韩**与兴海县人民政府、兴海县住房和城乡建设局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人韩**与上诉人兴海县人民政府（以下简称兴海县政府）、一审被告兴海县住房和城乡建设局（以下简称兴海城建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服青海**民法院（2014）青民一初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月22日开庭审理本案。韩**及其委托代理人陶**，兴海县政府委托代理人杜**、徐**，兴海城建局法定代表人华角才让及委托代理人徐**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：

2000年8月16日，兴海县政府批复同意商业系统的三家企业即县民贸公司、烟草公司、兴海县**任公司破产。同年11月14日，兴海县人民法院裁定宣告兴海县**任公司破产还债。

2001年10月25日，兴海县企业破产清算组为甲方与乙方青海穆斯林宾馆签订《兴海县**任公司大院出售合同》约定，一、资产概况：原兴海县**任公司房屋资产有办公室（280.67平方米）、宿舍（564.28平方米）、库房（1461.08平方米）、土地面积14791平方米；甲方负责办理过户手续（房产证、土地使用证），费用由乙方承担；乙方于合同签订时交付出售金7万元，付清全部价款后所有权为乙方所有；二、合同价款：17万元；三、合同生效：本合同双方约定由乙方付清全部价款后方能生效。

同年11月12日，兴海县企业破产清算组向兴海县国土资源局出具的《证明》和《兴**产公司下岗职工安置表》载明，清算组依法将院兴海县**任公司整体资产包括土地14791平方米作价17万元出售给青海穆斯林宾馆，出售价款已根据有关法律规定用于安置企业下岗职工。现由穆斯林宾馆前来办理土地转移手续，烦请办理为盼。

2003年12月5日，兴海县企业破产清算组向兴海县国土资源局出具《证明》载明，原兴海县**任公司在企业破产时，清算组将土地和建筑物以17万元出售给青海穆斯林宾馆，现已付款12万元。现前来办理土地证，请予办理为盼。2004年4月4日，兴海县企业破产清算组向兴海县国土资源局出具的《证明》载明，原兴海县**任公司因企业破产一事，在交接手续时不慎将该公司土地使用证丢失，现由西宁穆斯林宾馆前来办理新土地使用证，请予办理为盼。

2004年3月5日，青海穆斯林宾馆为甲方与乙方韩**签订《协议书》约定，一、甲方将从兴海县**任公司破产清算组购买的原兴海县**任公司的全部不动产等财产转让给乙方；二、转让范围包括但不限于办公室（280.67平方米）、宿舍（564.28平方米）、库房（1461.08平方米）、土地面积14791平方米；三、转让价款为80万元，乙方在本合同签订之日起10日内一次性付清，乙方违反此约定，按转让价款的40%向甲方承担违约金并赔偿损失；四、乙方付清以上转让价款后，甲方配合乙方提供相关资料和人员，用于办理以上不动产等财产的相关证照的登记及交接等事宜，相关税费及产生的其他费用由乙方自行承担；五、甲方保证所转让的以上不动产等财产不存在任何债权债务纠纷，相关权属证书最终能得到办理和登记。甲方违反此约定，按转让价款的40%向乙方承担违约金并赔偿损失。

2004年3月15日，兴海县人民法院向兴海县国土资源局、城建局发出（2004）兴协执字第01号《协助执行通知书》，要求给青海穆斯林宾馆协助办理购买兴海县**任公司土地产权转让手续和房屋产权转让手续。

2004年4月6日，经韩**申请，取得由兴海县政府颁发的《房屋所有权证》。

2004年6月2日，申请人韩**向兴海县国土资源局出具的《关于申请办理土地使用证的报告》载明，原兴海县**任公司经县政府批准破产，该公司整体资产包括土地14791平方米作价17万元全部出售给我公司（青海穆斯林宾馆），而且作价款已全部用于安置该公司下岗职工，现我公司为保持正常的生产经营活动，申请办理土地使用证，请予以及时办理为盼。同年6月4日，兴海县**公会议决定，同意给韩**办理该宗国有土地使用证，批准用地14754.35平方米。同日韩**取得由兴海县政府颁发的兴国用（土）字第1237号《国有土地使用证》。

