上诉人罗**与被上诉人蒋**、罗**、汝城县**有限公司所有权确认纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人罗**因与被上诉人蒋**、罗**、汝城县**有限公司（以下简称粮**司）所有权确认纠纷一案，不服湖南省汝城县人民法院（2015）汝*初字第347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月21日公开开庭审理了本案。上诉人罗**及其委托代理人谢**、被上诉人罗**到庭参加诉讼；被上诉人蒋**、粮**司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，罗**系汝城县文明粮站职工，罗**非文明粮站职工。2004年，汝城县文明粮站改制时，将职工住房出售。罗**与罗**争议房屋坐落于汝城县文明乡文明墟文明粮站住房（幢号123）三楼坐身右起第4间、第5间（楼梯间小间，与第4间相连接）（以下简称本案诉争房屋）。2006年5月8日，蒋**与罗**以蒋**为甲方，罗**为乙方签订《房地产转让协议》，约定甲方以11，683元的价格转让坐落在文明粮站院内职工住房三楼房屋二间（61.2平方米）给乙方。罗**支付购房款11，683元给粮**司后，于2006年8月10日与粮**司签订《房地产转让合同》，约定房屋价款为11，683元，房屋交付时间为2006年6月30日。罗**称合同中其本人的签名系他人代签，但表示认可。该合同经过了汝城**易中心审定，合同附件一《房地产基本情况》确定罗**购买的房屋为文明粮站住房三楼坐身右起第3间、第4间、第5间，罗**于2009年6月18日办理的房屋所有权证（汝城县房权证变更登记字第00011931号）登记为第4间、第5间、第7间，未登记第3间。三楼坐身右起第1间系文明粮站职工刘**购买，第6间系文明粮站职工徐**购买。罗**在2006年10月20日支付购房款16，778元后，同日与粮**司签订《房地产转让合同》，约定房屋价款为16，778元，房屋交付时间为2006年10月30日，该合同经过了汝城**易中心审定，合同附件一《房地产基本情况》确定罗**购买的房屋为一楼坐身右边靠楼梯第2间，三楼坐身右起第2间、第3间。罗**认为该合同及附件一不是其本人的签名，但只对其购买三楼坐身右起第2间有异议，对合同其他内容无异议。罗**对罗**认购了三楼坐身右起第3间无异议。罗**在原审的诉讼请求是：一、确认蒋**与罗**之间的《房地产转让协议》无效；二、确认粮**司与罗**之间的《房地产转让合同》无效；三、确认汝城县文明粮站改制职工住房三楼坐身右边靠楼梯的第一间（本案诉争房屋）为罗**所有；四、本案诉讼费由蒋**、罗**、粮**司承担。

一审法院认为

原审法院认为：本案争议焦点是：一、罗**是否购买了本案诉争房屋；二、本案是否已过诉讼时效；三、罗**主张罗**与蒋**及与粮**司签订的合同是否无效。

关于焦**是否购买了本案诉争房屋。罗**认为其所付的购房款16，778元是购买了一楼坐身右边靠楼梯第2间，三楼坐身右起第3间、第4间、第5间，第2间未购买，其中一楼坐身右边靠楼梯第2间，三楼坐身右起第3间无争议。罗**主张购买了本案诉争房屋即三楼右起第4间、第5间，其提供的证人证言只有朱**、卢**出庭作证，证人朱**未参加职工会议，只是会议结束后，朱**问徐**，徐**告诉朱**罗**购买了本案争议房屋；卢**知道罗**的购房情况是从罗**处得知的；罗**陈述召开文明粮站职工会议的时间是在2004年5月20日。罗**与粮**司于2006年8月10日签订的《房地产转让合同》及罗**2009年6月18日的房屋所有权证证实罗**购买了本案诉争房屋，罗**与粮**司签订《房地产转让合同》是在2006年10月20日，罗**在无其他证据的情况下，罗**提供的现有证据的证明力小于罗**提供的证据。因此，认定本案诉争房屋系罗**购买。

