谢**与陈**、李**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告谢**与被告陈**、李**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理。依法由审判员童**适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告谢**及其委托代理人甘圆圆、罗**，被告陈**，第三人李**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告谢*艳诉称，2012年5月16日，被告陈**将其所有的吉安县城金庐陵步行街六号店铺（包括三楼住房一套）出租给案外人邓**，期限自2012年7月1日至2015年6月30日止。2014年1月1日，邓**将店铺转租给原告开办正声琴行，转让的相关手续由被告代理人刘**全权办理，并约定按原合同继续执行，2015年7月1日起至2018年6月30日止另行签订合同。转租后，原告将租金交刘**收取。2014年6月30日，原告与刘**签订了店铺租赁合同，期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止。2015年6月初，被告来吉安要求原告把租金直接交给其本人，但被告一直未提供微信账号，致使原告无法交纳租金。2015年11月20日，被告以该店铺已经卖给第三人李家材为由，要求原告搬出店铺，并带人到店铺把原告打伤，后报警处理无果。2015年12月8日，被告通过派出所向原告送达限期搬走通知，要求原告于当月20日前搬走。2014年6月30日，原、被告双方签订的店铺租赁合同合法有效，根据买卖不破租赁原则，双方应当继续履行合同。为此，原告诉至本院，请求判令：1、确认原告与刘**2014年6月30日签订的店铺租赁合同合法有效，由原告与第三人双方继续履行合同；2、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告陈**辩称，为了便于管理，被告将其所有的吉安县城金庐陵步行街六号店铺委托刘**代为出租。2012年5月16日，刘**根据被告授权将店铺出租给案外人邓**，期限自2012年7月1日至2015年6月30日止。2014年1月1日，邓**经被告同意将店铺转租给原告谢**。原告接手店铺后，按合同履行了支付租金的义务。2015年6月份，被告与刘**有隙，故终止了与刘**的委托代理关系，并明确告诉原告今后店铺租赁事宜与刘**无关。蹊跷的是，原租赁合同还有一年的时间，原告与刘**居然于2014年1月1日又签订一份为期三年（自2015年7月1日起至2018年6月30日止）的店铺租赁合同，有悖常理。请求法院依法确认原告与刘**2014年6月30日签订的店铺租赁合同无效，驳回原告的诉讼请求。

第三人李家材辩称，1、被告授权了刘**签订第一份租赁合同，诉争合同未授权；2、委托书授权范围不明确，应结合2012年签订的店铺租赁合同第六条第一款和诚实信用原则进行解释；3、现在店铺所有权是第三人的，要求原告限期搬离房屋。故请求依法驳回原告的诉讼请求。

原告为支持其诉称事实，在举证期限内，向本院提交了以下证据：1、身份证复印件一份，证明原告的基本身份情况；2、2012年5月16日的店铺租赁合同、店面转让合同及授权委托书各一份，证明被告将店铺开始是租给邓**，后邓**再转让给原告，当时是被告代理人陈**代办出租手续的整个过程；3、2014年6月30日的店铺租赁合同一份，证明原告与陈**再次签订了店面租赁合同，并约定了租赁期限、租金及支付方式；4-5、收条两份，证明店面租赁合同转让后原告按时交纳了租金的事实；6、限期搬走通知一份，证明被告已经下达通知原告在2015年12月20日以前从店铺搬走的事实；7、刘**银行转款凭证七份，证明刘**先后七次通过银行转账将租金转给被告的事实；8、刘**证人证言，证明原告与刘**签订租赁合同的整个过程。

被告陈**为支持其辩称，在举证期限内，向本院提交了以下证据：1、责成缴纳房租通知一份，证明被告于2015年6月9日已经通知原告交纳租金的事实；2、收条一份，证明被告迟延交付店铺于第三人，造成损失10000元的事实。

第三人为支持其辩称，在举证期限内，向本院提交了以下证据：1、房屋居间买卖合同一份，证明被告已将涉案房屋卖给第三人；2、房产证一份，证明第三人已办理涉案房屋的产权过户手续。

经庭审质证，一、关于原告的证据。被告陈**认为，证据3有异议，该合同的甲方应是被告，而不是刘**，合同约定的租金应涨，而不该降；其他证据均无异议。第三人李家材不发表质证意见。二、关于被告的证据。原告认为，证据1从证据形式上讲是当事人陈述，但达不到其应有的证明目的，相反证明了被告自认了2014年6月30日的店铺租赁合同有效的事实，另外原告并未接收到该通知；证据2无关联性。第三人认为，证据1不清楚；证据2那1000元押金还在房屋中介机构处。三、关于第三人的证据。原、被告均无异议。