2010年11月19日，兴海城建局为甲方与乙方青海刚**限责任公司（以下简称刚**司）签订《海南州兴海县棚改廉租房项目合作协议书》约定，甲方全权委托乙方代建棚改廉租房各类保障性住房项目，由乙方负责拆迁、设计、地勘、招投标、监理、施工管理、物业管理等工作；甲方委托有资质的房屋评估公司，根据海南州拆迁管理办法对规划范围内需要拆迁的建筑物进行评估，并制定拆迁安置方案；规划范围内的其他非居民房屋（运输公司、畜产公司）由甲方负责拆迁安置；项目规划范围内的商业部分归乙方所有，乙方进行市场运作，甲方不承担乙方的任何建设经营风险等。

2011年1月4日，兴**国土资源局召开关于原兴海县**责任公司大院韩**土地使用证（证号：兴国用（土）字第1237号）注销问题的专题会议，形成的《专题会议纪要》载明，“1.根据《土地登记办法》第五十八条的规定和青海穆斯林宾馆未履行《兴海县**责任公司大院出售合同》主要条款的事实，决定上报县政府对原县畜产公司大院韩**土地使用权证批准注销；2.上报县政府“关于对原县畜产公司大院韩**土地使用权证注销”的请示文件批准后，决定公告注销。同年1月5日，兴**国土资源局请示县政府，拟对原县畜产品公司大院韩**土地使用权证（证号：兴国用（土）字第1237号）进行注销。同年1月7日县政府经研究作出兴政（2011）03号《关于同意注销原畜产公司大院韩**国有土地使用权证（证号：兴国用（土）字第1237号）的批复》。

2011年1月5日，兴海城建局召开关于韩**兴房权证房产证注销问题的专题会议，形成的《专题会议纪要》载明，1.根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条的规定，对韩**持有的兴房权证予以注销；2.在国土局注销请示得到县政府批准后与国土资源局同时送达韩**，并公告注销。

2011年1月18日，兴海城建局、兴海县国土资源局在《西海都市报》刊登《公告》载明，韩**：2001年12月25日，西宁市穆斯林宾馆购买的兴**产公司，由于资金至今未能交清，至合同未能生效，你所办的房屋所有权证、土地使用权证，主体不当，依据合同规定，不能生效。特此公告。同年3月7日，韩**向兴海城建局、兴海县国土资源局提出行政复议申请。

2011年4月14日，兴海县政府出具的《委托书》载明，因建设廉租住房需要，根据城市整体规划要求，依法征用县城西大街7号院内的兴海县畜产品综合交易市场房屋2328.59平方米（不包括自行拆除的617.33平方米），国有土地14754.35平方米。全权委托城建局依法与韩**（兴海县畜产品综合交易市场经理）签订《征收协议》。2011年4月14日，以兴海城建局为甲方与乙方韩**签订《征收协议》约定，受县政府委托，甲方根据建设廉租住房需要和城市整体规划要求，依法征用县城西大街7号院内乙方的兴海县畜产品综合交易市场房屋2328.59平方米（不包括自行拆除的617.33平方米），国有土地14754.35平方米。经甲乙双方本着公平、自愿、合法的原则达成协议如下：一、甲方征收乙方的兴海县城西大街7号院内乙方的房屋2328.59平方米（不包括乙方自行拆除的617.33平方米），国有土地14754.35平方米。根据乙方韩**的要房不要钱的要求，甲方同意乙方要求，建还房屋给乙方；二、甲方在兴海县城西大街给乙方建还住宅37号楼四单元东一楼至六楼，西二楼和五楼，每套100平方米，共8套，计800平方米；三、甲方给乙方在县城西大街原兴海县畜产品综合交易市场临街从东至西新建三号楼一楼铺面给700平方米（铺面位置以该楼平面图确定为准）；四、甲方征收乙方房屋，乙方签订协议后在七天内必须搬迁完毕，将房地产交给甲方拆迁；五、甲方给乙方铺面建筑面积700平方米，住宅建筑面积800平方米，产权归韩**所有，出让土地由韩**使用。（出让土地费用甲方负责），所建还商铺和住宅建筑面积误差相互不予补偿；六、甲方征收乙方资产后一次性按上述协议安置，产权归甲方所有；七、甲方修建大楼竣工验收后一次性交给乙方所有。