关于焦点二本案是否已过诉讼时效。罗**抗辩罗**主张本案权利已过诉讼时效。因罗**在本案中同时主张罗**与蒋**及与粮**司签订的合同无效，无效合同自签订之日就不发生法律效力，主张合同无效不应受诉讼时效限制，故罗**的抗辩理由不成立。

关于焦点三罗**主张罗**与蒋**及与粮**司签订的合同是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。蒋**对职工住房无所有权，也无处分权，其与罗**签订的《房地产转让协议》违反法律规定，属无效合同。罗**与粮**司签订的《房地产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，罗**支付了合同约定的价款，粮**司已将本案争议房屋交付罗**使用，且该合同经过了汝城**易中心审定，罗**对争议房屋办理了房屋所有权证。而罗**未能提供充分的证据证实其购买了本案争议房屋，故罗**请求确认粮**司与罗**之间的《房地产转让合同》无效，不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十二条之规定，作出如下判决：“一、被告罗**与被告蒋**于2006年5月8日签订的《房地产转让协议》无效；二、驳回原告罗**的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告罗**负担。”

上诉人诉称

上诉人罗**不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定事实错误。原审认定罗**与粮**司签订的《房地产转让合同》有效是错误的。首先，本案为文明粮站职工住房改制而出售的公有住房，罗**作为村民没有资格在文明粮站认购职工改制房，粮**司未经评估上市出售程序无权以成本价将国有公房出售给罗**，因此转让合同无效是显而易见的。其次，粮**司违反行政法律规定以成本价将文明粮站公有职工住房出售给罗**，罗**没有交纳土地出让金和有关税费，导致国有资产流失，损害了国家利益、公共利益。根据《合同法》52条规定，合同显然无效。第三，《房地产转让合同》由粮**司一手操办，暗箱操作，也未经相对人签字，从合同形式上不具合法性，且明显属于罗**仗着粮食局有人，恶意串通损害国家利益、集体利益和第三人利益的行为。根据《合同法》52条规定，转让合同无效。第四，罗**与蒋**签订的《房地产转让协议》无效，粮**司与罗**签订的《房地产转让合同》同样无效。二、关于本案证据。原审认定证据和采证错误。罗**提供了粮站职工刘**、朱**、徐**、黄**、卢**的证词，律师调查刘**、朱**、黄**的调查笔录，均证实罗**购买了本案诉争房屋，多个证据互相印证。罗**没有提供相反的否认证据，也没有提供认购了本案诉争房屋的任何依据。罗**提供的证据优于和大于罗**的证据。三、粮**司于2006年10月20日以罗**名义与粮**司签订了一份《房地产转让合同》，将罗**认购的本案诉争房屋，变更登记偷换给了罗**，该合同附件2、4有明显涂改，明眼人一看就清楚，粮**司难逃暗箱操作、串通、伪造、涂改《房地产转让合同》之嫌。罗**当庭提出质疑并于2015年8月12日递交了一份要求进行鉴定的申请书，原审法院置之不理。综上，原审法院程序违法，认定事实失真，判决不公。请求二审法院撤销原审判决，确认粮**司与罗**之间的《房地产转让合同》无效；确认本案诉争房屋为罗**认购；一、二审诉讼费由蒋**、罗**、粮**司承担。

