原告深圳市**西高安分公司与被告邓*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告深圳市**西高安分公司（下简称原告）与被告邓*（下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘**适用小额诉讼程序于2015年10月15日公开开庭进行了审理。在庭审过程中，原告委托代理人陈*及被告到庭参加诉讼。因案情复杂，本案改为普通程序审理，并于2015年1月19日通知了原、被告双方。2016年1月26日，本案依法由审判员张**担任审判长，由审判员胡**、刘**组成合议庭公开进行了第二次开庭审理。在庭审过程中，原告的委托代理人陈*及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2014年1月17日，原告与高安市某某业主委员会签订了《高安市某住宅物业服务合同》，合同期限为5年，自2014年3月1日起至2019年2月28日止。被告是某某住宅园的业主，其2014年3月1日至2014年12月31日的物业管理费500元至今未缴纳。根据合同第十九条约定，应按每日万分之三的标准向原告支付违约金。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，诉请如下1、判处被告缴纳物业管理费500元及相应违约金；2、本案的诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告在第一次庭审过程中辩称：原告起诉要求我缴纳物业管理费500元及相应违约金，没有依据，应该缴纳的是216元，我在安居住了10多年，之前都是按0.18元每月每平方计算物业管理费的，现在按0.50元计算我没有缴纳，物业公司找过我要我交，我就说过，按原先的交我什么时候都可以交，因为物业管理公司在收取其他的商户的物业管理费时做的不公平，如果按面积、按他们确定的价格计算是我们的4倍，而实际上收缴的有收500元、600元、还有360元，别墅区也只收了500元，所以我也只能按以前的价格去交。在第二次庭审过程中辩称：我在安居住了17年，对物业管理费从来没有少过一分，现在换了新的物业公司，我们不知从何而来，不是通过选举，原来的业主委员会也是非法的，现在的也是，都是同一帮人马，主要是没有通过召开业主大会进行选举。原告收费标准不统一，不公平。现在的公司与原来的物业公司没有变化，碰到恶劣天气的时候，小区路都难走，服务不到位。

本院查明

经审理查明，被告系某某住宅园1组团9栋3单元405室的业主，其房屋为多层住宅，面积为99.91㎡。2014年1月17日，高安市某某业主委员会委托被告对某某住宅园小区实行专业化、一体化的物业管理，并与被告签订了物业服务合同一份，双方对管理区域、管理事项、服务质量、服务费用、权利义务等进行了详细的约定。其中：1、物业服务费收费标准为：（1）多层住宅为0.5元／月˙㎡；（2）别墅为0.8元／月˙㎡；（3）居民自建房屋为0.4元／月˙㎡；（4）商铺为0.8元／月˙㎡；（5）物业管理费收费方式采取一年分两次收取，每半年一次；2、合同期限为：自2014年3月1日起至2019年2月28日止；3、未能按时如数交纳物业管理费的，应按每日万分之三的标准支付违约金。被告自2014年3月1日起一直未向原告交纳物业管理费。2015年9月23日，原告遂将被告起诉至本院，要求被告缴交物业管理费500元及相应的违约金。

另查明，自2014年3月1日起至2014年12月31日止，原告应向被告交纳的物业管理费为500元。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，自成立时起即对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有相应的权利。原告与某某住宅园小区业主委员会签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该服务合同有效。对被告提出的物业服务没有达到应有的标准和要求的辩解由，因证据不足，本院不予采信。对被告提出的其与原告没有签订物业合同的辩解理由，根据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订分物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持；故对被告的该辩解理由，本院不予支持。本院认为，业主委员会与原告签订物业服务合同视为表见代理，合同效力及于包括被告在内的所有业主，在原告作为物业管理公司已履行了合同义务的情况下，原告享有收取物业管理费的权利，故原告要求被告交纳物业管理费500元并承担相应的违约金的主张，于法有据，本院应予以支持。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

由被告邓*在本判决生效后三日内支付2014年3月1日起至2014年12月31日止的物业管理费人民币500元给原告深圳市**西高安分公司，并从2015年1月1日起按日万分之三计算违约金至本案义务履行完毕时止。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告邓*承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月二日