兴海县2011棚改廉租保障性住房项目f区三号楼商铺于2012年10月31日竣工验收交付；37号住宅楼于2013年10月28日竣工验收交付。

2013年1月31日，兴海县政府召开第12次常务会议，形成的《常务会议纪要（第9期）》载明，三、会议听取了县政府联合调查组关于对原畜产公司房屋拆迁协议相关问题的调查报告。会议认为，针对原畜产公司房屋拆迁协议执行中存在的相关问题，城建局对事情的经过进行了详细地调查了解，县政府又成立联合调查组再次进行了深入调查，基本理清了原畜产公司房屋拆迁过程中历次协议签订过程及问题，会议原则同意联合调查组提出的处理意见。责成城建局启动纠错程序，作出不再履行《征收协议》的决定，并告知韩**。若对决定不服，可在法定期限内向具有管辖权的人民法院提出行政诉讼。会议要求，有关领导和相关部门本着实事求是、客观公正的原则，妥善处理原畜产公司房屋拆迁过程中相关遗留问题。2013年2月7日，兴**建局向韩**发出《关于〈兴海县城国有土地房屋征收协议〉不再履行的告知书》，终止《征收协议》，该协议所涉内容不再履行。如有异议可在接到本告知书后三个月之内向有管辖权的人民法院提起诉讼。

2013年5月16日，兴**建局作出兴住建（2013）27号《关于韩**等7人反映兴海县原畜产品交易市场房屋征收补偿安置信访事项答复意见书》载明，韩**等同志：2013年1月16日城建局受理了你等7人要求兴海县归还原畜产品综合交易市场的信访事项，经调查，2011年4月14日城建局与韩**签订的《征收协议》部分内容，因与县政府与刚**司签订的《海南州兴海县棚改廉租房项目合作协议书》产生冲突，无法履行协议。2012年12月25日兴海县成立联合调查组对原畜产公司房屋拆迁协议相关问题进行调查，并公告对韩**所办房产证、土地证声明作废。同时启动纠错程序，作出不再履行《征收协议》的决定，以书面形式告知你本人，但你放弃向人民法院提起诉讼的权利，采取上访方式反映问题，并多次到州赴省进京上访。我局本着有错必纠和事要解决的愿望出发，依据相关政策和补偿标准，并结合兴海实际，现对你所反映的信访事项作出一次性补偿428.03万元费用的安置方案。如你7人对我单位作出的补偿安置费用处理意见不服，可在接到答复意见书之日起30日内，向海**建局提出复查意见，逾期不申请复查，本处理意见即为该信访事项的终结意见。

2013年7月13日，青海省海南藏族自治州住房和城乡建设局作出的《关于对韩生*同志信访复查申请书的复查意见》载明，韩生*同志：你于2013年6月20日提交我局的城建局《关于韩生*等7人反映兴海县原畜产品交易市场房屋征收补偿安置信访事项答复意见书》的复查申请书收悉，经调查了解，现就复查结果告知如下：1.兴海县政府及其相关部门虽作出了不再履行《征收协议》的决定，但应当对当事人合法取得的财产作出合理的安置补偿；2.城建局要通过多种合理安置补偿方式，积极主动地与当事人进行沟通，协商解决补偿安置问题；3.如双方对安置补偿不能达成协议，建议通过司法程序进行解决。如你对我局复查意见不服，可在接到本复查意见书之日起30日内，向青海省住房和城乡建设厅提出复核意见。

2013年9月13日，青海省住房和城乡建设厅作出的《关于对兴海县原畜产品交易市场房屋征收补偿问题信访复查的意见》载明，韩**：你于8月5日提交我厅的关于对兴海县原畜产品交易市场房屋征收补偿问题事宜的信访件收悉，现将复查结果告知如下：兴海县有关部门应对你本人的合法财产做合理的安置补偿，并积极主动与你沟通，协商解决安置补偿问题。城建局撤销与你签订的《征收协议》，作出不再履行协议书的告知书无法律效力。如对补偿费用有异议，你可依法提起诉讼。2014年8月1日，青海穆斯林宾馆作出《弃权声明书》载明，青海穆斯林宾馆与韩**于2004年3月5日达成协议，青海穆斯林宾馆将2001年购买的原兴海**责任公司的土地产权和房屋产权的所有权归韩**个人所有。同时青海穆斯林宾馆给兴海县国土资源局和城建局两个行政部门提交了相关手续后，两行政部门给韩**办理了土地产权证和房屋产权证。现*此声明，现办理在韩**名下的土地产权证及房屋产权证的所有权及所有投资均为韩**个人所有，与青海穆斯林宾馆无关。由此产生的法律后果青海穆斯林宾馆已知悉，并愿承担由其产生的法律责任。

