济南**有限公司齿轮厂与济南**限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告济南**有限公司齿轮厂（以下简称一机床齿轮厂）诉被告济**限公司（以下简称金**公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员窦**担任审判长，与审判员张*、审判员王*组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭进行了审理，原告一机床齿轮厂的委托代理人潘**，被告金**公司的委托代理人张*、刘**到庭参加诉讼。庭后本院依职权追加济南**有限公司（以下简称一机床集团公司）为第三人参加诉讼，被告金**公司以原告一机床齿轮厂及第三人一机床集团公司应支付其违约金并赔偿其损失为由提出反诉，本院依法合并审理。本案由审判员张*担任审判长，与审判员王*、人民陪审员肖**组成合议庭，于2015年6月15日第二次公开开庭进行了审理，原告一机床齿轮厂及第三人一机床集团公司的共同委托代理人潘**，被告金**公司的委托代理人张*、刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告一机床齿轮厂诉称，2013年8月6日原、被告签订《工业厂房租赁合同》，合同第一条中约定原告将其位于济南市厂区出租给被告；合同第三条中约定年租金为壹佰万元整，租期为五年，并约定合同生效后五个工作日被告应向原告支付第一年厂房租金；合同第四条中约定遇有政府拆迁双方同意拆迁冻结前解除本合同。合同签订后原告积极腾空厂房准备按合同约定交给被告使用，被告却违反合同约定至今未能支付租金，2013年10月1日原告因被告根本违约而行使法定解除权，并且书面通知其解除合同。2013年11月1日济南**委员会发布关于华山片区拆迁的冻结通知，原告厂区在政府拆迁冻结的范围之内，原告再次与被告协商关于解除合同的事宜，被告不但不同意解除，而且强行入驻原告厂区内建造临时板房，并派人扰乱原告正常的管理秩序，致使原告无法如期向政府交办拆迁工作，现被告仍在原告厂区内建有临时板房，经原告多次交涉后被告依然不予拆除，为此被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。综上，原告认为被告未按合同约定拒不支付租金已然构成根本违约，并且合同约定的政府拆迁行为也已事实发生，双方所签租赁合同于法于约应当予以解除。但被告拒不解除合同，还强行侵犯原告合法权益，在厂区内违法建造临时板房。希望贵院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《工业厂房租赁合同》；2、判令被告立即拆除其违法建在原告厂区内的临时板房；3、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告金**公司辩称，一、被告全面、及时、合理地履行了合同义务，原告存在根本违约行为，不同意解除《工业厂房租赁合同》。原告曾于2014年3月起诉，在该诉状中承认：“2013年8月6日原告与被告签订《工业厂房租赁合同》，并于当日生效，被告于8月7日依约缴纳了5万元保证金。原告将位于济南市的厂房整体出租给被告使用。”可见，原告认可合同签订后，被告履行了合同义务，因有第三方以高价租赁被告承租的土地及厂房，原告遂对合同反悔，拒收租金，被告在租金交纳期限届满前向原告索要汇款账号，原告拒绝告知，被告多次去原告处交纳现金，仍被拒收，2013年10月16日被告最后一次交纳现金拒收有录像为证。原告未按约定腾空厂房交付被告，已构成根本违约。租赁合同第二条约定，原告应在2013年10月底前将腾空的厂区交被告，租赁起算日以实际交付日起算。原告未要求被告支付租金、违约金，即由于其未实际交付土地厂房与拒收租金，租赁起算日无法起算，印证了其未腾空房屋交付被告及拒收租金的事实。被告与原经营场所租赁合同期满，未再续签，企盼进驻原告租赁场所，不会故意不交纳租金。被告已就违约金及实际损失提起反诉。原告作为根本违约一方，无权单方解除合同。租赁合同应当继续履行。二、被告所建板房不予拆除。租赁合同第四条第5项约定，“租赁期间乙方可根据自己经营特点进行装修、改建。”被告建造板房有合同依据，原告解除合同前提不存在，要求拆除板房的诉请于法无据，请求贵院驳回原告的该项诉讼请求。

