上诉人**有限公司与被上诉人詹*、刘**、湖南宇**限公司及湖南省**任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称恒**司）与被上诉人詹*、刘**、湖南宇**限公司（以下简称宇洋公司）及湖南省**任公司（以下简称湖南省话剧院）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省**人民法院作出的（2014）雨民初字第05168号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，詹*、刘**系夫妻，其自有住房一套登记在詹*名下，房屋位于长沙市雨花区韶山路XX号XX栋XX号。2007年8月14日，恒**司（甲方、拆迁人）与长沙湘**限公司（乙方、委托拆迁人）、詹*（丙方、被拆迁人）及宇洋公司（丁方、甲方担保人）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定甲方因建设需要，须拆除丙方私有的房屋。根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。1、项目名称、地点、时间及建设单位：建设项目名称为沸点100大厦，该大厦共33层，其中地上32层，地下室2层，建筑高度约98米。建设地点为韶山路XX号（现韶山北路3XX号，湖**剧团现址）。建设时间自2007年8月10日至2009年11月10日，建设单位为恒**司；2、被拆房屋现状：丙方位于韶山路XX号XX栋2XX房，建筑面积为49.32㎡；3、拆迁安置办法：丙方同意甲方按房屋进行以面换面的形式安置，具体方式如下：（1）甲方将丙方新安置房房屋位置确定为沸点100大厦XX楼B1、B2户型的两套房屋，总建筑面积122.2㎡，其中B1户型建筑面积70.2㎡，户内面积58.3㎡，B2户型建筑面积52㎡，户内面积43.2㎡。甲方同意，丙方不承担B1户型房屋的任何费用。（2）丙方超出面积B2户型52㎡，甲方同意丙方按优惠价购买，即20㎡×2700元／㎡=54000元、30㎡×4500元／㎡=144000元，以上合计198000元。现丙方已支付甲方现款144000元整，余款54000元另加楼层差价，即B1、B2房总建筑面积122.2㎡×楼层（30元／层）×4层=14664元，两项合计为68664元（54000＋14664），此款待新安置房建成并验收合格时丙方以现金或按揭的方式支付甲方。（3）丙方临时过渡期限自2007年8月10日至2009年11月10日，甲方保证丙方在过渡期内回迁至本合同指定之沸点100大厦XX楼B1、B2房；4、房屋拆迁补偿：详见《拆迁补偿一览表》，表中所述拆迁补偿金在签订本合同后三日内由甲方一次性支付给丙方；5、安置房屋产权：（1）丙方被安置房屋的产权属于商品房，丙方被安置的B1房及购买的B2房交接（本协议约定的回迁日内）后，甲方应在一年内（2010年8月10日以前）持本合同为丙方办理好该安置回迁房及购买房的产权手续，将该房的房屋产权证及国土使用证及时交付丙方。（2）办理本合同所指的新安置房产权证及国土使用证所涉及的房屋产权契税及相关费用全部由甲方支付；6、丙方在与甲、乙、丁方签订合同并从甲方处领到合同约定的全部拆迁补偿金时将房产证和国土证同时交给甲方，并在七日内将原住房腾空，交甲方拆除。如未按约定的时间腾空，甲方在拆除时所带来的一切损失由丙方自负；7、其他规定、违约及处理办法：（1）甲方保证根据本合同约定按时按质按量交付新安置房给丙方。甲方逾期交房的，逾期三个月内甲方需支付丙方相当于新安置房当时市场价格万分之五每日的违约金，本合同继续履行。逾期三个月以上，丙方有权解除合同，并向甲方索取违约金。（2）除法律规定不可抗力的因素外，甲方违反合同条款中的任何一款或多款约定时，甲方均承诺无条件支付丙方违约金1000000元；8、担保人及其责任：丁方自愿为甲方履行本合同之约定承担连带担保责任，担保范围为合同标的、违约金等甲方全部合同责任，担保期限为甲方履行全部约定合同义务后两年。《房屋拆迁安置补偿协议》还对新安置房的交付标准、保密事宜等其他事项进行了约定。2007年8月20日，双方在长沙市开福区公证处对协议进行了公证。