一审法院另查明，2002年7月15日，兴海县**限责任公司成立，法定代表人为韩**。2009年4月20日，兴海县畜产品综合交易市场注册成立，是韩**投资的个人独资企业，企业住所在兴海县西大街7号。

基于韩**对案涉住宅房屋和临街商铺的市场价值进行评估的申请，一审法院委托青海**地产评估司法鉴定所（以下简称永正评估鉴定所）对兴海县西大街7号院3号楼一楼700平方米商铺及37号楼8套100平方米，共计800平方米住宅用房（37号楼四单元东一楼至东六楼、西二楼和五楼）房产价格进行了司法鉴定，该鉴定所经过鉴定，于2015年3月2日出具青永司鉴所（2015）房地产鉴字第03号《对兴海县西大街7号院3号楼一楼700平方米商铺及37号楼8套100平方米住宅房产价格鉴定书》，鉴定结果为：兴海县西大街7号院3号楼一楼700平方米商铺在鉴定时点的市场价格为839.05万元、37号楼800平方米住宅用房在鉴定时点的市场价格为148.74万元，合计987.79万元。

韩**一审起诉，请求：判令兴海县政府与兴**建局违约，赔偿其房地产损失1840万元、延期交付的经济损失188.6万元，合计2028.6万元。

一审法院认为

一审法院认为，本案的争议焦点为：（一）韩**是否具有本案原告的诉讼主体资格；（二）2011年4月14日兴**建局与韩**签订的《征收协议》的效力认定；（三）赔偿损失的范围和数额的确定等问题。

（一）关于韩**是否具有本案原告的诉讼主体资格问题。一审法院认为，所谓原告，是指为了保护自己的民事权益、并以自己的名义向人民法院提起诉讼，从而引起民事诉讼程序发生的人。根据《中华人民共和国民法通则》第九条、第十一条的规定，作为公民个人的韩**是成年人，具有民事权利能力和完全民事行为能力，可以独立进行民事活动。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”和第一百一十九条第（一）项“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，韩**以原告的身份提起诉讼，符合法律规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。”2011年4月14日韩**与兴**建局签订《征收协议》后，及时履行了自己的合同义务，而兴**建局未能履行自己的合同义务，韩**认为兴**建局不履行合同义务的行为侵害了其民事权益、基于《征收协议》向人民法院起诉合同相对方兴**建局，要求其继续履行合同义务或者赔偿相应损失，韩**是合同当事人，与本案有直接的利害关系，故韩**具有本案原告的诉讼主体资格，韩**的起诉权应当受到法律的保护。兴海县政府、兴**建局关于韩**不具有本案原告诉讼主体资格的抗辩理由不符合法律规定，一审法院不予采信。

（二）关于兴**建局与韩**签订的《征收协议》是否有效的问题。一审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第四条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”本案中兴海县政府是负责兴海县行政区域内的房屋征收与补偿工作的行政主体；兴**建局是县政府确定的房屋征收部门，是兴海县行政区域内房屋征收与补偿工作的组织实施者。2011年4月因建设廉租住房需要，根据城市整体规划要求，县政府决定依法征用县城西大街7号院内的兴海县畜产品综合交易市场房屋2328.59平方米（不包括自行拆除的617.33平方米），国有土地14754.35平方米。全权委托兴**建局依法与韩**（兴海县畜产品综合交易市场经理）签订《征收协议》。兴**建局接受委托后于同年4月14日与韩**签订了《征收协议》。兴海县政府和兴**建局的上述行为符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”的规定。韩**是否为被征收人，即韩**是否为被征收房屋的所有权人就成为认定《征收协议》是否有效的关键事实。一审法院从以下几个方面进行分析认定：

