张*与青海东**责任公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人张*因与被上诉人**限责任公司（以下简称东湖宾馆）租赁合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院于2015年8月28日作出的（2015）西*二初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日受理后，依法组成合议庭于2015年11月24日公开开庭进行了审理。上诉人张*的委托代理人宁渊，被上诉人东湖宾馆的委托代理人苏**、石*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院查明：2006年4月18日，张*、东湖宾馆签订《租赁协议》，约定东湖宾馆将位于东湖南岸羽毛球馆及西侧空地租赁给张*修建小汽车修理厂，租赁期限五年（自2006年4月18日至2011年4月18日）。协议第七条：“……租期满后如乙方不再续租可将自建设施折价给新的承租人。”第九条：“现甲方羽毛球馆由乙方使用，乙方为此须负责外墙粉刷（要求白色）并用红色或蓝色彩钢瓦封顶。从羽毛球馆西侧至1号别墅东侧围墙靠湖乙方须兴建院墙，所建院墙不低于2．2米，靠湖的墙面用涂料刷成白色，绘花草等美化外观。”第十二条：“……水、电设施如水表、电表、电线等由乙方自行购置，双方共同确认后安装；卫生垃圾由乙方自行解决。”合同签订后，双方均按约定履行了合同。东湖宾馆分别于合同届满前的2011年3月24日和2011年4月6日书面通知张*继续签订租赁合同的条件及事项，张*认为租金过高书面表示不同意东湖宾馆提出的继续租赁合同的事项，但合同期满后张*继续占有租赁物。2011年9月15日，东湖宾馆起诉要求张*返还租赁地并支付场地使用费13500元，同时张*提出反诉要求优先租赁东湖南岸羽毛球馆及其西侧空地，2011年12月26日，西宁**民法院作出（2011）西*二初字第175号民事判决书，支持了东湖宾馆诉求，驳回了张*反诉请求，张*不服上诉，西宁**民法院作出（2012）宁民终字第31号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2012年12月27日，东湖宾馆起诉要求张*支付场地使用费390000元，赔偿经济损失200000元，2013年1月23日，西宁**民法院作出（2013）西*一初字第56号民事判决书，判决张*给付东湖宾馆场地使用费并驳回了东湖宾馆的其他诉讼请求，东湖宾馆不服上诉，西宁**民法院作出（2013）宁民终字第97号民事判决书，驳回上诉，维持原判，东湖宾馆不服申请再审，经提审，2014年7月29日，青海**民法院作出（2013）青民提字第34号民事判决书，判决增加了张*给付东湖宾馆土地使用费数额，维持了驳回东湖宾馆其他诉讼请求的判决项。经西宁**民法院两次强制执行，2012年10月9日，张*将场地返还东湖宾馆；2014年9月下旬，给付东湖宾馆土地使用费91954.5元。2015年6月15日，张*申请要求对原西宁城西泰慎小汽车修理厂在西宁市人民公园东湖南岸西侧场地、厂房、围墙等修建投入的价值进行评估，经西宁**民法院委托，青海**计鉴定所于2015年7月10日出据青华翼司会鉴所（2015）会鉴字第017号《青海**计鉴定所司法鉴定咨询意见书》，鉴定结论为：“1、原西宁城西泰慎小汽车修理厂场地、厂房、围墙等修建投入的价值为300022.98元（不包含安装电缆、电线、灯具及硬化公共道路给青海东湖宾馆王**副总经理的5000.00元）。2、原西宁城西秦*小汽车修理厂场地、厂房、围墙等修建工程已拆除围墙的价值为6660.74元。”东湖宾馆在鉴定机构进行实地查勘时经通知未到场，该意见书送达后，东湖宾馆提出评估结论是依据已经建成多年现已部分拆除且已由他人改建使用、无法还原原貌的标的和张*提交的不真实的资料作出，不能客观真实全面地反映事实，不予认可，且认为与本案无关不申请重新鉴定。鉴定费为15000元。

另查，西宁**民法院（2013）宁民一终字第97号民事判决书中表述“张*口头答辩称，因双方在法院执行局的协调下达成其自建设施的处理事项后，其才撤离了租赁场地。”亦即2012年10月9日，双方在法院强制执行过程中已就张*自建设施的处理自行和解达成协议。因张*称其在执行中一直在主张自建设施补偿问题，没有放弃过，经调取档案查阅并复制相关材料：（2012）西执字第136号东湖宾馆与张*租赁合同纠纷执行一案卷宗材料中显示，张*在执行过程中提出了位于西宁市人民公园东湖南岸西侧租赁场地中自建设施的处理问题，并于2012年10月9日与东湖宾馆签订了《场地交接书》，言明“原泰慎汽修厂的厂路（5000元）、地*、围墙、车间的窗户，房顶、烤漆房，可按原租赁协议第七条执行，（即可将自建设施折价给新的承租人）”；（2014）西执字第314号东湖宾馆与张*土地租赁合同纠纷执行一案卷宗材料中张*作为被执行人只是提出要求以签订合同时东湖宾馆收取未退还的押金及欠付汽车修理费来抵销所执行的土地使用费，未再提及自建设施补偿的相关问题。2013年3月27日，东湖宾馆将该场地出租给张**开办春之韵茶餐厅，签订了《场地租赁合同》，张*亦知晓此情。

