岳阳市**有限公司与陈*返还原物纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈*因与被上诉人岳阳市**有限公司（以下简称顺**司）返还原物纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第601号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员胡**担任审判长，审判员许进、代理审判员曹*参加的合议庭审理了本案，书记员刘*担任法庭记录。上诉人陈*及其委托代理人胡**，被上诉人顺**司的委托代理人王*、杨*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，本案顺**司法定代表人周**与本案陈**朋友关系。2002年陈*向顺**司法定代表人周**提出结婚需要购买房屋，考虑到前期在开发项目过程中陈*帮过忙的因素，周**即将位于岳阳**办事处荣发小区西4栋305号面积为143平方米的房屋交付被告使用，并提出如陈*想将房屋买下可给陈*适当的优惠。陈*于2002年底入住诉争房屋，并进行了装修。后顺**司由于资金紧张，即向陈*提出要求其将诉争房屋买下，但一直未得到陈*的答复。后经顺**司多次催促，顺**司于2010年12月6日给陈*回信一封，称早已与陈*签订了购房合同，并已向顺**司分三次交付了20000元、5000元、8000元，共计33000元的购房款，要求顺**司将事情调查清楚，并同意按当时同等的价格支付剩余的购房款。顺**司认为既未与陈*签订购房合同，也未收取过购房款，即要求陈*拿出当时签订的合同及交款收据到顺**司处办理结算手续。但陈*称合同及交款收据已遗失，一直未到顺**司处办理相关手续。顺**司遂向法院提起诉讼，请求法院判如所诉。另查明，顺**司单位财务王*曾以个人名义向陈*借款6000元，后王*向陈*偿还借款时，陈*称反正是要支付购房款的，因此并未收取此笔款项。但该款项一直在王*处保管，并未交给顺**司单位办理相关手续。

一审法院认为

原判认为，本案中双方当事人之间虽然有房屋买卖的意向，但双方并未就房屋买卖的价款、房款的支付以及权证的办理等基本内容协商一致，顺**司在向陈*交付房屋后要求其购买诉争房屋，仅仅只能作为一种希望陈*作出买房意思表示的要约邀请，而陈*未能提供有效证据证实对该要约邀请作出过回应及双方当事人之间存在买卖关系。虽然陈*在顺**司单位财务人员王*准备向其偿还6000元借款时以反正要支付房款为由没有收取该笔借款，但由于王*所为系个人行为，并不能代表顺**司，而且王*也没有到单位办理相关缴款手续，并一直保管该笔款项，同时陈*自称已交付的三次款项中也没有提到该笔6000元，陈*也未能提供交付了购房款的依据，故不能认定陈*已向顺**司支付了部分购房款，而顺**司将房屋交给陈*使用也不能视为系履行买卖合同的行为，因此双方之间不构成买卖合同关系。故对陈*主张双方之间的房屋买卖合同关系明确，买卖关系合法有效，顺**司主张侵权返还原物的事实不能成某的抗辩意见，不予采纳。对顺**司请求陈*停止侵占房屋，并将岳阳市五里牌荣发小区西4栋305房屋交还给的诉讼请求，予以支持。陈*同时辩称取得房屋已逾十年，顺**司主张权利超过了诉讼时效，经审查认为，陈*占用房屋的行为一直持续存在，且该行为至今未停止，顺**司主张权利并未超过诉讼时效，故对陈*的该项抗辩意见，不予采信。顺**司将房屋交给陈*居住使用，双方并未约定使用费，顺**司要求陈*支付房屋占用费的诉讼请求，不予支持。至于陈*对房屋进行了装修的事实，陈*可依相关证据另行主张。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、限陈*于本判决生效后二十日内将岳阳**居委会荣发小区4栋305室返还给岳阳市**有限公司；二、驳回岳阳市**有限公司的其他诉讼请求。本案受理费550元，由陈*承担。

上诉人诉称

宣判后，陈*不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清。2002年陈*向被上诉人法定代表人周**提出购买意向，经协商，周**同意将房屋出售给上诉人，价格为5万元，达成了口头一致意见，上诉人一直在该房屋内居住至今。虽然双方之间没有签订书面合同，但实际上达成房屋买卖合同关系。二、原审判决返还房屋的理由是上诉人侵占房屋拒不返还系认定错误。被上诉人的法定代表人交付房屋是基于将房屋出售给上诉人的事实，而非上诉人恶意侵占。从被上诉人向法院提供的信函来看，周**一直均提出要求上诉人陈*购买房屋付清房款，从未提出请求陈*返还房屋。三、原审判决无视上诉人已支付6000元购房款的事实，如买卖关系不成某，则应对上诉人所交纳的6000元购房款予以返还。四、上诉人在该房屋内居住已逾十年，被上诉人主张超过了诉讼时效。被上诉人于2002年将房屋交给上诉人使用，诉讼时效应从2002年开始计算，十年后，被上诉人才主张诉讼权利已超过诉讼时效。综上，请求二审驳回顺发公司的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人顺**司辩称，一、上诉人所称双方实际上已达成房屋买卖合同关系无事实与法律依据。上诉人无法提供有效证据证实合同成某，也未能提供交付了购房款的依据，应承担举证不能的法律后果。二、上诉人主张超过了诉讼时效，于法无据。顺**司请求返还原物，系基于所有权产生的物权请求权，现在主张该权利也没有超过诉讼时效。三、上诉人陈*占有房屋的原因、行为完全不符合常理。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。

上诉人陈*及被上**公司在二审期间均未向本院提供证据。

本院查明

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，本案争议焦点为：一、本案顺发公司主张权利是否超过诉讼时效？二、双方当事人之间的房屋买卖合同关系是否成某？

关于焦点一，顺**司提起的诉讼请求是要求陈*返还房屋，系基于物权的请求权，上诉人陈*所述的两年诉讼时效不适用物权请求权的诉讼权利主张，陈*认为顺**司主张权利超过诉讼时效的理由不能成某。

关于焦点二，上诉人陈*主张双方房屋买卖合同关系成*，而顺**司认为双方无房屋买卖关系，主张陈*应当返还侵占的房屋，根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第（一）项之规定“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”。本案中，陈*未提供书面的房屋买卖合同，亦无有效证人及其他证据佐证买卖合同关系成*，更无购房款票据及办理房屋产权证等相关手续用以证实履行了购房合同，陈*在一审中提供的证人证言不能直接证明房屋买卖合同成*，且证人未到庭质证。岳阳市发展和改革委员会的证明亦不能证明被盗的票据系本案中购房款的票据。此外，陈*无证据证实向王*支付的6000元系购房款，且王*本人明确表示系个人借款行为。顺**司将房屋交付陈*使用的行为亦不能说明双方就房屋买卖达成了一致意见。综上，尽管本案双方当事人有房屋买卖的意向，但从本案双方当事人提供的证据及查明的事实来看，并不能证实双方之间的房屋买卖合同关系已经成*，故陈*主张房屋买卖合同关系已经成*的请求缺乏事实依据，本院不予支持。

综上，陈*的上诉理由不能成某。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550元，由上诉人陈*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十一日