1.从本案被征收房屋的来源分析看，案涉房屋的所有权和国有土地的使用权均属于原兴海县**责任公司。2001年10月25日，青**林宾馆与兴海县企业破产清算组签订《兴海县**责任公司大院出售合同》，以17万元的转让价款购买原兴海县**责任公司房屋资产办公室（280.67平方米）、宿舍（564.28平方米）、库房（1461.08平方米）、土地面积14791平方米。关于17万元转让价款是否付清的问题，兴海县企业破产清算组于2001年11月12日向兴海县国土资源局出具的《证明》和《兴**产公司下岗职工安置表》证明17万元转让价款收到且已根据有关法律规定用于安置企业下岗职工；2003年12月5日兴海县企业破产清算组向兴海县国土资源局出具的《证明》证明17万元转让价款已收到12万元。兴海县企业破产清算组作为资产出卖人就17万元转让价款是否付清先后出具了不同的证明，从生活常识知道，距转让资产时间越近出具的《证明》的可信度大于距转让资产时间越远出具的《证明》的可信度，因此，应以兴海县企业破产清算组2001年11月12日向兴海县国土资源局出具的《证明》认定17万元转让价款已经付清的事实。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，青**林宾馆与兴海县企业破产清算组签订的《兴海县**责任公司大院出售合同》合法有效，且已实际履行完毕。兴海县政府和兴**建局以转让价款未付清和未办理物权变更登记手续为由主张《兴海县**责任公司大院出售合同》未生效的抗辩理由于法不符，不予采信。

青海穆斯林宾馆从兴海县企业破产清算组购买取得案涉房屋的所有权和国有土地的使用权后，于2004年3月5日与韩**签订转让协议书，以80万元转让给韩**，韩**在支付转让对价后取得了案涉房屋的所有权和国有土地的使用权，此事实可从青海穆斯林宾馆于2014年8月1日作出的《弃权声明书》中得到证实。因此，韩**因购买取得了案涉房屋的所有权和相应国有土地的使用权。

2.从本案被征收房屋办理权属登记来看，2004年4月6日，经韩**申请，取得由兴海县政府颁发的《房屋所有权证》；同年6月4日，经韩**申请，兴海县国土资源局办公会议决定，同意给韩**办理该宗国有土地使用证，批准用地14754.35平方米。同日韩**取得由兴海县政府颁发的兴国用（土）字第1237号《国有土地使用证》。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”和第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，韩**依法登记取得案涉房屋的物权，即韩**个人成为案涉房屋的所有权人和相应国有土地的使用权人。

3.从本案被征收房屋权属登记档案来看，在房屋登记档案和地籍档案中均有韩**个人的申请、房屋和土地面积的记载与购买取得的一致、在房屋来源一栏填有“购入”等内容，与县政府颁发的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》记载的内容一致。根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”和第十七条“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，韩**亦是案涉房屋的所有权人和相应国有土地的使用权人。

4.从本案被征收房屋补偿协议书的签订来看，兴**建局根据兴海县政府的委托，与韩**签订《征收协议》。从双方签订协议的时间看，是在兴海县国土资源局和兴**建局公告注销韩**持有的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》后的2011年4月14日，即兴海县政府和兴**建局在明知韩**已经不是案涉房屋所有权人的情况下，仍然与其签订征收补偿协议的行为，是对韩**系案涉房屋所有权人的认可；从协议签订的主体看，房屋征收部门是兴**建局，被征收人是兴海县畜产品综合交易市场，在协议尾部有韩**签字。经查，兴海县畜产品综合交易市场是韩**投资的于2009年4月20日注册成立的个人独资企业。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条“个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承”的规定，韩**是案涉房屋的所有权人；从协议签订的内容看，被征收房屋和国有土地的面积与韩**从青海穆斯林宾馆购买取得的完全一致，可以认定是对韩**个人房屋的征收与补偿。

综上所述，韩**与兴**建局签订的《征收协议》，其签约主体符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，协议内容亦符合上述规定；是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反国家法律、法规的相关规定，该协议应属合法有效。兴海县政府和兴**建局关于韩**不是征收房屋的所有权人、因无权签订补偿协议主张《征收协议》无效的抗辩理由与本案事实不符，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。韩**按照补偿协议约定履行了搬迁的义务，而兴**建局在与韩**签订协议后，本应依约履行建还房屋安置的约定，现安置房屋和商铺均已建成，但兴**建局未按约定予以安置，不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。

