彭**、徐**与邱**房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告彭**、徐**与被告邱**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人徐**、被告邱**均到庭参加诉讼（两原告本人未到庭）。本案现已审理终结。

原告诉称

原告彭**、徐**诉称：2013年11月20日，被告邱**与两原告订立了一份《房屋买卖协议》，约定被告将其在原楚江卫生院地块上重新修建的一幢楼房的第三层出卖给两原告，双方约定房屋单价为5350元每平方米，最终以产权证面积为准收取总价款。协议订立后的次日，两原告通过银行转账，将协议约定的首期购房款转入被告指定的账户内，被告亦给原告出具了一张140万元的收条。此后，被告将房屋交付给原告筹办天韵文化艺术培训部，原告另给被告交付了2万元现金，由其办理消防手续。为进行房屋装修，原告共支付了28829.40元设计费、材料费、运费及工资。2013年12月初，两原告获悉被告邱**早已将该房屋卖给梅**，且该房屋已经被法院查封，遂与被告交涉。被告见该事实无法隐瞒，随即承认。两原告于是要求解除合同，被告表示同意。后经原告多次催促，被告在2014年古历年底前返还了两原告140万元购房款，并与原告约定另行解决损失问题。此后，两原告多次催促被告协商解决，但被告总是借故拖延。原告只好具状起诉，请求法院判令被告邱**返还原告方现金2万元、赔偿两原告实际损失28829.40元，并支付违约金481500元。

为支持其诉讼主张，原告方向本院提交了下列证据：1、两原告的身份证复印件、被告的户籍证明各1份；2、原、被告于2013年11月20日签订的《房屋买卖协议》复印件1份；3、被告邱**于2013年11月21日出具的140万元收条复印件1份；4、房屋设计、装修支出凭据复印件1套；5、石门县人民法院（2013）石民一初字第61号民事判决书复印件1份；6、石门县人民法院（2013）石民一初字第61-1号民事裁定书复印件1份；7、常德**民法院（2013）常民一终字第152号民事判决书复印件1份；8、常德**民法院（2013）常民申字第100号民事裁定书复印件1份；9、署名为朱**、朱**、张**、文**、钟**的书面证言复印件各1份；10、原告彭**夫妇与原告徐**夫妇签订的《石门县天韵文化艺术培训部合作协议书》复印件1份；11、石门县教育局作出的《关于同意筹设石门县天韵文化艺术培训部的批复》复印件1份；12、装饰设计图及照片复印件1套。

被告辩称

被告邱**辩称：被告不同意两原告的诉讼请求，理由是：1、原、被告签订的《房屋买卖协议》有效，现在被告仍然可以继续履行合同，将所卖的房屋交付给原告；2、两原告要求解除合同时候，被告不仅返还了其购房款140万元，还多给了4万元，其中2万元是向原告退还的中央空调的连接费，另2万元是赔偿的损失，因此不存在再向原告支付违约金和赔偿损失。

为支持其抗辩主张，被告邱**向本院提交了下列证据：1、涉案房屋的《国有土地使用证》复印件1份；2、《国有建设用地使用权出让合同》复印件1份；3、《房屋分层分户面积对照表》复印件1张。

根据庭审质证意见，结合当事人的陈述和相关法律规定，本院对各方当事人所举的证据作如下认定：

对原告方提交的证据，本院的认证意见为：证据4和证据9被告不予认可，由于其属于无原件核对的复印件，而且其中的单据全是便条，出具书面证言的证人均未出庭作证，其真伪无从核实。诉讼过程中原告方也未申请专业机构对其损失额进行评估，或者进一步补强证据，故不予认定；2、其他证据被告方无异议，予以认定。

对被告方提交的证据，原告对其真实性无异议，予以认定，但因上述证据的证明力有限，故不能完全达到被告的证明目的。

本院查明

经审理查明：2013年11月20日，原告彭**、徐**与被告邱**签订了一份《房屋买卖协议》，约定：1、被告邱**将其在石门县楚江镇老西门社区楚江路地段上自建的一幢八层建筑（起名为楚江商务楼，只取得《国有土地使用证》，未办理房产证）的第三层出卖给两原告，出让价格为5350元每平方米，最终按产权证记载的面积收取总价款；2、两原告通过分期付款的方式向被告支付购房款，其中协议签订时支付人民币140万元，余款在取得房产证和土地使用证时一次性付清；3、被告邱**应在2013年11月20日前将所卖房屋交付给两原告。如果被告不能按时交房或者将第三层的一部分或者全部另行出卖给他人，应当向两原告返还已付房款，并按总房价的20%支付违约金。协议签订后，被告邱**于2013年12月初将楚江商务楼的第三层房屋交付给两原告合伙开办石门县天韵文化艺术培训部，两原告于当月下旬开始装修，并向被告交付了中央空调的接通费2万元。两原告请人装修三四天后，得知被告邱**早已于2011年3月28日将该房屋的第二、三层出卖给梅**，并于2013年3月14日被梅**诉至法院，当时湖南省**民法院针对该案作出的（2013）常民一终字第152号民事判决书已经发生法律效力。按照该判决，被告邱**应当在楚江商务楼主体工程完工、通知并由梅**补交第二期购房款100万元，且在该房屋竣工验收合格后三日内将该楼的第二、三层交付给梅**。当时，第二、三层仍处于法院查封状态，遂于2014年1月中旬找到被告邱**，要求解除合同，被告对此表示同意。2014年1月29日，被告邱**向两原告退还了100万元购房款（各退50万元），后又于2014年2月下旬再次给原告徐**退还了44万元人民币（其中40万元为购房款，2万元为空调接通费，另2万元系偿还徐**的私人借款。庭审中，原、被告双方对于这44万元退款的组成均无异议）。后因违约金和损失赔偿问题协商未果，原告于是诉至本院。另查明，被告邱**将楚江商务楼的第三层交给原告彭**和徐**后，两原告确因房屋装修造成了一定损失。但由于原告方提供的证据不到位，无法确定具体金额，被告邱**仅认可12000元。庭审过程中，被告邱**明确表示，即使双方协商不成，也愿意拿出40000元来了结此案。

本院认为

本院认为：由于被告邱**已经与两原告协商解除了房屋买卖协议，并且向原告方退还了全部款项，当双方在争议的其他问题上达成共识后，本案需要解决的就只剩下违约金的支付和损失的赔偿问题。对于原告的这两项诉请应否支持，本院认为，本案中由于被告邱**在将楚江商务楼的第三层卖给梅世军后，又在合同未解除的情况下再次将该楼层卖给两原告的行为已经构成根本性违约，确实应当承担违约责任。但是，由于两原告既要求被告支付违约金、又要求被告赔偿损失不符合法律规定（按规定，约定违约金高于实际损失的，只能选择其中一项主张权利），要求被告支付481500元违约金确实过高（按规定超过实际损失30%的违约金不能支持），要求被告赔偿28829.40元损失又无确凿证据证实，因此，本院只能根据被告邱**自愿支付、而且对原告相对有利的金额和名目来进行判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告邱**支付原告彭**、徐**违约金38000元，限本判决生效后三日内履行完毕；

二、驳回原告彭**、徐**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案案件受理费9103元，由彭**、徐**负担7103元，被告邱**负担2000元。由于案件受理费两原告已经全部垫交，被告邱**应当负担的部分在执行中由其直接支付给两原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十二日