原告深圳市**西高安分公司与被告彭*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告深圳市**西高安分公司（下简称原告）与被告彭*（下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张**适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。在庭审过程中，原告委托代理人陈*及被告到庭参加诉讼。因案情复杂，本案改为普通程序审理。2016年1月26日，本案依法由审判员张**担任审判长，由审判员胡**、刘**组成合议庭公开进行了第二次开庭审理。在庭审过程中，原告委托代理人陈*及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2014年1月17日，原告与高安**委员会签订了《高安市连锦住宅园物业服务合同》，合同期限为5年，自2014年3月1日起至2019年2月28日止。被告是连锦住宅园的业主，其2014年3月1日至2014年12月31连锦住宅园2组团1栋2单元303室的物业管理费674元、连锦住宅园2组团8栋4单元508室物业管理费540元，合计1214元至今未缴纳。根据合同第十九条约定，应按每日万分之三的标准向原告支付违约金。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，诉请如下1、判处被告缴纳物业管理费1214元及相应违约金；2、本案的诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告辩称：1、原告在被告住宅小区内不具备收费资质；2、业主委员会与原告签订的合同无效；3、原告提供的服务没有达到应有的标准和要求，被告当然拒绝付费；4、原告收费依据师出无名，收费标准于法无据；5、维修费用应从房屋专项维修基金中列支。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，被告系连锦住宅园2组团1栋2单元303室、连锦住宅园2组团8栋4单元508室业主。2014年1月17日，原告与高安**委员会签订了《高安市连锦住宅园物业服务合同》，合同期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止。合同约定由原告为该小区提供物业服务，物业服务费标准为：（一）多层住宅为0.5元／月˙㎡；（二）别墅为0.8元／月˙㎡；（三）居民自建房屋为0.4元／月˙㎡；（四）商铺为0.8元／月˙㎡；（五）物业管理费收费方式采取一年分两次收取，每半年一次。并约定对未能按时如数交纳物业管理费的，应按每日万分之三的标准支付违约金。被告房屋面积分别为134.77㎡和107.93㎡，共计242.7㎡。自2014年3月1日起被告一直未向原告交纳物业管理费。2015年9月23日，原告遂将被告起诉至本院，要求被告缴交物业管理费1214元及相应的违约金。

另查明，自2014年3月1日起至2014年12月31日原告应向被告交纳的物业管理费为1213.5元。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与连锦住宅园小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应合法有效，其效力及于包括被告在内的全体业主。被告作为连锦住宅园小区的业主，原告依据与业主委员会的物业服务合同，有权向被告收取物业管理费。被告提出物业服务没有达到应有的标准和要求的辩解理由，证据不足，本院不予采信。被告提出其与原告没有签订物业合同的辩解理由，根据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订分物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故对被告的该辩解理由本院不予支持。本院认为，业主委员会与原告签订物业服务合同视为表见代理，合同效力及于包括被告在内的全体业主，在原告作为物业公司已履行了合同义务的情况下，理应享有收取物业管理费的权利。故原告要求被告交纳物业管理费1214元及承担相应违约金、本案诉讼费用的主张，合法有据，本院予以支持。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

限被告彭*在本判决生效后三日内支付2014年3月1日起至2014年12月31日止的物业管理费1213.5元给原告深圳市**西高安分公司，并自2015年1月1日起按日万分之三计算违约金至本案义务履行完毕时止。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告彭*承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月八日