经查，兴**建局在与韩**签订协议之前，与刚**司签订了《海南州兴海县棚改廉租房项目合作协议书》，双方约定项目规划范围内的商业部分归刚**司所有，致使其无法履行建还韩**兴海县西大街7号院3号楼一楼700平方米商铺的合同义务；兴**建局虽然能够履行建还37号楼四单元东一楼至东六楼、西二楼和五楼共计800平方米住宅用房的合同义务，但因兴**建局不能建还商铺，致韩**在兴海县城的经商目的不能实现，作为从事商业经营的韩**失去了在兴海县城生活的基础，故住宅用房的建还对韩**已失去意义，加之建还的住宅用房目前尚不能进入市场交易，因此，基于兴**建局部分合同义务不能履行和韩**的合同目的无法实现的事实，致补偿协议不能履行，对此兴**建局应承担赔偿损失的违约责任。韩**主张补偿协议有效、兴**建局赔偿房地产损失的诉求有事实依据和合同依据，一审法院依法予以支持。

（三）关于赔偿损失的范围和数额的确定问题。一审法院认为，《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于兴**建局的过错致补偿协议不能履行，给韩**造成的财产损失应由兴**建局负责赔偿；赔偿损失的范围应包括直接损失和间接损失。根据永正评估鉴定所出具的鉴定结果：兴海县西大街7号院3号楼一楼700平方米商铺在鉴定时点的市场价格为839.05万元、37号楼800平方米住宅用房在鉴定时点的市场价格为148.74万元，合计987.79万元，属合同不能履行造成的直接损失，应由兴**建局全额予以赔偿。韩**主张延期交付的经济损失属合同不能履行造成的间接损失，在本案中按赔偿房屋损失数额计算利息；由于商铺和住宅用房竣工验收交付的时间不同，应分别计算利息；鉴于案涉商铺于2012年10月31日竣工验收交付，故商铺损失839.05万元的利息应从2012年11月1日起计算、鉴于案涉住宅用房于2013年10月28日竣工验收交付，故住宅用房损失148.74万元的利息应从2013年10月29日起计算，按中**银行同期贷款利率计算至款项付清之日，利息损失亦应由兴**建局予以赔偿。韩**主张兴**建局赔偿延期交付的经济损失有法律依据，其诉求一审法院予以支持。鉴于本案中的兴海县政府是负责兴海县行政区域内的房屋征收与补偿工作的行政主体，兴**建局是县政府确定的房屋征收部门，是兴海县行政区域内房屋征收与补偿工作的组织实施者，因此，兴海县政府和兴**建局应共同承担补偿协议不能履行造成损失的赔偿责任。韩**要求兴海县政府和兴**建局共同承担赔偿责任的诉求符合法律规定，一审法院予以支持。

综上，一审法院于2015年4月16日作出（2014）青民一初字第19号民事判决：（一）兴海县政府、兴海**建局在判决生效后十日内共同赔偿韩**房产损失987.79万元；（二）兴海县政府、兴海**建局在判决生效后十日内共同赔偿韩**延期交付房产损失987.79万元的利息（按中**银行同期贷款利率，商铺损失839.05万元的利息从2012年11月1日起计算、住宅用房损失148.74万元的利息从2013年10月29日起计算，计算至本判决确定的还款之日止）。一审案件受理费143230元、评估费27195元，由兴海县政府、兴海**建局共同负担。

上诉人诉称

兴海县政府不服一审判决，向本院提起上诉，请求：（一）撤销一审判决第一、二项，判决驳回韩**一审诉讼请求；（二）本案一、二审诉讼费及评估费由韩**承担。

事实与理由：（一）本案诉讼中，兴**建局能按约履行部分合同义务，即向韩**交付面积为800平方米的8套住宅，韩**一审诉讼请求应为判令兴海县政府履行征收协议，按约向韩**交付面积800平方米的8套住宅与700平方米商铺，韩**直接请求判令兴海县政府、兴**建局违约、赔偿损失不当，一审法院亦未依法向兴海县政府、兴**建局释明。（二）一审法院在兴**建局能向韩**交付8套住宅前提下，仅能针对不能履行合同义务的部分启动司法评估程序。（三）司法评估应当以2012年10月31日商铺竣工验收时的市场价为评估时点，而非以2015年市场价格为评估时点。（四）一审法院违反不告不理原则，本案韩**并未主张解除双方征收协议诉求，一审法院以合同目的无法实现为由解除协议、剥夺兴海县政府及兴**建局能按约履行的合同义务。（五）一审法院判令兴海县政府与兴**建局共同承担赔偿责任无法律和事实依据。（六）一审法院判令兴海县政府和兴**建局承担延期交付房产损失的利息不能成立。（七）一审法院认定《征收协议》是双方当事人真实意思表示，缺乏依据。兴**建局在与韩**签订协议之前与刚**司签订协议，约定项目规划范围内的商业部分归刚**司所有，故与韩**协议非真实意思表示行为，该条款约定应属无效。（八）本案属于行政补偿性质纠纷，应属于行政诉讼受案范围，不是民商事纠纷。

