陈某某与耒阳市**有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告陈某某、袁某某与被告耒阳市**有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2014年10月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月18日、2015年4月28日两次公开开庭进行了审理。原告陈某某、袁某某及其委托代理人谢杨胜，被告耒阳市**有限公司的委托代理人李**到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本案延长两个月审理期限，本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈某某、袁某某诉称：2011年11月，被告在耒阳市西湖南路路段老城区搞房地产开发时，要将原告夫妻共有的房屋拆迁。2011年11月29日，原、被告签订的《房屋拆迁安置协议书》中明确约定：被告拆迁原告的房屋后，应在其新建的7层楼以下的安置房给原告安置。预签合同之前，被告于2011年11月26日承诺，如果安置房不兑现，每平方米按2000元计算赔偿。但被告不守诚信，当2014年1月26日原告按照其安置方案对享有房屋产权调换权利的各被拆迁的安置户抽签时，竟然将未约定的违章建筑第八层房屋当做安置房做成“签子”让各安置户去抽，当日原告袁某某参与抽签抽到了第八层的805房，原告当即坚决反对，表示合同是要在安置房第七层以下安置。当时组织抽签的工作人员要原告签名表示同意，原告拒绝签字。请求：1、判决被告向原告支付安置房未兑现的赔偿款240000元；2、被告承担本案的诉讼费用。

原告陈*为支持其诉讼请求，提交了以下证据：

证据1、常住人口登记卡。用以证明原告陈某某的身份及其基本情况。

证据2、身份证复印件。用以证明原告袁某某的身份及其基本情况。

证据3、结婚证、人口登记卡。用以证明二原告是夫妻关系。

证据4、委托书。用以证明原告陈某某全权委托其妻袁某某行使本案诉讼权利。

证据5、企业注册登记资料。用以证明被告公司的资格及该公司的基本情况。

证据6、房屋拆迁安置协议。用以证明原、被告之间有房屋拆迁合同关系，约定给原告安置房120平方，安置方式按《实施意见》办理。

证据7、安置意见、承诺书。用以证明被告新建的砖混结构安置房没有第八层的事实。

证据8、安置房抽签情况表。用以证明被告违约的事实，将安置房楼的第8层的5套房（违章建筑）做成24、25、26、27、28五个号码的签让安置户主抽签定层次，这是欺骗行为。

证据9、抽签序号、房号对应卡。用以证明原告在被告设置瑕疵的情况下，抽到了第8层的安置房的事实。

证据10、陈某某家拆迁协议。用以证明2011年11月26日原、被告双方已约定，如果安置房不兑现被告按每平方2000元计算赔偿原告损失（未兑现安置房面积120平方）。

证据11、相片一组。用以证明原告房子拆迁前的情况以及拆迁后805房子的位置。

被告耒阳市**有限公司对证据1、2、3、4、5无异议。对证据6的真实性无异议，但合同中没有约定安置房必须是七楼以下。对证据7中的安置意见有异议，不能达到其证明目的，当时预计七层，因政府部门妥善安排全部安置户，由原来的七层改为八层。对证据8的真实性无异议，但不能达到其证明目的，被告没有欺骗，被告只是按照政府规定履行合同安置义务的行为。对证据9的真实性无异议，但不能达到其证明目的，被告没有欺骗，被告只是按照政府规定履行合同安置义务的行为。对证据10的真实性无异议，但对其证明目的有异议，因被告已按政府规定和合同履行，不存在违约与赔偿。对证据11的真实性与相关性有异议，该组证明恰恰证实被告已按照政府规定和合同约定履行义务，不存在违约行为。

被告辩称

被告耒阳市**有限公司辩称：双方没有约定七层楼以下进行安置，只是约定以抽签的方式确定安置房，被告已履行合同义务，没有违约。请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告耒阳市**有限公司为支持其辩解意见，向本院提交了以下证据：

证据12、耒阳市西湖南路拆迁安置实施方案。用以证明没有规定在七层楼以下安置只是规定安置住房一套。

证据13、西湖南路老城区段拆迁安置实施意见。用以证明拆迁合同第二条第4项规定，除特殊情况需照顾外，均以抽签方式和补偿价差方式分配新建安置房；第三条第3项关于私有产权户的安置规定按照“拆一赔一”的原则进行安置、并给予一定的补助；没有规定是在七层楼以下安置、且只规定了楼层次价格修正系数。

