上诉人吴**与被上诉人孙有才房屋买卖合同纠纷民事判决书

审理经过

上诉人吴**因与被上诉人孙**房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省汉寿县人民法院（2015）汉民初字第1340号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴**的委托代理人丁*，被上诉人孙**及其委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院查明，2011年8月11日，吴**与孙**签订《协议书》，约定吴**将其拥有的汉寿县新西套市场的股权即总证号为汉国用（2010）第1630号国有土地使用权72%的股权、35间门面（附带二楼住房）、199号三室二厅、面积140平米的住房1套，汉寿县**有限公司转让给孙**，价格分别为1500000元、880000元，共计2380000元；协议签订之日，孙**给吴**付款2000000元，吴**将汉寿县新西套市场的国有土地使用证总证及30个门面的房产证、国有土地使用权证分证交给孙**，吴**将余下门面的房产证、国有土地使用权证分证交给孙**后，孙**给吴**付清余款；若孙**不能按照协议约定支付转让款，则所交首期转让款作违约金归吴**所有，若吴**不能按照协议约定交付房屋，办理公司转让，则吴**除退还孙**所交首期转让款外还需赔偿孙**1000000元。协议签订当日，孙**通过中**银行给吴**转款2000000元，吴**给孙**交付了除汉国用（2006）第0383号、0505号、0416号、0421号、0413号、0494号、0486号国有土地使用证所对应房屋的房屋所有权证及国有土地使用证及其他证照。2011年12月18日，吴**与孙**签订《补充协议》，约定孙**成立汉寿县湘浙市场改扩建拆迁工作小组时，吴**派人负责处理其转让的35个门面的历史遗留问题，所派人员工资由吴**负担；处理35个门面的历史遗留问题所需款项由吴**承担，但付出的款项需吴**认可，如吴**不认可，则吴**需采取其他途径处理，不得影响孙**的工作，否则视为吴**违约；交房方式可采取先易后难方式，吴**在不影响孙**整体拆迁的情况下交付房屋不算违约，若吴**不能积极处理35个门面的历史遗留问题，严重影响孙**的整体拆迁，则吴**需按原协议承担违约责任。吴**如期履行补充协议，孙**认可后，交房日期相应延期。2012年1月19日、9月29日，孙**先后给吴**付款40000元、50000元。另查明，孙**还以吴**的名义给案外人刘*、童**退还押金2000元、合同履约押金500元。经汉寿县新西套市场升级改造工程建设指挥部调解，2012年9月25日、10月23日、10月21日、12月27日、11月1日、9月26日，孙**还以吴**的名义分别给谭**、曾**、雷**、袁**、陈**、梅**垫付各种款项132000元、50000元、57520元、47000元、100000元、3000元；2013年5月8日，孙**以吴**的名义给李**垫付各种费用100000元；共计492020元。孙**认为吴**未按照协议约定交付全部门面、房屋的国有土地使用权证原件，至今尚有7间门面的国有土地使用证原件未交付给孙**，导致这7间门面无法办理国有土地使用权的过户手续，致孙**无法合法使用和开发这7间门面。孙**遂提起诉讼，请求判令吴**交付汉国用（2006）第0383号、0805号、0416号、0421号、0413号、0494号、0486号门面的国有土地使用权证原件，并协助办理7间门面的国有土地使用权的过户手续；支付各种垫付款项209020元；赔偿经济损失1000000元。

一审法院认为

原审法院认为，本案的争议焦点在于：（一）本案是否已过诉讼时效；（二）孙*才给他人垫付的492020元是否应由吴**负担；（三）吴**应否赔偿孙*才经济损失1000000元。关于争议焦点（一），《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，虽然孙*才与吴**所签协议第六条约定所有门面必须在2011年12月24日前交付完毕，吴**也没有按照协议的约定全面履行交付门面、办理相关过户手续的义务，但是二人在补充协议中约定，吴**如期履行补充协议，孙*才认可后，交房日期相应延期。该约定应理解为房屋门面实际交付，孙*才认可后，吴**可以相应延长办理房屋过户手续。由于吴**已实际交付门面房屋，孙*才也已认可吴**迟延办理门面房屋的过户手续，因此，二人所签订的合同一直在履行之中。故孙*才要求吴**交付7套门面房屋的国有土地使用权证，协助其办理过户手续的诉讼请求，没有超过诉讼时效。吴**的辩论意见与客观事实不符，本院不予采纳，孙*才的该项诉讼请求本院予以支持。关于争议焦点（二），行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。孙*才未经吴**授权即以吴**的名义处理他人与吴**的纠纷，事后也未得到吴**的追认，因此，尽管孙*才确为他人支付了相应款项，也只能自己承担责任。所以，孙*才要求吴**负担其给他人垫付的492020元的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。吴**的辩论意见成立，本院予以采纳。关于争议焦点（三），赔偿损失是指法律规定一方当事人违反合同约定给另一方造成损失的，应对此损失承担的补偿责任。虽然吴**未全面履行合同义务，但该违约行为没有给孙*才造成任何损失，即使给孙*才造成了损失，孙*才也没有向本院提供证据证明吴**的违约行为给其造成了损失，因此，孙*才要求吴**赔偿损失1000000元的诉讼请求既没有事实依据，也没有法律依据，本院不予支持。况且，孙*才要求吴**赔偿损失1000000元依据的合同约定，而该约定应系违约金条款，也不能成为孙*才要求吴**赔偿损失的法律依据。所以，吴**的辩称意见成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最**法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，遂判决：一、吴**于本判决生效后7日内向孙*才交付汉国用（2006）第0383号、0505号、0416号、0421号、0413号、0494号、0486号7套门面、房屋的国有土地使用证，并协助孙*才办理相关过户手续；二、驳回孙*才的其他诉讼请求。案件受理费35512元，由孙*才负担15681元，吴**负担19831元。

