原告梁*因与被告某房地产公司发生房屋买卖合同纠纷一案

审理经过

原告梁*因与被告某房**公司（以下简称某公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2011年09月09日向本院起诉。本院受理后，依法组成由审判员孙**担任审判长，人民陪审员左**、邓**参加的合议庭，于2011年12月12日公开开庭进行了审理。原告梁*的委托代理人梁*、被告某公司的委托代理人王*等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告梁*诉称:梁*于2006年04月05日与某公司签订《商品房买卖合同》，约定由梁*购买某公司开发的某城D区D7栋1505号房屋，房屋合同总价款为242298元，梁*实际支付了242861元。合同第十五条“关于产权登记的约定”中规定：“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：第2项为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，梁*按合同付清了全部房款，某公司于2007年02月向梁*交付了房屋。按照双方约定，某公司应于2008年08月向梁*交付房屋权属证书，但是某公司于2010年03月才将《房屋所有权证》办理完毕交付梁*。对于合同约定的逾期办理权属登记手续某公司应当向梁*支付的违约金，虽经梁*多次催要，某公司以各种理由拒绝支付。请求判决：某公司向梁*支付产权登记违约金2428元。

被告辩称

被告某公司辩称：小区产权证延期办理并不是某公司的过错。根据2005年至2006年某公司与长沙**管理局、长沙**财政局达成的协议，某公司投入市政汉城北路、凌霄路、公园路的修路资金将直接冲抵某公司应缴的小区报建费用。某公司如约建设了市政公路，但是政府相关部门却未及时冲抵小区报建费用，2009年底至2010年初才办理完毕相关手续，导致某公司无法提交小区产权备案登记资料，最终致使小区业主产权证办理延期。因此某公司在小区产权证办理事宜上不存在故意违约，而是因为政府相关部门未能及时办理小区报建费用冲抵造成的，属于政府因素，某公司不应对政府行为向小区业主赔偿。产权证延期办理并未影响原告的权益。特别是对于按揭业主，业主的房屋抵押备案手续已经在房地局办理完毕，房屋产权证办理完毕后是交予银行保管的，直至按揭偿还完毕后才还给业主。因此，产权证是否办理完毕并不影响按揭业主的权益，业主没有任何实际损失。因此，某公司请求法院能够根据实际情况调减违约金比例。

本院查明

经审理查明：2006年04月13日，梁*（买受人）与某公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同主要约定：由买受人购买出卖人开发的某城D区D7栋1505房；房屋总价款242298元；出卖人应在2007年01月20日前，将符合合同约定的房屋交付给买受人使用；出卖人应当在房屋交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%支付违约金。2007年5月22日，某公司向梁*出具《销售不动产统一发票》，收到某城D7栋1505号房款242861元。某公司在开发建设某城项目时与政府有关部门就该小区报建费用的充抵使用达成了一致协议，但政府有关部门直到2009年年底至2010年年初才冲抵完小区的报建费用，因此，某公司直至2009年年底至2010年年初才将小区各栋房屋办理权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案。2010年02月02日，长沙**管理局为梁*购买的某城D7栋1505号房登记发放了《房屋所有权证》，登记该房为梁*单独所有。

上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同及补充协议、购房发票、房屋所有权证、协议书、小区房屋栋证备案登记情况表等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为：梁*与某公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应根据合同约定履行自己的义务。根据梁*与某公司所签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，某公司应在2007年01月20日前将梁*所购买的房屋交付，同时根据该合同第十五条，某公司应在房屋交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由某公司提供的资料报产权登记机关备案，也就是某公司应在2008年07月20日之前将办理权属登记需由某公司提供的资料报产权登记机关备案，某公司未能在2008年07月20日之前将应由其提供的资料上报产权登记机关，违反了合同约定，存在违约行为。某公司应根据与梁*所签订的《商品房买卖合同》的约定，按梁*已付房价款242861元的1%的标准向梁*支付违约金2428.61元。梁*的诉讼请求理由成立，本院予以支持。某公司辩称小区产权延期备案主要是政府相关部门报建费用冲抵延迟造成，某公司并无主观恶意，此事也未给小区业主造成任何经济损失，某公司不应对政府的行为向小区业主赔偿，并请求根据实际情况调减违约金比例。因某公司与政府有关部门就某城小区报建费用冲抵达成的协议对第三方不具有约束力，某公司以此为由不向业主承担产权登记违约金没有法律依据，本院不予采信。某公司以其延期办理产权登记手续无主观恶意，且未给梁*造成实际损失为由要求调减违约金比例，无事实根据与法律依据，本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

裁判结果

某房地产公司在本判决生效之日起五日内向梁*支付产权登记违约金2428元，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，由某房地产公司负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二○一二年二月八日