证据14、耒阳**道办事处关于西湖南路项目（南方社区）拆迁安置相关问题协调会议记录、耒阳市住房和城乡建设局关于楚**司安置房组团五3#楼违规超层建设处理备案的意见、耒阳市西**服务领导小组（西**楚湘拆迁安置建设工程建设工作专题会议纪经、缴款书及规划补办手续等计24页。用以证明楚**司安置房组团五3#楼因为满足安置需求，经政府相关部门联合会议决定由原定七层建为八层；所建八层经规划，住建等职能部门处理，并补办手续后为合法建筑，不是原告所建的违章建筑物；所建的八层目的是用于安置。

原告对被告提交的证据质证认为：对证据12的证明目的有异议，原、被告一直约定、规定的是七楼以下的房屋安置，安置房一套没有异议。对证据13的真实性无异议，对其证明目的3有异议，事实上就是规定七层楼以下。证据14不能达到其证明目的，恰恰证明了原、被告原先约定的就是七层楼，八楼用于安置房原来没有约定，安置房必须在七楼以下，是有明确规定的。故被告提供的三组证据均不能达到其证明目的。

经庭审质证，本院对双方当事人提供的证据作如下认定：被告对原告提交的证据1、2、3、4、5均无异议，且证据的来源合法，客观真实，本院予以采信。被告对原告提交的证据6、7、8、9、10、11的真实性均无异议，对证明目的有异议。原告亦对被告提交的证据12、13、14的真实性无异议，对证明目的有异议。以上证据来源合法，客观真实，本院结合案情予以采信。

