湖南**术学院与殷红初租赁合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告湖南**术学院（以下简称机电职院）与被告殷*初、第三人湖南江**有限公司（以下简称经典投资公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告机电职院的委托代理人田**、曾**、被告殷*初到庭参加了诉讼，第三人经典投资公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称
原告机电职院请求判令：1、解除被告和原告之间的租赁合同；2、被告返还位于机电职院A栋学生宿舍对外临街门面第1层4-5号的房屋；3、被告支付所欠租金34666.70元及垃圾清运费1600元（租金从2014年6月4日暂计算至2015年2月3日，2015年2月3日后的垃圾清运费及房屋占用费参照租金及合同约定标准据实计算至实际交房之日止）、水电费764.48元（从2014年3月27日计算至2014年12月29日，后段水电费据实计算至实际交房之日止）；4、被告支付违约金6000元（200元／天＊30天）；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告殷**答辩要点，殷**交纳了履约保证金2万元。原告所述殷**的欠款情况属实。因机电职院不同意续签订合同，殷**才未交纳房租等相关费用。机电学院违约在先，殷**没有违约，不同意支付违约金。
第三人经典投资公司书面述称要点，机电职院已收回经营管理权，租金由机电职院收取，经典投资公司与被告之间已没有权利义务关系。
查明的事实
本院查明
经审理查明，本院确认如下法律事实：
1、2006年4月13日，机电职院（甲方）与经典投资公司（乙方）签订了一份《后勤社会化设施投资建设与经营管理合作协议》。签订合同后，双方均已按合同履行，经典投资公司投资建设的食堂、公寓及相关门面、设施等由该公司进行经营管理并出租收益。
2、2010年11月29日，经典投资公司（甲方）与殷**（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方将位于机电职院A栋学生宿舍对外临街门面第一层4－5号门面出租给乙方从事汽车轮胎销售及美容，租赁期从2010年12月5日至2013年12月4日。前三年每年租金52000元，每半年支付一次，每半年结束前5日内交足下半年租金。履约保证金2万元。垃圾清运费每年2400元，在合同签订之日交清当年的垃圾清运费，其后租赁年度依次类推。每月10日前收取上月水电费。不按时缴纳租金、物管费、水电费，逾期收取200元／天的违约金，超过一个月，甲方有权收回房屋且保证金不予退还。乙方如需对门面进行装修、改建、增扩设备等装修，需先征得甲方书面同意，费用由乙方自理，合同到期或因乙方原因本合同中途终止后，所有装修按来修去丢原则处理，乙方不得拆除装修，甲方无偿接收。乙方未经甲方同意不得转租房屋的部分或全部，且经甲方公司盖公章认可方为有效转让。签订合同后，殷**向经典投资公司缴纳了房租及履约保证金2万元并开始使用该门面。
3、2013年6月13日，机电职院及经典投资公司向被告及其他承租方发布了书面通知，告知承租方机电职院将于2013年6月13日启动回购工作。回购期间，任何门面均不得私自转让。2013年7月6日，机电职院（乙方）与经典投资公司（甲方）签订了一份《社会化学生公寓回购构架协议》。签订合同后，机电职院向经典投资公司支付了相应款项，收回了本案所涉门面的经营权。
4、机电职院收回本案所涉门面的经营权后，殷红初一直使用该门面至今。前述租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，殷红初继续使用该门面并向机电学院交纳房租和物业费至2014年6月4日，交纳水电费至2014年2月26日，之后，殷红初因机电职院未与其续签合同未再向机电学院交纳房租、水电费及物业费。现殷红初欠机电职院至2014年12月29日止的水电费共计764.48元。
判决的理由和结果
本院认为
本院认为，机电职院从经典投资公司回购了本案所涉门面的经营权之后，殷红初对此未提出异议，故经典投资公司与殷红初之间的租赁合同的权利义务由机电职院与殷红初继续履行。双方的租赁合同于2013年12月4日期满后，殷红初继续使用门面，机电职院未提出异议并收取了房租，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。机电职院与殷红初之间形成租赁合同法律关系，双方均应按合同约定履行义务。殷红初未按合同约定向机电职院缴纳租金及水电费和垃圾清运费，致使机电职院的合同目的无法实现，殷红初的行为构成违约，应承担违约责任。根据合同约定及相关法律规定，原告有权解除租赁合同并收回房屋。双方的租赁合同已于2015年2月9日本院向殷红初送达变更诉讼请求申请书时解除。合同解除后，殷红初应当向机电职院交还4－5号门面。从2013年6月5日至2015年2月9日合同解除之日止共计8个月零5天，殷红初的年租金为52000元，折算成月租金为4333.33元，殷红初还应支付机电职院租金35378.96元（8月×4333.33＋5天×52000元÷365天）及水电费764.48元。殷红初每年的垃圾清运费是2400元，折算为每月200元，殷红初还应支付机电职院垃圾清运费1600元（8月×200）。合同解除之后至殷红初实际向机电职院交还门面前，殷红初应当按前述租金及垃圾清运费的标准支付机电职院房屋占用费及垃圾清运费，水电费按实际发生金额从2014年12月30日起计算至实际交房之日止。殷红初的行为构成违约，应当根据合同约定200元／天的标准支付机电职院违约金。机电职院要求其支付6000元违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因本案系殷红初违约导致合同解除，根据合同约定，殷红初要求机电职院支付装修费的答辩请求没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十九条、第九十三条、第九十四条、第一百零七要、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
裁判结果
原告湖南**术学院与被告殷红初的《租赁
合同》于2015年2月9日解除；
被告殷*初于本判决生效之日起五日内将湖南机
电职业技术学院A栋学生宿舍对外临街门面第1层4-5号门面返还给原告湖南**术学院，并保持原状；
三、限被告殷*初于本判决生效后五日内支付原告湖南**术学院房屋租金35378.96元，水电费764.48元，垃圾清运费1600元，并继续支付原告湖南**术学院从2015年2月10日起至房屋实际返还之日止的房屋占用费、水电费及垃圾清运费（其中房屋占用费按4333.33元／月的标准计算，垃圾清运费按200元／月的标准计算，水电费按实际发生金额从2014年12月30日开始计算）；
四、限被告殷红初于本判决生效后五日内支付原告湖南**术学院违约金6000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费730元，减半收取365元，由被告殷*初负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。
裁判日期
二〇一五年三月五日