协议签订后，詹*、刘**依约将房屋交给恒**司拆除，履行了合同义务。临时过渡期结束后，恒**司未按照约定将安置房交付给詹*、刘**。詹*、刘**认为恒**司未按时交房，应按照合同约定赔偿其损失。双方因赔偿问题不能达成一致意见，詹*、刘**遂于2014年11月28日起诉至该院，要求判如所请。

在本案审理过程中，该院于2015年4月24日向湖南省**证中心发函，咨询长沙市雨花区韶山路东塘街道曹**地段的新建商品房（毛坯状态的电梯房）在2009年11月期间、2014年11月期间的销售价格。2015年5月29日，该中心回函答复为：2009年11月期间的参考销售价格为5000元-6500元／平方米，2014年11月期间的参考销售价格为6500元-8500元／平方米。

原审另查明：

2011年4月11日，恒**司向湖**剧院发出《关于省话剧团及二十三户第一期拆迁户合同进行续签的回复函》，载明：1、2007年我司通过长沙市国土交易市场竞得贵团这宗土地后，因受人力不可抗拒的因素的影响，项目开发停滞至今。本着友好合作，共同协商的合作宗旨，关于我司与贵团第一期23户拆迁补偿安置协议，现我司同意原合同有效且继续履行。根据项目开发的实际情况，请贵团做好全体拆迁户的工作，过渡安置时间需延迟至2012年12月31日。此回复函加盖我公司的行政公章后和第一期拆迁户的原合同均具有同等的法律效力，无需再重新签订拆迁顺延合同。2、根据第一期拆迁户实际情况，因延期交房给拆迁户造成的损失我单位同意每月每户补偿500元，从2011年4月1日起计，敬请贵团及第一期全体拆迁户理解和支持。3、如对上述回迁时间和安置补偿的调整有异议，贵团可考虑在做好全体拆迁户的工作前提下，我司同意将一、二期拆迁户采用货币一次性安置。

原审再查明：

1、对于沸点100项目的建设情况，詹*、刘**与恒**司均陈述在建设至正负零以上四层后停工至今；

2、詹*、刘**陈述自2009年11月至2011年3月，恒**司每月支付了临时安置费1000元，自2011年4月至2015年6月，恒**司每月支付了临时安置费1500元；

3、2002年9月1日，《湖南省实施﹤城市房屋拆迁管理条例﹥办法》开始施行。2014年4月1日，《湖南省实施﹤国有土地上房屋征收与补偿条例﹥办法》开始施行，《湖南省实施﹤城市房屋拆迁管理条例﹥办法》于同日废止。

一审法院认为

原审法院认为，詹*、刘**与恒**司、宇**司及长沙湘**限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据协议的约定，詹*、刘**的原房屋拆除后，恒**司应安置詹*、刘**位于沸点100大厦XX楼B1、B2户型两套房屋。协议约定詹*、刘**的回迁日期为2009年11月10日，此日期即为交房日，但恒**司至今未向詹*、刘**交付房屋，已构成违约，应承担继续交房和赔偿詹*、刘**逾期交房损失的违约责任。因涉案房屋尚未建成，目前不具备交付条件，詹*、刘**诉请恒**司立即交付协议约定的两套房屋，该院不予支持。待房屋建成具备交付条件时，詹*、刘**可依法另行主张。

《房屋拆迁安置补偿协议》约定，恒**司保证按时按质按量交付新安置房给詹*、刘**，亦即在临时过渡期限届满时（2009年11月10日）交付房屋。恒**司逾期交房的，逾期三个月内须支付詹*、刘**相当于新安置房当时市场价格万分之五每日的违约金，合同继续履行；逾期三个月以上，詹*、刘**有权解除合同，并向恒**司索取违约金。双方还约定除法定不可抗力的因素外，恒**司违反任何一款或多款合同约定的，恒**司均无条件支付违约金1000000元。最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该院认为，双方当事人关于违约金的约定过高，根据公平原则，结合詹*、刘**的实际损失及合同的履行情况等因素，该院以涉案安置房所属地段（长沙市雨花区韶山路东塘街道曹**）的新建商品房（毛坯状态的电梯房）在2014年11月期间的参考销售价（单价为8500元／平方米）确定B1、B2两套房屋市场价为1038700元，违约金酌情调整为按每日万分之三的标准从2009年11月11日起计算至实际交房之日止。其中，截至2015年6月11日的违约金为626336.1元（8500元／平方米×122.2平方米×3／10000／天×2010天）。对于詹*、刘**诉讼请求的超出部分，该院不予支持。

