任少惠与西宁漓**有限公司房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人任**因与被上诉人西宁漓**有限公司（以下简称漓**司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年8月10日向西宁**民法院提起诉讼，请求判令漓**司支付逾期交房违约金21699元、延期办理房屋所有权证违约金1299元、漓**司立即办理房屋产权证，并承担房屋面积增加的责任。西宁**民法院于2015年10月9日作出（2015）西*一初字第1793号民事判决，任**不服提起上诉。本院于2015年11月25日受理后，依法组成合议庭，并于2015年12月9日公开开庭进行了审理。任**及其委托代理人赵**、漓**司的委托代理人、李**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2012年9月15日，任少*、漓**司签订《商品房预售合同》，约定任少*购买漓**司开发的位于西宁市城西区黄河路21号第1号楼1单元1177室房屋一套，预测建筑面积61.03平方米，房屋总价款为433130元；漓**司应当在2012年12月30日前，将验收合格的商品房交付任少*使用；逾期交付房屋，漓**司按日支付已付房款万分之三的违约金；漓**司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要漓**司提供的资料报房产登记机关备案，如因漓**司的责任，任少*不能在规定期限内取得房地产权属证书，任少*不退房，漓**司按已付房价款的0.3％赔偿损失；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构、户型、空间尺寸、朝向影响所购商品房质量或使用功能的漓**司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知任少*，未在规定时限内通知任少*的，任少*有权退房，任少*不退房的，应当与漓**司另行签订补充协议。合同签订后，任少*如约向漓**司付清全部房款，2012年9月1日任少*前往漓**司办理了交房手续。任少*认为漓**司直到2013年6月15日才将该商住楼向青海**质监站提交验收报告属逾期交房。

一审法院认为

原审法院认为，任少惠、漓**司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护。双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的权利义务，漓**司依照合同约定的时间提前于2012年9月1日交付房屋不构成违约，不应按照合同约定承担逾期交房违约责任，任少惠诉求不能成立，不予支持。因办理房屋所有权证系房产部门职责，漓**司仅是协助义务，且合同中对协助办理房屋所有权证的时间虽作出明确约定，但无证据证实确因漓**司的责任致使任少惠不能在规定期限内取得房地产权属证书，任少惠的该诉求不予支持。漓**司对商品房的变更确属经规划部门批准的规划变更，但漓**司未在规定时限内书面通知任少惠，任少惠有权退房，现任少惠不退房，应当依据合同约定与漓**司另行签订补充协议，故任少惠要求漓**司承担房屋面积增加责任的诉求不予支持，遂判决驳回任少惠的诉讼请求。

上诉人诉称

任少惠上诉称，一审法院漏判立即办理产权证，请二审予以判决。一审认定漓**司协助办理产权证，却忽略了一个基本事实，漓**司不仅只是协助办理产权证，而且对办证事项负有主要责任。办理产权证的前提是具备办证条件，即开发商应当先通过建设部门的质量验收，后期再通过环保、消防、城建等部门的综合验收后办证机关才能受理相关办证材料，而直到起诉时，漓**司仍未向办证机关提交办理产权证的资料，导致任少惠收到房屋后产权证迟迟无法办理。根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。法律已经对此作出规定，应当由漓**司承担违约责任。任少惠签订购房合同时房屋已为竣工房屋，应当自合同订立之日起90日内办理产权证，即应当在2012年12月15日前办理，但直至现在仍不能够办理产权证，漓**司的违约事实是不可否认的，应当承担违约责任。虽漓**司于2012年9月1日交付房屋，但不能因此就否认漓**司的违约事实。依据合同第八条的约定，在该商品房单位工程竣工验收合格后交付房屋，该条款是双方当事人的真实意思表示并且不违背强制性法律规定，该条款合法有效。也就是说双方当事人对交房附加了条件，该条件未成就时不能视为交房。另根据《建筑法》第六十一条第二款的规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，漓**司提前交房是违反法律强制性的规定，是一种无效的交房行为。2013年6月l5日漓**司才将可可西里商住楼向青海**质监站提交验收报告，此时漓**司才将符合合同约定、符合法律规定的房屋交付于任少惠，漓**司应当承担自合同约定交房之日起至实际交付之日的违约金。合同约定交房是附条件的交房，即房屋经单位工程竣工验收，同时交房时的附属义务漓**司也未履行（在交房时未提供房屋竣工验收的证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》），漓**司存在违约行为。漓**司在房屋未经验收就交房，违反了《建筑法》未经验收不得将房屋交付使用的强制性规定，漓**司的行为是违法行为，法律不予保护。但一审法院保护了违法人的权利而侵害了守法人、守约人的合法权益，也违背了合同法意思自治的基本原则，使法律的威严荡然无存。签订合同时漓**司承诺户型中阳台面积赠送一半，这是漓**司为签订合同作出的虚假承诺，但法院应支持任少惠的请求。一审法院认定了一个错误的事实，认为漓**司对商品房的变更确属经规划部门批准的规划变更，但漓**司在规定时限内未书面通知的，任少惠应当退房，现任少惠不退房应当依据合同约定与漓**司另行签订补充协议。签订合同时房屋已经竣工并于合同签订前已将房屋交付任少惠，设计规划变更的时间是在合同签订之前，此时阳台已经封闭，面积增加的事实漓**司明知，而漓**司仍然以露台平面图与任少惠签订合同，在合同签订后要求补交房款没有法律依据，房屋面积增加的责任应当由漓**司承担。请求二审撤销一审判决并支持任少惠的全部请求。