反诉原告金**公司反诉称，反诉原告与反诉被告一机床齿轮厂于2013年8月6日签订《工业厂房租赁合同》，当日交纳保证金5万元，反诉被告一机床齿轮厂出具收条一张。反诉被告一机床齿轮厂一直未将厂区腾空交给反诉原告，亦未对反诉原告发过交付厂房通知，拒绝告知反诉原告账号，且拒收反诉原告送去的租金。反诉被告齿轮厂不交付厂方已构成根本违约，以拒收租金制造反诉原告不交纳租金的假象。反诉被告一机床齿轮厂于2013年10月1日向反诉原告发出《关于解除的通知》，属单方提前终止合同，依照合同第五条第1项的约定，反诉被告一机床齿轮厂应向反诉原告支付当年租金100万元20%的违约金。2013年11月28日，反诉被告一机床齿轮厂就解除合同问题与反诉原告进行协商，形成《会议纪要》两份，在该次会议上，反诉原告明确提出，租赁合同签订后，与第三方签订转租合同，若违约，需赔偿对方78万元，《会议纪要》经反诉原告参加人员签字，留存在反诉被告一机床齿轮厂一份，反诉原告执一份，反诉被告一机床齿轮厂的违约行为，造成反诉原告直接损失78万元，应当予以赔偿。反诉被告一机床齿轮厂系反诉被告一机床集团公司的分支机构，民事责任能力有限，且租赁合同承租土地、房产的所有权归一机床集团公司所有，一机床集团公司应当对齿轮厂违约及赔偿责任承担连带赔偿责任。请求法院判令：1、两反诉被告赔偿反诉原告违约金20万元。2、两反诉被告赔偿反诉原告损失78万元。3、反诉费用由反诉被告承担。

反诉被告辩称，一、反诉原告主张的违约责任没有任何法律依据，本案所涉合同的解除系反诉原告违约，反诉被告依约解除合同，其违约责任应当由反诉原告承担。二、根据合同法第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，反诉原告在未征得反诉被告书面同意而私自转租，违反了法律强制性规定，也违反了双方合同约定。更何况反诉原告主张的损失没有任何事实及法律依据，请求驳回反诉原告的诉讼请求。

本院查明

经本院审理查明：原告作为甲方、被告作为乙方签订了《工业厂房租赁合同》，一、出租厂房情况：甲方出租给乙方的厂房坐落在济南市大桥路134号（济南**有限公司齿轮厂）。甲方出租给乙方整个厂区，内有：厂房、车间、办公室、仓库、配电室等。二、厂房起付日期和租赁期限：合同签订后甲方组织设备材料搬运。甲方拟在2013年10月底前将腾空后的厂区交乙方，具体交付时间以甲方给乙方正式书面通知为准，租赁期起算日以实际交付日起算。交付日与本合同不一致的，租赁期按双方书面确认的实际交付日计算、顺延。租赁物完好交付乙方并由乙方验收合格后方可交付。交付使用后，乙方对厂区进行装修，装修日期为2个月，装修期间免收租赁费。乙方在租赁期间，甲方应保证乙方租赁物的正常使用，保证乙方水、电源正常使用，所产生费用全部由乙方承担。三、租金支付方式：1、甲、乙双方约定，该厂房年租赁金为人民币壹佰万元整。2、为保证本协议的履行，乙方同意向甲方支付伍万元保证金，本保证金在合同期满或提前解除合同时退还给乙方。若乙方拖欠甲方有关的费用或存有违约扣除相关费用，余额返还。4、本合同生效后五个工作日内乙方应向甲方支付厂房租金，第二期租金自第一期租金支付后14个月同期同日交付。四、租赁期间其它有关约定：3、租赁期间厂区因不可抗拒的原因和市政、动迁造成本合同无法履行本合同自动解除，双方互不承担责任。4、遇有政府拆迁，甲、乙双方同意在拆迁冻结前解除本合同，并由乙方在解除协议签订后日内完成，所有设施设备搬迁，将清空后的厂区、厂房交还给甲方，每迟延一日按照房租的千分之一向甲方支付违约金。5、租赁期间乙方可根据自己经营特点进行装修、改建，改扩建需经甲方书面同意并由乙方办理相关的改扩建手续，装修改扩建费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再续租，所形成的改扩建厂房及附属物归甲方，甲方也不做任何补偿，乙方在空场地建起的建筑物，在合同解除时，由乙方拆除恢复原样，如不拆除此建筑物，无偿归甲方。8、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权终止租赁协议。乙方在终止协议一个月内将腾空后的厂区厂房全部交给甲方，每迟延一日按照年租金千分之一支付违约赔偿金。五、其他条款：1、租赁期间，如果甲方单方提前终止合同而违约，应赔偿乙方当年年租金的20%作为违约金并将剩余租金退还。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应按照当年年租金20%向甲方支付违约金。七、本合同一式六份，甲、乙双方各执三分，合同经盖章签字后生效。原告提交的《工业厂房租赁合同》复印件签约时间处注有“2013.8.6”，而被告提交的《工业厂房租赁合同》签约时间处未注时间，经审查，原、被告签订的《工业厂房租赁合同》未载明签署时间，原告方持有合同上的签约时间为原告补签的。2013年8月6日，原告一机床齿轮厂向被告出具收条一张，载明“今收到租赁厂区定金伍万元正。在收到第壹年租金时，定金改为保证金。凭此条换收据。”