根据湖南省房屋拆迁行政法规的规定，在过渡安置期间，拆迁人应对自行安排周转房的被拆迁人支付临时安置补助费。临时安置补助费的数额，按照租用与被拆迁房屋相近似的房屋所需租金确定。本案中，詹*、刘**陈述临时过渡期满（2009年11月10日）后，恒**司每月支付了临时安置费1000元。从2011年4月起至2015年6月，恒**司每月支付了临时安置费1500元。参照《湖南省实施﹤城市房屋拆迁管理条例﹥办法》第二十一条的规定，因拆迁人的责任，延长过渡安置期限，自行安排周转房的，延长时间在一年以内的，按照临时安置费的2倍标准支付；延长时间超过一年的，按照临时安置费的3倍标准支付。因此，从2009年11月起至2010年11月，恒**司每月应付临时安置费2000元，扣除每月已付的1000元，还应支付12000元（1000×12）；从2010年12月起至2011年3月，恒**司每月应付临时安置费3000元，扣除每月已付的1000元，还应支付8000元（2000×4）；从2011年4月1日起至2014年3月31日，恒**司每月应支付詹*、刘**临时安置费3000元，扣除每月已付的1500元，还应支付54000元（1500×36）。从2014年4月1日起，参照《湖南省实施﹤国有土地上房屋征收与补偿条例﹥办法》第二十一条的规定，延长过渡期限的，被征收人自行解决周转用房，过渡期限延期12个月以内的，按照标准的150%支付临时安置费；过渡期限延期超过12个月的，按照标准的200%支付。因此，从2014年4月1日起至2015年6月1日，恒**司每月应支付詹*、刘**临时安置费2000元，扣除每月已付的1500元，还应支付7000元（500×14）。综上，恒**司应向詹*、刘**补足支付临时安置费81000元。同时，从2015年6月2日起，恒**司应按照每月2000元的标准向詹*、刘**支付临时安置费，直至实际交付房屋之日止。

宇**司在《房屋拆迁安置补偿协议》中作为担保人，承诺为恒**司的合同履行承担连带担保责任。根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，宇**司对恒**司应支付的违约金和临时安置费承担连带责任。

被上诉人辩称

恒**司辩称其非拆迁安置补偿主体，不是本案适格被告，且逾期未交房的原因不是恒**司造成的，其不应承担违约责任。该院认为，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。恒**司系《房屋拆迁安置补偿协议》明确约定的拆迁主体，应承担按约交房的合同义务。恒**司亦未提交延期交房系因其不能预见的客观情况所致，故对于恒**司的辩论意见，该院不予采信。

本院认为

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、湖南**限公司应于本判决生效之日起10日内以1038700元为基数，按每日万分之三的标准向詹*、刘**支付从2009年11月11日起至实际交房之日止的违约金（其中计算至2015年6月11日为626336.1元）；

二、湖南**限公司应于本判决生效之日起10日内补足支付詹*、刘**至2015年6月1日的临时安置费81000元，并从2015年6月2日起按照2000元／月的标准支付临时安置费至实际交房之日止；

三、湖南宇**限公司对湖南**限公司应支付的违约金和临时安置费承担连带责任；

四、驳回詹*、刘**的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费20880元，由詹*、刘**负担2000元，湖南**限公司、湖南宇**限公司共同负担18880元。

