李**与刘**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李*鸿诉被告刘**房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员房**适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。代理书记员沈*担任庭审记录。原告李*鸿的委托代理人李**到庭参加了诉讼，被告刘**经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李*鸿诉称，原、被告于2014年12月24日签订房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的长沙市开福区中山路＊＊＊＊＊商铺；被告于合同签订当日向原告交付押金30000元及首次租金90000元，前两年的月租金为30000元，两年后的月租金为39000元，租金按季度提前7日支付给原告；经营期间产生的物业管理费、水电费、税费等由被告承担；被告提前解除合同或者未按合同约定交付租金应按拖欠天数的双倍日租金向原告支付违约金，原告有权不退回押金。被告至今仅向原告支付30000元押金及20000元租金。现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告向原告支付房屋租金160000元（2015年3月25日至2015年9月24日期间）；3、被告交清拖欠的物业管理费26402元（2015年3月25日至2015年9月24日期间）；4、被告向原告支付违约金40000元（被告应向原告支付违约金70000元，其中被告已支付的30000元押金作为违约金予以抵扣，被告还需支付违约金40000元）；5、被告腾空长沙市开福区中山路＊＊＊＊＊＊＊房屋并将房屋钥匙归还给原告；6、被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告刘**经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。

本院查明

经审理查明，原、被告于2014年12月24日签订房屋租赁合同，约定原告将其位于长沙市开福区中山路＊＊＊＊＊＊房出租给被告使用，用途为商用；租赁期限自2014年12月25日至2020年12月24日；房屋租金为30000元／月，含使用家电、家具、设备、设施（详情见交房确认书），支付方式为季付，签订合同当天内支付首次租金和押金，同时原告将房屋交付被告使用，后期支付时间提前7天交付下期租金；为保证被告合理使用该房屋及其配套设施，被告向原告交纳押金30000元；房屋在租赁期间产生的电话费、宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费和电梯费及有限电视收视费等费用由被告支付，其余由原告承担；租赁期内被告逾期交纳上述有关费用达1个月时，原告有权向被告追收上述有关费用，被告必须承担因此造成的一切后果，合同期满被告结清所有费用后原告将押金无息全部退还；租赁合同期内被告提前解除或未按合同约定交付租金，被告应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向原告支付违约金，超过10天原告有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，原告有权不退回押金，作为违约金赔偿给原告，房屋内留置的一切物品被告在2日内自行处置，否则视为弃物；租赁期间被告因单位、个人作为商业、办公用途所产生的相关费用及债务由被告全权负责，被告不得将该房屋部分或全部转租、转借给他人，若擅自转租、转借，原告有权终止合同，由被告承担对原告及第三方的违约责任；租赁期满或经原、被告双方协商一致本合同终止，被告必须在2日内交房，交房之日将房屋钥匙及正常使用状态下附件中的所列物品交付给原告，房屋内留置的一切物品均视为弃物，原告有权自行处置，被告绝无异议；被告经原告同意可以转租，但要保证原告权益不受损失。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告于2014年12月25日向原告交纳押金30000元及房屋租金20000元，于2015年7月11日交纳2014年3月1日至2015年6月30日期间的物业管理费25564.88元（物业管理费标准于2014年6月1日进行调整，其中2014年3月1日至2014年5月31日期间的物业管理费为10458.36元，2014年6月1日至2015年6月30日期间的物业管理费为15106.52元）。因被告拒绝交纳拖欠租金，故原告诉至本院，请求判如所请。

另查明，被告于2015年10月10日、2015年11月16日两次向原告交纳租金共计20000元。

庭审中，原告确认原、被告约定被告的装修免租期为3个月，提出被告多交纳的物业管理费用以冲抵租金。

上述事实有书证、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。

本院认为

本院认为，一、原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。合同约定被告未按约交付租金，超过10天，原告有权解除合同。现原告依约向被告提供了租赁房屋，被告至今未足额支付2015年3月25日至2015年9月24日期间的房屋租金，拖欠租金天数超过10天，符合合同解除条件，故原告诉请解除双方的房屋租赁合同，被告腾空房屋并将房屋钥匙归还给原告，本院予以支持。二、原告依约向被告提供租赁房屋，被告亦实际使用了租赁房屋，故被告应依约承担房屋租金及物业管理费，被告至今仍拖欠2015年3月25日至2015年9月24日期间的房屋租金140000元，故被告应向原告支付2015年3月25日至2015年9月24日期间的房屋租金140000元。被告应承担2014年12月25日至2015年9月24日期间的物业管理费10458.36元，被告已实际支付物业管理费25564.88元，故被告无需再支付物业管理费。原告主张被告多交纳的物业管理费用以冲抵租金，本院予以支持，经抵扣，被告仍需向原告支付2015年3月25日至2015年9月24日期间的房屋租金124893.48元。三、因被告违约即未依约支付租金致原告解除合同，故被告应依约承担违约责任。合同约定被告未按约交付租金，应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向原告支付违约金，超过10天原告有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，原告有权不退回押金，作为违约金赔偿给原告。违约金的性质和首要功能主要在于补偿守约方的损失，原告未向本院举证证明被告违约给其所造成的损失及具体数额，原告诉请被告承担违约金70000元过高，本院酌情调整违约金为30000元（被告已向原告交付的30000元押金作为违约金赔偿给原告，原告无需向被告退还押金，被告无需再向原告支付违约金）。四、被告刘**经本院依法传唤未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告李**与被告刘**签订的房屋租赁合同；

二、被告刘**于本判决生效之日起十日内向原告李**支付房屋租金124893.48元；

三、被告刘**于本判决生效之日起十日内腾空长沙市开福区中山路＊＊＊＊＊＊房屋并将房屋钥匙归还给原告李**；

四、驳回原告李**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费5146元，因适用简易程序减半收取2573元，由被告刘**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月三日