2013年10月1日，原告向被告发出《关于解除的通知》，根据《工业厂房租赁合同》第4条第8款规定，通知如下：1、贵司不按合同约定履行房租支付义务，属重大违约行为，我单位依约行使合同解除权，即：自2013年10月1日依法解除与贵司2013年8月6日签订的《工业厂房租赁合同》；2、我单位保留依法追究贵司包括违约责任在内的权利。2013年10月8日，被告向原告发出《致济南**有限公司齿轮厂的函》，对解除合同通知提出异议，认为原、被告订立的《工业厂房租赁合同》签署时间为2013年9月11日。2013年10月15日，被告方携带现金到原告处支付租金，原告拒绝。2013年10月底，被告在原告厂区内建设临时板房1间。2013年11月1日，济南**委员会作出《关于华山片区改造项目房屋征收的冻结通知》，征收范围为历城区小清河以北、以西，将军路以东，济青高速公路北线以南。本案所涉土地房屋在征收范围之内。

本院所确认的上述事实，有原告提供的工业厂房租赁合同、关于解除工业厂房租赁合同的通知、致齿轮厂的函、冻结通知、原告向济南市公安局历城分局以及华**出所递交的报告以及向济南市公安局递交的报告的复印件，被告提供的工业厂房租赁合同、全厂房屋及建筑物平面布置图、光盘及录像笔录、收条1份、（2014）历城民初字第736号案件原告第一次起诉诉状以及本院开庭笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，足以采信。

案件审理过程中，被告**公司向本院提出反诉，为证明其主张，反诉原告向本院提交了以下证据：

1、工业厂房租赁合同，证明反诉被告应当在2013年10月底前腾房，以及违约金的计算标准；与本诉提交的光盘及录音笔录一致，反诉原告依约交纳租金，反诉被告拒收，反诉被告违约在先，应当支付违约金。经质证，反诉被告对证据真实性无异议，对其证明目的有异议，根据反诉原告的反诉状，事实理由部分已经明确陈述双方合同是在2013年8月6日签订，在合同签订后一个月反诉原告未支付租金，反诉被告有权解除合同，其损失反诉被告不应予以承担。反诉原告称当时是依据反诉被告一机床齿轮厂的起诉状书写的反诉状，未审查证据，导致反诉状和庭审陈述不一致，签订合同时间应为2013年9月11日。

2、反诉原告与第三人济南**限公司签订的工业厂房租赁合同1份，双方约定厂房租赁期十年，自2013年10月30日至2023年10月29日，租金为人民币贰佰陆拾万元整，租赁期间，如反诉原告单方提前终止合同而违约，应赔偿济南**限公司年租金的30%作为违约金，反诉被告未履行合同，给反诉原告造成实际损失78万元；收款收据1张，证明由于反诉被告违约行为，反诉原告已于2013年12月5日支付济南**限公司违约金78万元，反诉被告应予赔偿。经质证，反诉被告对该组证据不予认可，认为反诉原告与第三人签订的租赁合同，是在违反法律及合同约定的情况下未经反诉被告书面同意而签订的，且其仅凭两份证据不单不能证明其有损失，更不能以没有的损失向反诉被告主张权利。

3、会议纪要1份，证明2013年11月28日反诉原告与反诉被告调解，反诉原告就提出自双方签订合同后即开始招商，并与第三方公司签订合同，一旦不履行将需赔偿对方78万元。经质证，反诉被告对该证据的真实性不予认可，没有反诉被告方工作人员签字。