上诉人恒**司不服原审判决，向本院提出上诉称：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人延迟交房不是主观上的恶意违约，而是因湖**剧院的欺诈行为导致上诉人客观上的履行不能，上诉人不应承担违约责任。湖**剧院与上诉人签订《泰欣大厦项目开发建设合同书》及《补充协议》时故意隐瞒与订立合同有关的重要事项，导致上诉人拆迁工作量大幅增加、投资金额大幅增长，最终导致了项目拆迁延迟。依据合同法第四十二条的规定，湖**剧院应对被詹*、刘**承担损害赔偿责任。詹*、刘**迟延取得安置房屋系湖**剧院间接造成，而违约责任是带有对违约方恶意违约进行惩罚的性质的，上诉人不是主观恶意违约，其不应承担迟延交房的违约责任。詹*、刘**迟延取得安置房的损失及多增加的过渡安置费都应当由湖**剧院承担。二、一审法院判决恒**司于该判决生效之日起十日内以1038700元为基数，按每日万分之三的标准向詹*、刘**支付从2009年11月11日起至实际交房之日止的违约金。该事实认定不清，明显对上诉人不公平。1、判决违约金计算基数过高，明显对上诉人不公平。首先，双方协议对违约责任约定不明，协议约定恒**司逾期交房需支付相当于新安置房当时市场价格万分之五的违约金，而“当时市场价格”存在应当交付安置房时的价格、逾期三个月的房屋价格、实际交付房屋时的房屋价格等多种情形。一审法院以詹*、刘**起诉时的房屋市场价格作为合同约定的“当时市场价格”，并以此作为计算违约金的基数明显违法。再次，即使一审错误认定“当时市场价格”，该院也不能以长沙**证中心发函的同地段、同类型商品房销售价格的上限作为违约金计算基数。2、一审判决违约金明显过高。据计算，违约金高*本金的60.3%，明显超过了造成损失的百分之三十的情形，应认定为违约金过高。詹*、刘**的损失仅限于迟延取得安置房，且上诉人还支付了临时安置费，一审判决的违约金明显过高。三、一审判决恒**司从2015年6月2日起按照2000元／月的标准支付临时安置费至实际交房之日止，上诉人参照2014年湖南省国民经济和社会发展统计公报所公布的相关数据，认为该标准过高。综上，请求：撤销（2014）雨民初字第05168号民事判决书，依法发回重审或予以改判。

被上诉人詹*、刘**答辩称：一、恒**司提出延迟履行的原因并非双方合同约定的内容，不能作为其抗辩理由。第二、违约金标准过高的问题在一审文书中已经有所表述，该院已经充分考虑了违约金过高的问题。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

被上诉人湖南省话剧院答辩称：一、湖南省话剧院不涉及本案纠纷。二、关于合同履行，恒**司将其自身违约责任推诿给湖南省话剧院没有法律和事实依据，且该院并非拆迁合同的当事人。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

经审理，本院二审对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议的焦点为：一、恒**司是否构成违约；二、湖南省话剧院是否属于本案当事人；三、协议约定的违约金是否过高；四、一审判决对临时安置费的判定是否合法。

一、关于恒**司是否构成违约的问题。詹*、刘**与恒**司、宇**司及长沙湘**限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。协议约定詹*、刘**的回迁日期为2009年11月10日，恒**司若存在逾期交房的情形应承担违约责任。本案中，恒**司至今未向詹*、刘**交付协议约定房屋，应承担继续交房和赔偿詹*、刘**逾期交房损失的违约责任。因涉案房屋尚未建成，目前不具备交付条件，詹*、刘**诉请恒**司立即交付协议约定的两套房屋，本院不予支持。待房屋建成具备交付条件时，詹*、刘**可依法另行主张。

二、关于湖**剧院是否属于本案当事人的问题。恒**司认为导致其延期交房的主要责任在于湖**剧院，该公司在一审中申请追加湖**剧院为本案被告。本院认为，恒**司系《房屋拆迁安置补偿协议》明确约定的拆迁主体，应承担按约交房的合同义务，湖**剧院并非涉案协议的合同当事人，根据合同的相对性原则，该院与本案合同纠纷不具有关联性，其不属于本案当事人。