被上诉人辩称

韩*文辩称，兴**建局已将不履行通知书送达，拒绝履行意思明确，且兴海县政府已将商铺转让他人，合同目的无法实现，韩*文只能依据合同法提起违约赔偿之诉；兴海县政府交付部分住宅属于廉租房，与征收协议约定韩*文享有土地使用权和房产权不符；兴海县政府并未按照约定于2012年竣工后交付房产，韩*文只能按照2015年的价格重新购买商铺，价差属于损失，应由兴海县政府承担赔偿责任；违约状态持续存在，对方承担利息损失符合完全赔偿的法律规定；兴海县政府与刚**司签订协议在前并非本案征收协议无效的理由，且兴海县政府也没有行使重大误解的撤销权；行政诉讼法于2015年5月1日正式实施，本案发生在2012年，不应按照行政诉讼法规定处理，应属民事补偿合同纠纷。

兴**建局称，本案性质应为行政诉讼。

韩**不服一审判决，向本院提起上诉，请求：（一）撤销一审判决，判令兴海县政府、兴海**建局在赔偿房产损失987.79万元的基础上，再继续支付房产损失1526800元，并相应赔偿延期交付商铺损失至生效判决确定之日止；（二）本案一审、二审诉讼费用由兴海县政府、兴海**建局承担。

事实与理由：（一）商铺部分的价格评估方法错误、评估价格过低，有失客观、公允。因兴海县政府将应交付给韩**的商铺另行出售给他人，导致只能以市场价值另行购买商铺，兴海县政府及兴**建局应以商铺的市场价值进行赔偿，司法鉴定机构应以市场价值进行估价，而不应采用收益法和比较法加权平均的估价方法对商铺部分进行估价。依据韩**一审提交证据，证明他人以每平方米13600余元购买同一位置商铺事实，司法评估价格为每平方米11986元过低，应再赔偿房产损失1129800元。（二）商铺部分价格评估依据与客观事实不符。司法鉴定机构以商铺系砖混结构，耐用年限为50年，但因已被他人使用两年应扣除已使用年限，遂以48年为价格评估时间要素，认定商铺部分市场价格不当，应再支付房产损失397000元。

兴海县政府辩称，韩**签订征收协议时，应知道住宅是廉租棚改保障性住房，土地性质为划拨，且兴海县城建局此前已与刚**司签订协议，征收协议为无效协议；涉案住宅按照商品房评估、土地按照出让性质界定，结果不准确。

本院查明

对于一审法院查明的事实，韩**予以认可。兴海县政府不认可2014年8月1日青海穆斯林宾馆作出的《弃权证明书》，认为青海穆斯林宾馆与韩**有关系，协议为了诉讼而出具。本院认为，韩**一审提供的证据青海穆斯林宾馆作出的《弃权证明书》与2004年3月5日青海穆斯林宾馆与韩**签订《协议书》互为印证，证据形式符合法律规定，证据内容相互关联且与本案事实相关，一审法院根据最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条的规定予以采信并无不当。本院对于一审法院查明的事实予以确认。

本院二审另查明：2015年3月31日一审法院组织对鉴定机构出具的鉴定意见进行质证，当事人对于鉴定机构的工作程序、鉴定方法均无异议，兴海县政府和兴**建局对于鉴定意见本身无异议，但对鉴定意见效力有异议，认为应以征收协议是否有效确定；韩**认为鉴定机构依据不足，鉴定意见与具体市场价格相差较大，主审法官询问双方是否需要鉴定人对异议进行解释时，双方均表示不需要。2014年12月19日一审庭审笔录载明，合议庭问：“征收协议能否履行”？兴**建局回答：“商铺不能履行，住宅全部交付不了”。兴海县政府回答“商业用房无法履行，住宅能履行，但住宅能否履行的基础是协议是否有效”。合议庭问：“原告如果兴**建局能履行住宅，你的意见呢”？韩**回答：“如只给住宅我不要，因与政府有矛盾，我无法继续经营”。