被上诉人辩称

漓**司辩称，一审判决结果正确，请求予以维持。

本院查明

本案在二审审理时，任少惠、漓**司对原审判决查明的基本事实经过均无异议，本院对各方均无异议的事实予以确认。

二审查明，任少*所购房屋同一小区内已有部分人员领取了房屋所有权证，办理房屋所有权证需购房人交纳相关费用及身份证件等资料。漓**司曾通知任少*交纳费用和资料，但因增加面积的争议，任少*未交纳费用和相关资料。另，漓**司提交了其开发的黄河路21号商住楼住宅部分和酒店部分的工程竣工报告和单位工程竣工验收记录，显示该工程分为住宅和酒店两部分，其中住宅部分于2011年10月15日由施工单位申请竣工验收，2011年11月2日通过单位工程竣工验收。任少*认为该证据未在一审时提交，二审应不予认定，工程竣工验收时间应以建设主管部门备案登记的2013年6月15日竣工验收时间为准。双方合同约定的交房条件为商品房单位工程竣工验收合格，面积差异以产权产籍部门核定面积为最终结算面积，并按单价多退少补。

本院认为

本院认为，关于任**主张漓**司支付逾期交房违约金的问题，因任**与漓**司在合同中约定的交房时间为2012年12月30日前，而漓**司早在合同签订前即已交付，任**也实际接收，所以按照合同约定不存在逾期交房的问题。至于任**所述漓**司未经验收即交房，而2013年6月l5日才向质监部门提交验收报告，此时才符合合同、法律的房屋交付，漓**司应承担自合同约定交房之日至实际交付之日违约金的理由，因双方合同约定的交房条件为商品房单位工程竣工验收合格，而较大规模的建设工程允许工程划分为若干个子单位工程进行验收，并允许将提前建成部分验收合格后投入使用。本案中涉及的工程规模有数万平方米，包括酒店和住宅两部分，具备独立的使用功能，而且酒店部分还存在后续装修施工等问题，住宅部分可以申请子单位工程单独验收，在整个工程进行全部验收时，已验收的子单位工程验收资料应作为工程验收的附件，所以漓**司在2012年9月1日将经过单位工程竣工验收的住宅交付给任**并不违反双方合同约定，任**主张漓**司支付逾期交房违约金的请求不予支持。关于任**主张的由漓**司承担房屋面积增加责任的请求，因漓**司否认曾向任**承诺阳台面积赠送一半，而任**申请出庭作证的证人是与漓**司因其他事项正在诉讼的购房人，该证人与本案处理存在利害关系，所以对其陈述不予采信。同时任**提交的录音资料是有着与任**同样面积诉求的购房人与漓**司因此问题争执时的录音，从该录音中确实无法得出漓**司曾有赠送面积承诺的结论。更为关键的是，任**与漓**司在合同中约定面积差异“以产权产籍部门核定面积为最终结算面积，并执行本合同第四条约定的单价，总房款多退少补”，而没有任何赠送面积的约定，所以面积差异问题应按双方合同约定处理，对任**的该项主张不予支持。同时，因任**接收房屋、签订合同之前，该住宅已经竣工，已不存在设计变更的情况，也不存在因变更不退房而签订补充协议的情形。至于延期办理房屋所有权证违约金的问题，因双方均认可该商品房项目中，已有购房人取得了权属证书，而且任**认可双方如无面积差异的争议，在其提交相关资料并交纳相关费用后可以办理房屋所有权证，表明漓**司为办理房屋所有权证的资料报备已经完成，任**未办理房屋所有权证原因在于任**未交清房款及其他费用和资料，尚不具备办理权属证书的条件，所以对任**的该项主张亦不予支持，其可在交纳相关费用资料后委托漓**司办理。一审认定基本事实清楚，处理结果并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费375元，由任少惠负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十八日