即皮悦娥于本判决生效之日起十日内一次性向胡*支付损失赔偿款人民币248315元；

三、皮悦娥于本判决生效之日起十日内一次性向胡*支付损失赔偿款人民币17400元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费15294元减半收取7647元，保全费5000元，共计12647元，由胡*负担11880元，皮**负担767元；二审案件受理费5825元，由皮**负担1366元，胡*负担4459元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十九日