安福县**有限公司与江西**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人江西**限公司（以下简称宏**公司）因与被上诉人安福县鑫亿昌体**限公司（以下简称鑫亿昌公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省安福县人民法院（2014）安城民初字第201号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：李**原系鑫**公司的厂务经理。2012年9月27日，李**为乙方与宏**公司为甲方签订两份《租赁合同》，其中合同号HK201209260012-1《租赁合同》约定：乙方承租甲方的二楼厂房；租赁期限为2012年10月1日至2015年9月30日；二楼厂房租金为7200元／月，一楼电梯口分摊面积租金为356元／月；自合同签订之日起，乙方在7天内交付甲方相当于3个月的租金（金额22668元）为定金，定金于本合同期限届满后1个月内无息退回给乙方；乙方应每6个月为一个周期交付租金，每个周期交付给甲方的租金为45336元，在每个周期结束前7个工作日支付下一个周期的租金给甲方，甲方收款时，需向乙方开具收据；在不对房屋结构造成影响的情况下，以书面形式报甲方审核同意后乙方有权改变房屋租赁区域的设施设备或进行装修，相关费用由乙方承担；因乙方生产经营发生变化导致乙方不能继续租赁房屋需终止合同时，乙方应提前两个月书面通知甲方；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本协议约定，须向对方交纳年租金的200%的违约金。合同另对房屋的交付、维修养护责任、甲乙双方的保证等内容进行了约定。另一合同号HK201209260012-2《租赁合同》约定：乙方承租甲方的宿舍楼；租赁期限为2012年10月1日至2015年9月30日；宿舍楼第一及第二年租金为1400元／月，年租金16800元，之后一年依据周边房价做适当调整；保安室及配电房的租金为97元／月，年租金1164元；乙方应以每6个月为一个周期交付租金给甲方，每个周期交付给甲方的租金为8982元，在每个周期结束前7个工作日支付下一个周期的租金给甲方，甲方收款时，需向乙方开具收据；自合同签订之日起，乙方在7天内交付甲方相当于3个月的租金（金额4491元）为定金，定金于本合同期限届满后一个月内无息退回给乙方；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前60日通知乙方，将已收取当月的租金余额退还乙方并按月租金的200%交付违约金。乙方提前退租的，应提前60日通知甲方，并按月租金的200%交付违约金。此外，还对合同的解除、合同争议的解决办法等内容进行了约定。合同签订后，鑫**公司搬入租赁房屋中经营生产，并按合同的约定交纳了租金和定金。双方虽然对一楼的厂房租赁没有签订相关租赁合同，但是宏**公司一楼厂房实际已租给鑫**公司，一楼厂房租金每月6018元，保安室及配电房每月50元，鑫**公司业已交纳相当于3个月租金的定金18203元给宏**公司。2013年10月23日，因鑫**公司交租金的期限已到，宏**公司发联络函给鑫**公司，要求其交纳下一个周期的租金。2013年11月底，鑫**公司陆续从租赁的一楼、二楼厂房及宿舍楼中搬出，至今已完全搬出。鑫**公司按以上租金标准交纳了2013年11月30日至2014年3月30日一楼、二楼厂房及宿舍楼的4个月租金共计60485元。2014年5月1日，鑫**公司与江西**区管委会签订了厂房租赁合同，鑫**公司业已搬进了该租赁的厂房内。

一审法院认为

原审法院认为：李**与宏**公司签订的两份《租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。那么鑫**公司在本案中是否具备诉讼主体资格？李**在与宏**公司签订租赁合同时，系鑫**公司的厂务经理，在签订合同后，鑫**公司实际享受和履行了李**与宏**公司签订的合同的权利和义务，可视为鑫**公司认可李**之职务行为。在合同履行过程中，宏**公司收取了鑫**公司的租金，并出具收款收据给鑫**公司，且其发给鑫**公司的联络函中也提到李**是受鑫**公司的委托和其签订的租赁合同，该行为已表明宏**公司明确接受鑫**公司享受和履行合同权利义务的行为。双方虽对一楼厂房未签订租赁合同，但事实上宏**公司已出租其一楼厂房给鑫**公司，鑫**公司支付租金，双方形成事实上的租赁关系。综上，本案中租赁合同的实际当事人为鑫**公司和宏**公司，鑫**公司享受权利、承担义务，与本案有直接的利害关系，是适格的当事人。

关于合同的解除问题。现鑫**公司已完全搬出租赁房屋，且鑫**公司已和安福工业园区管委会另行签订了租赁合同，鑫**公司和宏**公司的租赁关系已无必要继续，故鑫**公司要求解除和宏**公司签订的《租赁合同》，予以支持。鑫**公司租赁宏**公司的一楼厂房，因双方未签订租赁合同，对租赁期限未约定或约定不明确，视为不定期租赁，双方可随时解除，故对双方一楼厂房的租赁关系也应予以解除。

关于鑫**公司要求拆除窗户上的防盗网及要求宏**公司返还租金、定金的问题。防盗网现已安装在窗户上，不便拆除，或拆除可能致宏**公司窗户损坏，为不引起其他不必要的纠纷，宏**公司按理应折价给鑫**公司，但鑫**公司在安装防盗网时并未通知宏**公司，也未经得宏**公司公司同意，对承租人未经出租人同意而进行装饰装修发生的费用，由承租人自行负担，且鑫**公司系自行要求解除合同，宏**公司在本案中并无过错，故对安装防盗网产生的费用由鑫**公司负担，宏**公司无需支付防盗网产生的相关费用给予鑫**公司。