4、反诉原告致反诉被告的函1份，证明合同签订时间为2013年9月11日，反诉被告不履行腾空厂区的合同义务，不告知收款账户违约事实的存在。经质证，反诉被告对该证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议，在反诉原告致函反诉被告之前，反诉被告已经依法履行了合同解除的告知义务，反诉原告的致函不符合事实。

本院认为

本院认为：原告一机床齿轮厂与被告**公司签订的工业厂房租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违背法律的强制规定，该合同为有效合同。原告一机床齿轮厂系第三人一机床集团公司的非法人分支机构，其民事责任应当由第三人一机床集团公司承担。原、被告签订的《工业厂房租赁合同》上未注明合同签订日期，原告陈述合同于2013年8月6日签订，但被告认为合同于2013年9月11日签订，原、被告均未提交相关证据予以佐证。2013年8月6日，被告出具的收条不能证明合同签订时间。合同签订时间是被告履行合同义务尤其是给付租金义务的关键依据，原告更应当尽到审慎义务，如合同签订时间不确定，则无法确定被告支付租金的时间，原告需给被告合理期限支付租金，被告逾期不支付的情形下，才可解除合同，本院认为原告在合同签订时未注明合同签订时间存在过错，应当承担对自己不利的法律后果，认定原、被告签订的《工业厂房租赁合同》的签订时间为，被告针对原告2013年10月1日向被告发出的解除合同通知而回复的函上所载明并自认的2013年9月11日。原告于2013年10月1日向被告发出解除合同通知的条件并不成立，此时其单方提出解除合同属违约行为。根据原、被告签订的《工业厂房租赁合同》第四条第3项约定，租赁期间厂区因动迁造成合同无法履行，该合同自动解除，双方互不承担责任，本院认为华山片区拆迁是既成事实，涉案土地房屋在征收范围内，根据该合同的约定及客观实际，自2013年11月1日济南**委员会作出《关于华山片区改造项目房屋征收的冻结通知》之日起，该合同自动解除，对于原告要求判令解除原、被告签订的《工业厂房租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据原、被告签订的《工业厂房租赁合同》第四条第5项规定，乙方在空地建起的建筑物，在合同解除时，由乙方拆除恢复原样，故对于原告要求判令被告立即拆除建在原告厂区内的临时板房的诉讼请求，本院予以支持。

关于反诉原告主张的两反诉被告赔偿反诉原告违约金20万元的诉讼请求，根据本诉部分所述，反诉被告一机床齿轮厂于2013年10月1日向被告发出解除合同通知的条件不成立，其行为属于单方提前终止合同的违约行为，依据反诉原告与反诉被告一机床齿轮厂在《工业厂房租赁合同》第五条第1项约定，反诉被告应赔偿反诉原告当年年租金的20%即20万作为违约金，故对反诉原告主张的两反诉被告赔偿反诉原告违约金20万元的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告主张的两反诉被告赔偿反诉原告损失78万元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；《城市房屋租赁管理办法》第三十二条第三项规定，未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。反诉原告与反诉被告一机床齿轮厂在《工业厂房租赁合同》中对反诉原告的转租行为未做禁止性规定，但对于未经出租人同意之转租行为的效力，基于合同的相对性，未经出租人同意不得转租，否则出租人可以解除合同，未经出租人同意而转租的，次承租人的租赁权就无权源支持，不能对抗出租人之所有权。本院认为反诉原告与第三方签订《工业厂房租赁合同》的行为是对反诉被告厂房的无权处分行为，反诉原告并未提供证据证明该转租行为经反诉被告的同意，反诉被告对反诉原告与第三方签订转租协议且赔偿损失的行为无法预见，故反诉原告无权就其向第三方支付违约金的损害向反诉被告主张，对该项反诉请求不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告济南**有限公司齿轮厂与被告济**限公司签订的《工业厂房租赁合同》自2013年11月1日起解除。

二、限被告济南**限公司于本判决生效之日起十日内拆除被告建在原告厂区内的临时板房。

三、限反诉被告济南**有限公司齿轮厂、济南**有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告济南**限公司违约金20万元。

四、驳回反诉原告济南**限公司的其他反诉请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6950元，由被告济**限公司负担；反诉费6800元，由反诉原告济南**限公司负担5400元，反诉被告济南**有限公司齿轮厂、济南**有限公司负担1400元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省**民法院。

裁判日期

二〇一五年八月十七日