一审法院认为

一审法院认为：张*、东湖宾馆签订《租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，并已履行完毕。张*经东湖宾馆同意对所租赁场地进行装饰装修，是为满足其使用需要，根据其使用目的进行，应当本着诚实信用原则确定与其租赁期限相适应的修建费用，该费用作为其租赁场地的投资成本，应当在租赁期间内摊销完毕。《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”依照该条法律的规定，张*返还的场地应当符合经修建使用后的状态，东湖宾馆不能要求张*恢复场地原状，亦无需对装饰装修予以补偿。另外，《租赁协议》期满日为2011年4月18日，诉讼时效应从此时开始计算，2012年10月9日双方在法院执行期间就张*自建设施的处理达成协议，时效中断。但自2012年10月9日至2015年1月15日张*起诉之前，期间没有诉讼时效的中止、中断等情形，审理中张*未能提交在诉讼时效期间一直主张自己权利的证据，故东湖宾馆以张*的起诉时间超过诉讼时效的抗辩理由成立，应予以支持。东湖宾馆反诉要求依法判令张*支付垃圾外运费、下水道疏通费6000元的反诉请求，证据不足，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第二百三十五条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条、《最高人民法院法释（关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十条、第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一、三款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条一、三款的规定，判决驳回张*的全部诉讼请求。驳回东湖宾馆的全部诉讼请求。诉讼费4300元、鉴定费15000元，共计19300元，由张*承担；反诉费25元由东湖宾馆承担。

上诉人诉称

一审宣判后，张*不服上诉称：一审认定事实错误。上诉人投入大量资金用于承租场地的修缮，原审法院委托鉴定机构对此作出了较为客观的评估。根据合同约定，租赁期满后如上诉人不再续租，可将自建设施折价给新的承租人。如果被上诉人在租赁期满后向第三人出租时不告知补偿条款，并引介双方谈判，上诉人根本不可能向第三人索要任何补偿。事实上，被上诉人未向第三人告知补偿条款，询问承租人情况时也拒不披露。上诉人找到新的承租人要求折价，新的承租人认为租金中包含租赁土地、场地、设施，被上诉人没有告知需要补偿的事宜。被上诉人又以土地已出租，自己不是补偿主体为由拒绝补偿，导致上诉人自建设施如地坪、围墙、河堤等被使用至今，极大增益了土地价值，提高了租金。合同关于第三人补偿的条款鲜见于租赁合同中，初衷即是为了让上诉人安心在原本较为荒废的土地上投资建设，上诉人已耗资数十万元。被上诉人据此负有在租赁期届满时向第三人告知补偿条款，引介双方谈判的义务，而被上诉人隐瞒补偿条款径直对外出租，导致上诉人损失。原审适用法律错误。上诉人一直主张权利，符合《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条的规定，应当依法认定时效中断，本案诉讼时效并未经过。故请求撤销原判，改判被上诉人赔偿折价补偿款200000元，一、二审诉讼费由被上诉人负担。

被上诉人辩称

被上诉人东湖宾馆答辩称：张*对租赁场地进行装修装饰是基于合同约定和自身经营所需，因此发生的一切费用应由其自行承担。东湖宾馆没有协助张*将设施折价给新承租人的义务。要求返还装修装饰折价款没有法律依据。对承租场地的投入达到360169元没有证据证明。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求驳回张*的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。

本院认为

根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：东湖宾馆应否承担赔偿责任的问题。

本院认为：合同法第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，根据双方租赁合同，增设和改善租赁物既是合同约定又是张*使用的需要，其对租赁期限和投入成本经营的风险是明知的。租赁期限届满后如张*不再续租可将自建设施折价给新的承租人，是张*对其权利的自由处分，能否折价给新的承租人，取决于张*与新的承租人，该条款不是对东湖宾馆的约束，因此张*在返还租赁物后，向东湖宾馆主张折价补偿款，无事实及法律依据，东湖宾馆不是赔偿的义务主体。一审判决对此节的认定清楚，处理恰当，应予维持。因新的租赁发生于2013年3月27日，此前张*就设施折价补偿问题并未处理，因此诉讼时效应当从当日起算，故本案不存在诉讼时效已过的问题，一审判决对此认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判决。

一审案件受理费按一审判决收取，二审案件受理费4325元，由张*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十日