合同号HK201209260012-1《租赁合同》约定，“因乙方生产经营发生变化导致乙方不能继续租赁房屋需终止合同时，乙方应提前两个月书面通知甲方。”合同号HK201209260012-2《租赁合同》约定：“乙方提前退租的，应提前60日通知甲方，并按月租金的200%交付违约金。”本案中，鑫亿**公司是否生产经营发生变化，其未提供相关证据予以证实。鑫亿**公司提供的证据也不足以证实其提前2个月书面通知了宏**公司解除合同。鑫亿**公司在未通知宏**公司径向法院起诉要求解除合同的，合同解除之日应为法院判决确定合同解除之日，故鑫亿**公司要求宏**公司返还二楼厂房及宿舍楼的租金，不予支持。但对鑫亿**公司与宏**公司一楼厂房的双方租赁关系，因双方未签订租赁合同，对租赁期限双方未约定或约定不明确，视为不定期租赁合同，双方可随时解除，鑫亿**公司在2013年11月底开始陆续从租赁的房屋中搬出，宏**公司业已知晓，鑫亿**公司该行为已表明其不愿租赁该房屋，可视为鑫亿**公司已解除与宏**公司一楼厂房之间的租赁关系，对鑫亿**公司要求宏**公司返还一楼厂房1个月租金6018元的诉请，予以支持，同时对附属保安室及配电房的租金50元，应一并返还。双方签订的《租赁合同》未到期，鑫亿**公司便以自己的行为明确表示不履行合同的主要义务，其不履行合同的主要义务又没有正当理由，对《租赁合同》的解除存在过错。鑫亿**公司早已从租赁厂房中搬出，宏**公司知晓却一直不主张其权利，造成鑫亿**公司搬出后合同解除前厂房空闲的损失，其有一定过错。双方约定的定金，旨在保证合同的完全履行，现鑫亿**公司一方不履行《租赁合同》约定的义务，给宏**公司造成厂房空闲的经济损失，定金予以弥补其损失，故鑫亿**公司无权要求返还《租赁合同》中约定的定金。但鑫亿**公司交纳的一楼厂房的定金，因双方未签订租赁合同，租赁期限不确定，鑫亿**公司解除合同不存在过错，且鑫亿**公司只要求宏**公司返还1个月的租金，放弃2个月的租金，已是对宏**公司的弥补，故一楼厂房的定金18203元，宏**公司应返还给鑫亿**公司。

根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告安福县**有限公司与被告江西**限公司之间的厂房及宿舍楼等租赁合同关系；二、被告江西**限公司在本判决生效后十日内返还原告安福县**有限公司租金6068元及定金18203元；三、驳回原告安福县**有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1312元，由原告安福县**有限公司负担787元，被告江西**限公司负担525元。

上诉人诉称

上诉**箔公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，并改判驳回被上诉人鑫**公司的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人鑫**公司负担。其理由是：1、鑫**公司自2014年3月31日起至今未按合同支付租金，经宏**公司多次协商仍不支付，该行为属于单方违反合同，其应支付违约金184336元后才能解除双方的厂房及宿舍楼等租赁关系；2、李**口头承诺一楼厂房的租赁条件与原签订的房屋租赁合同一致，鑫**公司主动以一个周期交纳租金，宏**公司认为承租方至少可以使用至租金所交纳的期限，故鑫**公司单方违反合同，不应返还租金和定金。

被上诉人辩称

被上诉人鑫**公司答辩称：1、鑫**公司因生产规模扩大需利用更大的厂房进行生产，其与安福县工业园区签订的租赁合同足以证明这一事实，合同对此也有明确的约定，且鑫**公司早已告知宏**公司，宏**公司在鑫**公司搬离后实际使用了该厂房，不存在损失，鑫**公司无需承担违约责任，也无需再承担交付租金的责任；2、原审判决只判令宏**公司返还部分租金和定金，鑫**公司本要提起上诉，但考虑到双方的关系没有上诉，故宏**公司应返还该部分租金和定金。

综合上诉人宏**公司的上诉理由及被上诉人鑫**公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1、应否解除鑫**公司与宏**公司之间的厂房及宿舍楼等租赁合同关系？2、凯**限公司应否返还鑫**公司租金6068元及定金18203元？

本院查明

本院经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为：李**代表鑫**公司与宏**公司签订的两份《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。由于鑫**公司现已完全搬出租赁厂房和宿舍楼，且其已和安福工业园区管委会另行签订了租赁合同，并搬进该租赁物中生产经营，其与宏**公司的租赁关系已无法继续履行，故双方的租赁关系应当解除。宏**公司上诉称鑫**公司应当按合同约定支付违约金后才能解除双方的租赁关系，本院认为，宏**公司在一审期间未提起反诉主张鑫**公司应按合同约定支付违约金，本案依法不予审理，其可以另行主张，且鑫**公司是否支付违约金并不影响本案租赁关系的解除，故宏**公司该上诉请求理由不充分，依法不予支持。

宏**公司租赁鑫亿**公司一楼厂房并未签订租赁合同，双方未约定该厂房的租赁期限，一楼厂房应当视为不定期租赁关系，双方可以随时解除合同，合同解除后，宏**公司理应将租金余额返还给鑫亿**公司，鑫亿**公司起诉只主张宏**公司返还1个月的租金和保安室及配电房费用共计6068元，依法予以照准。由于一楼厂房系不定期租赁关系，鑫亿**公司解除合同并不存在过错，宏**公司应当将一楼厂房的定金18203元返还给鑫亿**公司。因此，宏**公司的该上诉请求没有事实和法律依据，依法不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费525元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月八日