三、关于协议约定的违约金是否过高的问题。本案中，协议约定了恒**司延期交房的违约金计算方式，即违约金以新安置房当时市场价格为计算基准，逾期按新安置房当时市场价格的万分之五计算每日违约金。双方还约定除法定不可抗力的因素外，恒**司违反任何一款或多款合同约定的，恒**司均无条件支付违约金1000000元。本院认为，涉案协议所约定的违约金是指恒**司因延期交房所应承担的合同责任，故违约金的计算期限应从恒**司约定交房日的第二天起算。经查，协议约定过渡期限自2007年8月10日至2009年11月10日，恒**司至今仍未交房，违约金的计算期限应从2009年11月11日起算，协议约定的新安置房当时市场价格也应是违约之日的房屋市场价格。一审法院以詹*、刘**在诉讼中的新安置房当时市场价格作为违约金的计算基准明显不妥，本院依法予以纠正。湖南省**证中心的《关于曹家坡地段新建商品房参考价值的函复》记载，2009年11月期间的参考销售价格为5000元-6500元／平方米，违约金以该期间新安置房当时市场价格为计算基准符合协议约定情形。同时，最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院认定双方当事人关于违约金的约定过高，根据公平原则，结合詹*、刘**的实际损失及合同的履行情况等因素，将违约金支付标准由日万分之五酌情调整为日万分之三并无不妥。涉案B1、B2两套房屋市场价格为794300元（6500元／平方米×122.2平方米=794300元），违约金酌情调整为按每日万分之三的标准从2009年11月11日起计算至实际交房之日止。其中，截止2015年6月11日的违约金为478963元（794300元×3／10000／天×2010天=478963元）。

四、关于一审判决对临时安置费的判定是否合法的问题。《湖南省实施﹤城市房屋拆迁管理条例﹥办法》第二十一条的规定，因拆迁人的责任，延长过渡安置期限，自行安排周转房的，延长时间在一年以内的，按照临时安置费的2倍标准支付；延长时间超过一年的，按照临时安置费的3倍标准支付。本院认为，支付临时安置费是法律规定的拆迁人必须履行的义务，因拆迁人的责任延长过渡安置期限，应按临时安置费的倍数支付过渡费。双方在《房屋拆迁安置补偿协议》未就临时安置费进行约定，但詹*、刘**承认自2009年11月至2011年3月，恒**司每月支付了临时安置费1000元，其也接受了该费用，可视为詹*、刘**用行为认可了延长期限的临时安置费，据此认定临时安置费基准为500元／月。恒**司已向詹*、刘**支付临时安置费91000元（2009年11月至2011年3月共计16000元，2011年4月至2015年6月共计75000元），恒**司根据规定应付93000元（1、2009年11月至2010年11月：1000元／月×12月=12000元；2、2010年12月至2015年6月：1500元／月×54月=81000元），综上，恒**司应向詹*、刘**补足支付临时安置费2000元（93000元-91000元=2000元）。同时，从2015年6月2日起，恒**司应按照每月1500元的标准向詹*、刘**支付临时安置费，直至实际交付房屋之日止。

综上所述，原审判决在认定违约金计算基准、临时安置费支付标准方面存在错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第05168号民事判决；

二、限湖南**限公司于本判决生效之日起10日内以794300元为基数，按每日万分之三的标准向詹*、刘**支付从2009年11月11日起至实际交房之日止的违约金（其中计算至2015年6月11日为478963元）；

三、限湖南**限公司于本判决生效之日起10日内补足支付詹*、刘**2009年11月11日至2015年6月1日止的临时安置费2000元，并从2015年6月2日起按照1500元／月的标准支付临时安置费至实际交房之日止；

四、湖南宇**限公司对湖南**限公司应支付的违约金和临时安置费承担连带责任；

五、驳回詹*、刘**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案二审案件受理费20880元，由詹*、刘**负担10000元，由湖南**限公司和湖南宇**限公司共同负担10880元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十八日