西宁漓**有限公司与秦**房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人西宁漓**有限公司（以下简称漓**司）与被上诉人秦**房屋买卖合同纠纷一案，秦**于2015年8月10日向西宁**民法院提起诉讼，请求判令漓**司支付延迟交房违约金96024元、延迟办证违约金1708元、立即为秦**办理房屋产权证。西宁**民法院于2015年9月29日作出（2015）西*一初字第1789号民事判决，漓**司不服提起上诉。本院于2015年11月25日受理后，依法组成合议庭，并于2015年12月9日公开开庭进行了审理。漓**司的委托代理人马*、李**，秦**及其委托代理人赵**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，秦**与漓**司于2011年2月28日签订商品房预售合同，约定秦**购买漓**司开发的位于城西区黄河路21号1号楼2单元2154号房屋，建筑面积95.13平米，单价为每平米5897元，房屋总价款为569543元。

合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，即“该商品房单位工程竣工验收合格”。庭审调查中，漓**司认可整个小区的竣工验收时间是2013年6月15日。秦维海据此作为主张其延期交房违约金的截止时间点。漓**司于2012年5月8日向秦维海实际交付房屋。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。

合同第十五条“关于产权登记”约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；即：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。3、办理房屋及土地产权证的所有费用由买方自理。

合同第十条“规划、设计变更”的约定：经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人未做答复的，视同接受变更，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在30日内将买受人已付款退还买受人，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。漓**司以此为依据，认为因规划变更造成的延期交房不应承担违约责任。漓**司提交的规划变更单的时间是2010年5月8日，而漓**司与秦**签订合同是2011年2月28日，即规划变更的事实发生在签订合同之前，漓**司应当明知能否在合同约定的交房日期之时向秦**交付房屋。漓**司辩称的因规划变更导致交房时间延迟的理由不能成立。

一审法院认为

原审法院认为，秦**与漓**司经协商一致签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的权利义务。漓**司未依照合同约定的时间交付房屋构成违约，理应按照合同约定承担逾期交房违约责任，向秦**支付违约金。漓**司在2012年5月8日向秦**实际交付了房屋，按照合同第九条约定，漓**司延期交房违约责任的起算时间应该自2011年12月1日起至2012年5月8日止，共计158天，以秦**已缴纳的房屋总价款569543元为基数，万分之三为比例，计26996元予以支持。因办理房屋所有权证系房产部门职责，漓**司仅是协助义务，秦**主张立即为其办理房屋所有权证的诉求于法无据不予支持。因双方在合同第十五条仅约定了漓**司提交材料的期限，对协助办理房屋所有权证的时间并未作出明确约定，故秦**主张漓**司承担逾期办理房屋所有权证违约金的诉求亦不予支持。遂判决漓**司支付秦**逾期交房违约金26996元、驳回秦**要求漓**司立即为其办理房屋所有权证及承担逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求。

上诉人诉称

漓**司上诉称，《商品房预售合同》是双方自愿合法签订的，且合同条款中对于逾期交房、设计规划变更、交接等均有明确约定，漓**司无违反合同之处，不承担任何的违约责任。逾期交房是由于设计规划变更所造成，漓**司依合同约定进行了公告，秦**也明知此情况，但双方均继续履行了合同，而且进行了实际交房和交接，漓**司不应承担逾期交房的责任，请求撤销一审判决的第一项，维持第二项判决内容。

被上诉人辩称

秦**辩称，合同中并未约定由于规划设计变更可以迟延交房，也就是说即使规划设计变更，漓**司应对此承担责任。合同并未约定可以通过公告进行交房，漓**司的上诉理由没有合同约定也无法律规定，其上诉请求不能成立。合同约定商品房单位工程竣工验收合格后交付房屋，《建筑法》规定建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，漓**司提前交房违反法律强制性规定，是无效的交房行为。2013年6月l5日漓**司才将可可西里商住楼向青海**质监站提交验收报告，此时漓**司才将符合合同约定、符合法律规定的房屋交付，漓**司应当承担自合同约定交房之日起至完成验收之日的违约金。虽漓**司不是办证机关，但一审认定漓**司为协助办理产权证，缺忽略了办理产权证的前提是具备办证条件，即开发商应当先通过建设部门的质量验收，再通过环保、消防、城建等部门的综合验收后，办证机关才能受理相关办证材料。而直到起诉时，漓**司未向办证机关提交办理产权证的资料，导致房屋产权证迟迟无法办理。根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，秦**签订购房合同时房屋尚未竣工，应当自房屋交付使用之日起90日内为秦**办理产权证，但直至现在仍不够办理产权证，漓**司应当承担违约责任。

本院查明

本案在二审审理时，除对漓**司是否承担逾期交房违约金外，漓**司、秦**对原审判决查明的基本事实均无异议，本院对各方均无异议的事实予以确认。

二审中，漓**司提交了其开发的黄河路21号商住楼住宅部分和酒店部分的工程竣工报告和单位工程竣工验收记录，该工程分为住宅和酒店两部分，其中住宅部分于2011年10月15日由施工单位申请竣工验收，2011年11月2日通过单位工程竣工验收。

本院认为

本院认为，因秦**与漓**司签订的商品房预售合同中约定在2011年11月30日前将商品房单位工程竣工验收合格的商品房交付秦**，漓**司应按照约定日期将符合约定条件的房屋交付秦**，而漓**司于2012年5月8日才向秦**实际交付，漓**司的行为确实违反了合同约定。至于漓**司所称的设计变更导致逾期交付而不构成违约的辩称，因双方合同中并未约定设计变更可以延期交房，而且从漓**司提交的设计变更资料看，变更事实发生于双方签订合同之前，漓**司应该知道能否在约定的交房时间履行交房义务，既然明确约定有交房时间，而未能按期履行，漓**司迟延交房构成违约，应承担相应的违约责任，对漓**司的上诉理由不予采信。至于秦**提出的交房时房屋尚未竣工验收的问题，因双方合同约定的交房条件为商品房单位工程竣工验收合格，而较大规模的建设工程允许工程划分为若干个子单位工程进行验收，并允许将提前建成部分验收合格后投入使用。本案中涉及的工程规模有数万平方米，包括酒店和住宅两部分，具备独立的使用功能，而且酒店部分还存在后续装修施工等问题，住宅部分可以申请子单位工程单独验收，在整个工程进行全部验收时，已验收的子单位工程验收资料应作为工程验收的附件，所以漓**司在2012年5月8日将经过单位工程竣工验收的住宅交付给秦**不违反双方合同约定。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2244元，由西宁漓**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十八日