本院查明

经审理查明：原告陈某某与原告袁某某系夫妻关系，两原告系楚**司公产权房的住户，2009年耒阳市西湖南路旧城改造，原告居住的住房被规划为拆迁对象。2009年5月7日，耒阳市西**服务领导小组发文《耒阳市西湖南路拆迁安置实施方案》中规定了拆迁安置、补偿方案：“四、拆迁租赁公产房住户的安置办法，2、原租赁楚**司公产权房的拆迁户、可申请买断安置房产权。安置房设计标准为60、90、120㎡左右，买断产权的，拆迁户可以任意选择一套。原住房面积部分按每平方米388元计付购房款，超出面积的按市场价格优惠10%购买。”2009年5月11日，耒阳市西**服务领导小组发文《西湖南路老城区段拆迁安置实施意见》规定，“三、安置房的分配：（二）、买断产权的安置：原住户为租赁楚**司公产房的住户，在拆迁后，要求买断安置房产权，按照以下办法给予优惠照顾：1、原住户租住房屋不论面积大小，在安置区范围内可以选择60㎡、90㎡、120㎡左右的任何户型的住房一套。2、购买的安置房按照建筑面积分段进行计价：每户60㎡安置面积按照每平米388元计付购房款；选择户型大于60㎡以上的面积，按照市场价格给予10%的优惠计算购房款。3、楼层价格的修正。拆迁户选择安置房的楼层，由群**组织抽签决定。对于楼层的差别给予价格上的系数修正，即：一楼为0.95；二三四五楼为1.05；六楼为1；七楼为0.85.”2011年11月26日，原告与开发商被告耒阳市**有限公司协商后，就原告家搬迁事项达成协议，内容为：“一、两个户头60㎡不收钱，另外60㎡按388元计算。二、赔偿5000元安置费。三、如果安置房不兑现，每平方按2000元计算赔偿。四、租房时间定一年，如果一年时间没新房，租金翻倍。”此后，原告分别以袁某某、陈某某的名义与被告耒阳市**有限公司于2011年11月29日签订了两份《西湖南路北段老城区房屋拆迁安置协议书》，合同内容一致，约定“本协议以《耒阳市西湖南路拆迁安置实施方案》、《西湖南路老城区段拆迁意见》为依据计算各项补偿。”“七、安置房的申请认定，乙方同意按第3条安置方式：3、乙方买断产权，申请购买安置房120平米每套，60平米内价格按388元每平米计算。乙方申请的安置房面积大于应安置部分，其市场价格按1200元每平米优惠10%计算。乙方预缴押金2000元整，本押金在甲方支付乙方有关费用时缴清。如乙方违约，本押金不予退还。以上安置方式均按照《耒阳市西湖南路拆迁安置实施方案》、《西湖南路老城区段拆迁意见》的具体规定办理。”2012年4月26日，耒阳市西**服务领导小组发文《西湖南路楚湘拆迁安置工程建设工作专题会议纪要》第二条，“考虑异地新建安置房业主不可接受，与会者一致同意，在新建的组团五-3号楼基础上增加一层小户型房。”当年，被告将原安置楼楼层由7楼加层为8楼。2013年，被告就该安置房违规超层建设工程到相关职能部门接受了行政处罚后，补办了手续。2012年12月23日，耒阳**事处下文《关于西湖南路项目（南方社区）拆迁安置相关问题协调会议纪要》，第三条：对广大拆迁安置户提出的相关问题予以明确。（一）关于楼层系数修正问题。鉴于原安置楼楼层由7楼变更为8楼，综合各方面因素，会议初步确定了新的楼层修正系数：2楼（原1楼）为：0.95；3-6楼（原2-5楼）为：1.05；7楼（原6楼）为0.95；8楼（原7楼）为：0.8.个别楼层如有异议再协商。2014年4月25日，市拆迁办、被告耒阳市**有限公司、南方社区组织安置户抽签决定安置房分配，以摇号的方法进行，该活动经耒阳市公证处全程公证。原告参与了该次抽签活动，在参加的第一批次抽签中，原告以袁某某的安置户头抽签到四楼的安置房，原告接受并已经被告高*房地产开发公司交付。次后在参与第二批次抽签安置陈某某的户头时，原告抽到了三-2#805号房，面积105.6平米。原告当即表示拒绝，因双方协商不成。原告诉至本院。本案在审理过程中，被告表示可以将原告安置到7楼（组团三-1号栋706号房）。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《西湖南路北段老城区房屋拆迁安置协议》是当事人双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在签订该协议之前签订的《陈某某家拆迁协议》约定的违约条款同样合法有效，该条款约定的违约事项是被告不能对原告进行安置的情形，系被告存在根本违约的情形，即被告存在无力履行、或履行不能的情形而导致合同目的不能实现时被告应承担的赔偿责任。而本案被告已按照拆迁协议的规定对原告安置，被告在2012年建设安置房过程中，将安置房楼层加层至8楼，且《关于西湖南路项目（南方社区）拆迁安置相关问题协调会议纪要》就安置房1-8层重新予以修正，此后组织原告进行了抽签，原告两套安置房也在抽签活动中以袁某某的户头安置了一套。原告同意抽签的行为视为双方就安置方式已达成合意，被告不存在根本违约的情形。但被告应对于其交付的房屋符合约定的交付条件，原告抽签到第8层的房屋，虽然补办了相关建房手续，但被告未举证证明该房屋已经验收合格，符合交付条件。因此，原告抽到805号房屋，原告有理由拒绝受领。此后，被告在审理过程中表示，该栋7楼房屋可以交付给原告。本院认为，被告向原告交付7楼的行为系补充履行合同，是在合同约定的楼层范围内对原告进行安置，因该案被告无法在8楼验收合格后重新组织拆迁户抽签安置，原告在本案产生的最大损失为可能抽签到的最好楼层与现在被告安排到7楼房屋的房屋差价。原告可以在受领该房屋后就该损失主张权利，而不是因被告根本违约导致的“按每平米2000元进行赔偿”，被告应在合同约定价格内的最好楼层向原告赔偿可得利益，即最好楼层与现楼层之间的差价，按双方约定的合同市场价计算为14400元（（1200元×1.05）-（1200元×0.85）×（120㎡-60㎡））。依照《中华人民共和国民法通则》第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告耒阳市**有限公司向原告陈某某、袁某某进行安置（房号为组团三-1号栋706号），并赔偿二原告安置房款差价14400元；

二、驳回原告陈某某、袁某某的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案本诉受理费4900元，由被告耒阳市**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月四日