本院认证如下：原告证据1、2、4、5、6、7第三人无异议，本院予以采信；证据3虽存合同格式上的瑕疵，但系在法定期间提供，符合证据规则的规定，本院予以采信。被告证据1原告不认可接到该通知，本院不予认可；证据2与本案缺乏关联性，本院不予采信。第三人证据1、2各方当事人无异议，本院予以采信。

综合上述有效证据并结合庭审情况，本院确认如下法律事实：被告陈**与案外人刘**2011年经人介绍相识。2011年5月13日，被告向刘**出具一份委托书，载明：现本人委托吉安县刘**先生办理坐落于吉安县金庐陵步行街五、六号两间店面出租或出售。现在租用人张**租期到2011年6月30日止，租金已经收取。2012年5月16日，刘**根据被告授权将六号店铺出租给案外人邓**，双方签订了店铺租赁合同，期限自2012年7月1日至2015年6月30日止。2014年1月1日，邓**的合租人刘**经被告同意将店铺转租给原告谢**。店铺转租后，原告向刘**交纳了租金，刘**将收取的租金通过银行转账方式转交给了被告，并由被告出具收条，双方按约履行合同。2014年6月30日，在原租赁合同没有到期的情况下，原告与刘**又签订了店铺租赁合同，约定：被告将吉安县金庐陵步行街六号店铺出租给原告；期限为3年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止；租金第一年14500元，第二年、第三年15000元；支付方式银行转账，提前一个月交租。2015年6月初，被告来吉安要求原告把租金直接交给其本人，但因故原告未交纳2015年7月1日后的租金。2015年11月18日，被告通过房屋中介机构吉安**有限公司以446000元的价格将吉安县金庐陵步行街六号店铺卖给第三人李家材，双方办理了产权过户手续，第三人取得了房产证。次日，被告与第三人之妻邓**补签订了房屋居间买卖合同。第三日，被告以该店铺已经卖给第三人李家材为由，要求原告搬出店铺，为此发生争执，后报警处理无果。2015年12月8日，被告又通过派出所向原告送达限期搬走通知，要求原告于当月20日前搬走，遂成讼。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点是涉案诉争店铺租赁合同是否有效？原告认为，涉案诉争合同系其与被告的代理人刘**签订的，合同有效，根据买卖不破租赁原则，当事人应当继续履行合同。被告认为，其已终止了与刘**的委托代理关系，涉案诉争合同无效。第三人认为，委托书授权不明，被告只授权了刘**签订第一份租赁合同，未授权其签订涉案诉争合同，合同无效。对此，本院认为，涉案诉争合同有效。理由是：一、2011年5月13日被告陈**向案外人刘**出具的书面委托书，虽没有载明期间，但对代理事项、权限（即办理涉案房屋的对外出租或者出售）明确具体，故刘**有权与原告签订涉案诉争合同，刘**系有权代理，也没有超越代理权。第三人关于委托书授权不明的主张与事实不符。二、本案中不具有委托代理的终止情形。被告虽主张其已终止了与刘**的委托代理关系，但没有提供证据予以证明，本院不予采信。退后一步来说，即使被告当时（2015年6月份）解除了委托代理关系，在此之前（2014年6月30日）刘**也有权签订涉案诉争合同。三、该店铺租赁合同系附生效期限的合同，自期限届至时生效，2015年7月1日期限届至，故该合同已生效。四、2015年11月18日，被告虽将该店铺卖给第三人李家材，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，涉案诉争合同继续有效。涉案诉争合同继续有效，原告和第三人作为合同当事人，应继续履行合同，故原告诉请确认涉案诉争店铺租赁合同合法有效，由原告和第三人继续履行合同，于法有据，本院予以支持。虽原告未按约提前一个月交纳租金构成违约，但被告未据此反诉主张解除合同，故对是否解除合同不是本案审理范围。被告和第三人的答辩理由不能成立，其关于驳回原告诉讼请求的答辩主张本院不予采纳。因店铺租赁合同有效并继续履行，故2015年7月1日至2015年11月17日的租金，理应由原告按约向被告交纳，2016年1月1日至2018年6月30日的租金，理应由原告按约向第三人交纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十六条、第一百零七条、第二百二十九条的规定，判决如下：

裁判结果

确认原告谢**与案外人刘**于2014年6月30日签订的店铺租赁合同合法有效，由原告谢**和第三人李**继续履行合同。

本案受理费912元，减半收取456元，由被告陈**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月四日