游**与吉安市**限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告游**与被告吉**有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告游**及其委托代理人龚**、被告委托代理人曹**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告游守荣诉称：原告系吉安**货一楼新世界广场广场尚街二楼吉州区巨人西式快餐店业主，于2013年2月22日在吉安**有限公司签订了一份商铺租赁合同，因建设单位已与被告签订前期物业管理合同，故同日原告与被告签订了一份物业管理服务协议。协议签订后，由于被告法人股东长期的工程工期延误，致使被告长期延误交付原告租赁的商铺。被告于2013年9月左右通知原告进行试营业，商场试营业至今，原告发现被告物业管理公司并非招商时说明的世界顶级物管机构第一太平戴**提供物管服务，而是目前的吉安市**限公司。商场试业至今，其商铺规划、物业管理存在严重混乱。商场内交通指示牌不明确，消防通道故意封堵出租，管理人员存在严重的物业管理知识缺陷，对物业管理中出现的问题经常性的推诿无人解决，楼层服务台撤销，尚街部分直达楼层电梯故意封堵未开通，观光电梯未按招商时说明的到达地下负二层，且经常性出现运行故障，营业时间内尚未打烊即关闭商场，且商场基本无促销活动，尚街绝大部分商户停业关闭，尚街原有装修因规划策划失败拆除改造，重新对外租赁装修。环境脏乱差严重影响了商场的客流与餐厅营业。商户内出现被盗现象，商户与商场协商，商场明确表示与其无关，这是被告缺乏物业管理知识的具体表现，对商场内租户采取不负责任的态度。

现在尚街一、二楼商户铺位除餐饮外已在年前全部拆除，被金阳光整体承租，现场在金阳光开业前将一直处于装修施工状态，被告不顾商场内的公共安全，特意将公用电梯封闭租赁给金阳光商铺内独立使用，有意改变与封堵商场客流主要通道，有意封堵消防安全通道，对尚街的消防疏散造成严重的安全隐患。

2014年被告与商场租户诉讼期间，原告才知晓被告仅具三级物业管理资质，根据《物业管理企业资质管理办法》第八条第二款规定，三级资质物业服务企业仅可承接5万平方米以下的非住宅项目的管理业务。被告承接本案争议物业管理达13.4666万平方米，远非其资质经营范围，系超资质经营。现被告不具二级以上相应物业管理资质，而招标人建设单位即为被告独资法人股东，其招标存在明显的违规操作。被告的质量已严重影响原告经营，存在故意欺骗行为，原告签订合同时存在重大误解。且被告每月收取的物业费亦属不正常的暴利，被告的物业管理收费显失公平。诉请判令撤销原告游**与被告吉**有限公司于2013年2月22日签订的物业管理服务协议；本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告吉**有限公司辩称：1、原告行使重大误解和显失公平的撤销权已消灭。原、被告签订物业管理服务协议不存在重大误解和显失公平的内容，签订时间为2013年2月22日，该时间节点至原告起诉至吉州区人民法院的时间节点2015年3月18日，两者时间节点的期间明显超过1年，原告游**行使撤销权已消灭。2、原、被告签订的吉安新世界广场物业管理服务协议系两者的真实意思表示，该内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。该协议真实合法有效。3、被告承接吉安新世界广场小区的物业管理业务符合行政部门规章的内容。4、原告经营新世界广场巨人西式餐饮商业至今分文未向被告支付物业费，该行为属于不守诚信。诉请法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2011年11月22日，吉安市物业管理服务项目招标中标通知书吉市物招中字（2011）第10号，经评标委员会评审，新世界广场小区前期物业管理服务由吉安市**限公司中标，在接到通知书15天内，到招标单位吉安市**限公司签订物业管理服务合同。同年11月28日，吉安市**限公司与被告签订前期物业服务合同，被告对新世界广场提供前期物业管理服务，约定物业类型为办公、酒店、商业，建筑面积134666㎡。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。本合同期限自2011年12月1日起至2014年11月31日止。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定等。2013年2月22日，原、被告签订物业管理服务协议，约定原告承租吉安新世界广场一、二层，使用面积440平方米商铺。原告按承租商铺的使用面积缴纳物业服务费和公共维护费。物业服务费、公共维护费的缴纳标准为：第一、二计租期为人民币40元／㎡，月物管合计为人民币17600元；第三计租期每月为人民币52元／㎡，月物管合计为人民币22880元。为确保原告按照本协议约定支付物业服务费用，原告应于本协议签订之日一次性缴纳相当于两个月的物业服务费和公共维护费作为履约保证金，计人民币35200元等。原告未缴纳物业服务费、公共维护费。吉安市**限公司为三级物业服务企业。

以上事实，有原告提供的物业管理服务协议、新世界物业公司资质证书、前期物业服务合同、新世**限公司企业信用查询及被告提供的中标通知书、证明及庭审笔录予以证实。

本院认为

本院认为：被告吉**有限公司由吉**管局经评标委员会评审决定，为新世界广场小区前期物业管理服务中标单位，并由吉安市**限公司选聘对新世界广场提供前期物业管理服务，双方签订了前期物业服务合同，符合法律规定。后原、被告签订了物业管理服务协议，签订合同时，原告未对合同提出异议，系意志自由，不存在欺诈，亦不存在显失公平等情况。吉安市**限公司为三级物业服务企业，根据《物业管理企业资质管理办法》（**设部令第164号）第八条规定，三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，被告物业类型为办公、酒店、商业，建筑面积134666㎡，原告未提供证据证明该合同违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的规定及法律、行政法规的强制性规定，不因此认定该合同无效。原告认为被告提供的物业服务质量较差，与合同的效力无关，也不是撤销合同的法定事由。撤销权的行使从知道或应当知道撤销事由之日起计算，原告与被告签订物业管理协议时，具有审查被告是否具备签订合同的主体资格，是否拥有物业管理的相关资质等相关义务，故原告行使撤销权的时间应从签订合同之日即2013年2月22日开始计算，至游**起诉之日2015年3月已经超过一年，故游**行使撤销权的时间超过了一年的法定除斥期间，撤销权已经消灭。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条第一款、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告游**的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十二日