被上诉人辩称

被上诉人罗**答辩称：一、罗**与蒋**之间的《房地产转让协议》合法有效。2006年，蒋**按照粮食体制改革职工安置规定，购买了由文明粮站分配其家使用的两间公房即本案诉争房屋。后经双方协商，蒋**便将其所购买的房屋转让给了罗**，该《房地产转让协议》合法有效。二、罗**与粮**司签订的《房地产转让合同》真实有效。罗**与蒋**签订《房地产转让协议》后，为减少中间环节，节省转让税费，罗**便以自己的名义与粮**司签订了《房地产转让合同》，购房款交由蒋**一次性交清，并办理了《房产证》。罗**与粮**司签订的《房地产转让合同》不存在欺诈行为，系真实有效的。况且，该《房地产转让合同》自2006年签订履行，至今9年多，诉讼时效已过。三、本案诉争房屋为罗**购买、所有。罗**没有提供购买本案诉争房屋的协议、图纸、交款单、《土地证》、《房产证》，而本案诉争房屋从2005年起就是罗**居用，购房时罗**也没说过什么，为何时隔多年过突然提出偷换之说？且罗**已将三楼坐身右起第2、第3间房进行了改动，并在其两间房位置上面又建了房子，从其所作所为上也可以认定罗**没有购买本案诉争房屋。请求二审法院依法驳回上诉，维持原审判决。

上诉人罗**在二审诉讼期间申请证人刘**出庭作证，刘**证实：改制前，粮食局开了个会，本单位下岗职工对安置房有优先购买权；本案诉争房屋改制前是朱三保居住的，朱三保调走后，就是蒋**居住，蒋**也是粮站职工；买卖房子的时候是罗**在占用本案诉争房屋，罗**的妹妹和蒋**是亲戚关系；三楼座身右边起第3间、第4间（含第5间）是罗**购买的；向原审法院提交的“求实证言”和律师向其所作调查笔录均是其本人签名。

本院查明

本院二审查明：本案诉争房屋改制前是朱**居住，朱**调走后，是蒋**居住，蒋**是汝城县文明粮站职工。汝城县粮食局改制安置职工时规定，原谁住房谁优先购买安置房。汝城县文明乡文明粮站住房（幢号123）三楼座身右起第4间后面带有一小间房屋，房产局办证时将该小间编为第5间。二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：本案争议焦点：一是本案诉争房屋即三楼座身右起第4间、第5间房屋是上诉人罗**购买的还是被上诉人罗**购买的？二是被上诉人罗**与被上**公司所签订的合同是否有效？

关于争议焦**，2004年汝城县文明粮站改制时，将职工住房出售，本案诉争房屋改制前是蒋**居住，而蒋**是汝城县文明粮站职工，根据“原谁住房谁优先购买安置房”之规定，蒋**对本案诉争房屋有优先购买权。被上诉人罗**称本案诉争房屋是从被上诉人蒋**处购买，符合客观事实，且被上诉人粮**司也是知道的。被上诉人罗**从被上诉人蒋**处购买本案诉争房屋后，直接与被上诉人粮**司签订了《房地产转让合同》，办理了房屋产权证，并且一直居住使用本案诉争房屋至2014年。故本案诉争房屋应认定为被上诉人罗**购买。上诉人罗**提交的以其名义与被上诉人粮**司签订的《房地产转让合同》，只是作为证据证实上诉人罗**缴纳了购房款16，778元，而上诉人罗**并未诉请该合同的效力，对于该合同中乙方签名是否是上诉人罗**本人签名、合同附件为何有改动，不属本案审查范围。上诉人罗**提交的证人证言虽然证实上诉人罗**购买了本案诉争房屋，但是这些证人证言是传来证据，证据效力小于被上诉人罗**提交的直接证据。

关于争议焦点二，被上诉人蒋*英系汝城县文明粮站职工，有权购买、处置本案诉争房屋，被上诉人罗**是从被上诉人蒋*英处购买本案诉争房屋，故不存在被上诉人罗**购房主体资格、国有资产流失、损害国家利益、公共利益的问题。被上诉人罗**直接与被上**公司签订《房地产转让合同》是为了规避相关的费用，应由相关的行政部门进行处罚，但双方所签订的《房地产转让合同》并不违反法律规定，且该合同系双方当事人自愿签订，是合法有效的，受法律保护。

综上，上诉人罗**上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人罗**负担。

本判决为终审判决。

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裁判日期

二〇一六年二月二十六日