上诉人诉称

宣判后，吴**不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项，改判驳回孙**的诉讼请求，并由孙**承担本案的全部诉讼费用。所持理由是：原审判决认定事实不清，证据不足。一、原审判决认定吴**如期履行补充协议缺乏事实依据，实际上，吴**并没有在孙**所指定的2011年12月24日前交付房屋门面，也没有派工作人员具体负责处理转让门面的历史遗留问题。二、原审判决认定孙**要求吴**交付7套门面房屋的国有土地使用权证并协助办理过户手续的诉讼请求没有超过诉讼时效错误。吴**没有按照合同约定时间交房，孙**也没有举证证明已经对涉案的七套房产实际占有、使用和收益，孙**提出要求过户的条件并不成就，孙**的诉求明显超过诉讼时效。

二审期间，吴**未向本院提交新的证据材料。

被上诉人辩称

孙**答辩称：一、孙**与吴**所签门面房产转让协议一直处在履行中的事实清楚，证据充分。二、吴**认为原审法院判决认定孙**的诉讼请求没有超过诉讼时效是错误认定观点，既不符合事实，所说理由也很荒谬。三、从“买者付款，卖者交货”的市场交易行为看，孙**与吴**这笔36个门面房产转让交易已实质性完成，孙**已付完价款并实际取得了36个门面，吴**拖着7个门面房产的相关证件不交，无论什么理由辩解都说不过去。请求驳回上诉，维持原判。

为支持其答辩主张，二审期间，孙**向本院提交了汉寿县新西套市场升级改造工程建设指挥部出具的《关于汉寿县新西套市场扩建与升级改造的有关情况说明》1份和证人陈**、李**的书面及到庭作证的证言，拟共同证明孙**一直在向吴**主张自己的权利。

经庭审质证，吴**对于《关于汉寿县新西套市场扩建与升级改造的有关情况说明》的真实性、合法性及关联性均不予认可，对于证人陈**、李**当庭证言的关联性不予认可；孙有*对于陈**、李**当庭证言无异议。本院经审查认为，孙有*提交的证据材料能够证明孙有*在吴**没有按合同约定履行义务的情况下，多次联系吴**并要求吴**交付剩余国有土地使用证及协助办理相关过户手续的客观事实，对其证明效力本院予以采信。

本院查明

本院经审理查明的案件事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，根据双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为孙**要求吴**交付门面、房屋的国有土地使用证并协助办理相关过户手续的诉讼请求能否成立，是否超过了诉讼时效。本案中，吴**与孙**先后签订《协议书》及《补充协议》，对双方的权利义务进行了约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，吴**与孙**均应当按照《协议书》及《补充协议》的约定全面履行自身的合同义务。根据查明的案件情况，双方签订《协议书》后，孙**已按照《协议书》的约定履行了向吴**支付首期转让款2000000元的义务，而吴**并未在《协议书》约定时间内向孙**交付剩余7个门面的房产证及国土证，其行为已违反了合同约定。在双方就相关问题签订《补充协议》后，虽然孙**在提起本案诉讼前多次向吴**主张自身权利，但吴**仍一直拖延办理剩余门面的过户手续，导致双方签订的《协议书》及《补充协议》一直处在履行过程中未能履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，孙**有权要求吴**交付剩余7套门面房屋的国有土地使用权证并协助办理过户手续，且孙**的请求也因孙**一直在向吴**主张权利而未超过诉讼时效。吴**认为原审判决认定事实不清，证据不足，孙**的诉讼请求已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，对于其要求驳回孙**的诉讼请求的上诉主张，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费35512元，由上诉人吴**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十五日