本院认为

本院认为，围绕当事人的上诉请求、事实理由与答辩意见，并征得当事人同意，本案二审争议焦点为：一审判决确定损失赔偿的范围和数额是否正确。

第一，兴海县政府上诉主张本案应为行政补偿性质纠纷，属于行政诉讼受案范围。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。兴**建局与韩**因房屋补偿、安置等问题达成征收协议后，韩**及时履行了合同义务，而兴**建局未能履行合同义务，韩**认为兴**建局不履行合同义务的行为侵害了其民事权益，仅就房屋补偿、安置等问题向人民法院提起诉讼，应当作为民事案件受理。《关于修改〈中华人民共和国行政诉讼法〉的决定》自2015年5月1日起施行，本案韩**与兴**建局于2011年4月14日签订《征收协议》，于2014年7月起诉合同相对方兴**建局和兴海县政府，一审法院作为民事案件受理并无不当。兴海县政府认为本案应作为行政诉讼受理范围的理由不能成立，本院不予采信。

第二，兴海县政府上诉主张《征收协议》因与兴**建局同刚**司签订的合作协议约定不一致而无效。本院认为，《征收协议》并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且兴海县政府如认为《征收协议》属于重大误解，亦未按照法律规定在法定期限内行使撤销权。兴海县政府该项主张事实依据和法律依据不足。

第三，兴海县政府上诉主张兴**建局能按约履行向韩**交付面积为800平方米的8套住宅义务，一审法院未予释明不当、针对商铺和住宅启动司法评估程序不当、解除协议违反不告不理原则。本院认为，兴海县政府该项上诉理由不能成立。首先，2013年2月7日，兴**建局向韩**发出《关于〈兴海县城国有土地房屋征收协议〉不再履行的告知书》，终止《征收协议》，明确该协议所涉内容不再履行，即兴**建局根据《征收协议》约定建还8套计800平方米住宅和700平方米商铺义务不再履行；其次，根据庭审笔录载明，一审法院就征收协议能否履行询问当事人，兴海县政府虽表示主张具备履行条件，但认为住宅能否履行的基础是征收协议是否有效，一审法院并不存在未予释明程序不当；再次，韩**一审庭审明确表示，只给住宅不要，且兴海县政府能够给付的8套住宅为棚改廉租保障房，与《征收协议》约定的商铺和住宅产权归韩**所有，出让土地由韩**使用（出让土地费用兴**建局负责）并不相符。

第四，兴海县政府上诉主张与兴**建局共同承担赔偿责任无法律和事实依据。本院认为，本案中兴海县政府是负责行政区域内的房屋征收与补偿工作的行政主体，兴**建局是政府确定的房屋征收部门，是兴海县行政区域内房屋征收与补偿工作的组织实施者，一审判决兴海县政府和兴**建局共同承担补偿协议不能履行造成损失的赔偿责任并无不当。

第五，兴海县政府上诉主张判令承担延期交付房产损失的利息不能成立。本院认为，根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于兴**建局的过错致补偿协议不能履行，给韩**造成的财产损失应当承担赔偿责任。按照合同约定，兴**建局应在商铺和住宅用房竣工验收后交付，但兴**建局不能交付，一审法院根据商铺和住宅分别交付时间按照中**银行同期贷款利率标准计算利息作为损失赔偿并无不当。

第六，兴海县政府与韩**均对永正评估鉴定所的鉴定意见提出异议，经审查，一审庭审中双方当事人对于鉴定机构的工作程序、鉴定方法均无异议，在主审法官询问双方是否需要鉴定人对异议进行解释时，双方均表示不需要，二审中当事人对于鉴定意见提出的理由，本院不予支持。

综上，本院认为，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，兴海县政府与韩**的上诉理由均不能成立。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费、评估费，按照一审判决负担；二审案件受理费143230元，由兴海县人民政府负担128907元，由韩**负担14323元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月三十日