彭**与彭**、王**、彭**确认合同效力纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人彭**因与被上诉人彭**、王**、彭**确认合同效力纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2015）道法民初字第707号民事判决，于2015年9月29日通过原审法院向本院提起上诉。原审法院于2015年10月20日将该案移送本院。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月24日公开开庭进行了审理。上诉人彭**及其委托代理人、被上诉人彭**及其委托代理人、被上诉人彭**到庭参加诉讼。被上诉人王**经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，彭**与彭**系父子关系，彭**、王**夫妻关系，彭**系彭**的堂侄孙；彭**举证的2006年10月24日签订的《商品房买卖合同》显示：出卖人为：永州市擎**责任公司，买受人为：彭**、彭**（彭**在合同末尾买受人签章处无签名），所购商品房为道县爱莲商业广场D区16栋11号房，建筑面积为241.59㎡，房屋总价款29.8万元；2006年10月25日及2007年11月6日的二张“湖南**地产交易专用裁剪发票”显示：付款单位：彭**、彭**，收款单位：永州市擎**责任公司，交易项目：D区16栋11号房屋，成交金额：15.8万元和14万元；房产契字（存根）第0006357号房屋契约显示：承受人为彭**，房屋座落为：道县爱莲商业广场D-16-11，“其他需要说明的情况：同意房屋所有权证办理彭**之名，以后产权发生纠纷与房产局无关，彭**（签名）”；道县**江镇字第00036447号《房屋所有权证存根》显示：房屋所有权人：彭**，房屋座落：道江镇道州中路（爱莲商业广场D-16-11号）；道国用（2008）第00127号《国有土地使用权证》显示：土地使用权人：彭**、彭**，座落：道县爱莲商业广场D-16-11；2011年3月份，彭**向彭**、彭**租赁涉案房屋用于经营和居住至今。房屋租金（每年3000元起）由彭**、彭**收取；2014年1月7日，彭**大儿子彭**（甲方）与二儿子彭**（乙方）签订的《房屋租赁协议》主要内容为：“经甲、乙双方平等协商，乙方向甲方租赁道县爱莲广场D区16栋11号房屋整体，租赁期限为两年（2014年3月12号至2016年3月12号），租房款为每年4000元（肆仟元），在租赁期间，甲方不得以任何理由入住该房。如甲方违约，则甲方放弃对该房的股份。租赁期满，甲、乙双方都可按市场价购买该房，若双方都无力购买，则该房按市场价对外出售，各分一半股份。”2014年2月20日，彭**、王**（为甲方）与彭**（为乙方）签订的《房屋买卖协议书》主要内容为：经甲乙双方共同协商，甲方同意将座落在爱莲商业广场D区16栋11号的一处房产出售给乙方，房屋出售总金额24万元，房屋面积（1-4层）总共241㎡；2014年1月28日，彭**将6万元存入文满翠（原告之妻、二被告之母）的银行账号2992349980110196598＊001内，2014年2月18日，彭**以毛幸娥名义（付**）通过银行转账分别将18万元转入彭**的银行账号2992349980110287025内（该存折系彭**保管）以及22万元转入彭**银行账号6217002990102040148内；2014年2月18日，彭**出具给彭**的收条内容为：“今收到彭**购买彭**道县爱莲广场D区16栋11号门面房款46万元”；2014年2月20日，彭**以毛幸娥名义（付**）将10万元转入彭**的账号内（该存折系彭**保管）；另外，彭**与彭**口头商定涉案房屋总价款66万元；此后，彭**以其是涉案房屋的共有人且不知、不同意出售涉案房屋给彭**为由，主张买卖房屋的合同无效，经与彭**及彭**协商解决未果，遂提起诉讼。

一审法院认为

原审法院认为，本案属确认合同效力纠纷。本案讼争的房屋系被告（买受人）与永州市**有限公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》而交易，且“湖南**地产专用裁剪发票”显示的付款人为被告和彭**，特别是彭**与彭**申请核发并领取了涉案房屋的国土使用权证和房屋所有权证，土地使用权人为彭**和彭**，房屋所有权人为彭**。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；……”及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，……”的规定，彭**系涉案房屋的权利人。彭**以“购买房屋的合同、相关票据及涉案房屋的国土使用权证均由其名字，而办理房产登记过程中所涉及的‘情况说明’的内容及签名并非其本人所写，且彭**也承认该内容及签名是彭**自己写的”为由，主张其为本案涉案房屋的共有权人。依据上述已引用的法律条款可知，在彭**未能提供证据证实涉案房屋所办理的房产证书有误，且该房产证书仍然有效的情况下，彭**的主张没有事实和法律依据，法院不予支持。由于涉案《房屋买卖协议书》的出卖人为二被告，买受人为第三人，而彭**并非涉案房屋的权利人，故彭**要求依法确认被告与第三人的房屋买卖协议无效，没有法律和事实依据，法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告彭**的诉讼请求。案件受理费10，400元，由彭**负担。

上诉人诉称

上诉人彭**不服上述判决，向本院提起上诉称：被上诉人彭赛成已经确认房屋产权登记上“彭**”签名系彭赛成伪造，那么上诉人系本案涉案房屋的权利共有人，房产局对于涉案房屋登记是错误的，一审认为上诉人不是权利人是不当的。另外，涉案房屋的出售并未经过上诉人的同意，因此请求撤销一审判决并改判。

被上诉人辩称

被上诉人彭**、王**及彭**答辩称一审法院认定事实以及适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。

上诉人及被上诉人彭**、王**在二审过程中未提交新的证据。

被上诉人彭**在二审庭审中提交如下证据：证据一道县人民法院开庭笔录以及证据二上诉人彭**出具的证明，拟证实彭**自认不是该涉案房屋的共有人。

上诉人及被上诉人彭赛成对上述证据没有异议。

本院对上述证据进行认证：证据一，该证据系法院庭审笔录，该笔录经双方当事人签字确认，本院予以采信。证据二，对该证据系上诉人自己出具的证明，上诉人对该证据并无异议，本院予以采信。

一审审理过程中所采信的证据，经审查，符合证据的真实性、客观性、关联性原则，法院予以采信。

本院查明

根据采信的证据，二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，二审争执的焦点在于：本案房屋购买合同是否属于有效合同。根据已采信的证据，上诉人作为在彭**与彭**、彭**确认合同无效纠纷一案中的证人，其在该案中作证称，本案涉案房屋不是上诉人所购买，仅是登记权利人，实际购买者为彭**与彭**，该涉案房屋与其没有关系。另外，在本案中，有相关证人证实上诉人彭**对于被上诉人彭**与彭**之间的本案涉案房屋买卖是知情的，且被上诉人彭**将购房款汇入上诉人彭**妻子的银行账户，现上诉人彭**没有相应的证据证实其不知道被上诉人彭**的购房款汇入彭**妻子的银行账户。综合上诉人自己的陈述、相关证人证言以及双方认可的事实来看，上诉人已自认与本案涉案房屋无关，涉案房屋产权证上仅登记被上诉人彭**的权利。故上诉人提出的相关上诉理由，本院不予采纳。本案属于确认合同无效纠纷，不涉及房屋登记转让，对于上诉人提出的房产证登记错误，不能进行转让的理由，该事实不属于本案审理范围，本院不对该事实进行评判。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费10，400元，由上诉人彭**负担。二审案件受理费4900元，由上诉人彭**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十日