饶**与李**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告饶**诉被告李**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告饶**及其委托代理人陈**，被告李**及其委托代理人邹*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告饶**诉称，原、被告于2002年11月12日签订《房屋买卖合同》且合同进行了公证。合同约定被告将位于广昌县旴江镇羊面岭26-（5）号土木结构的三间房屋（房屋所有权证号为广房证字第××号）出售给原告并应协助原告办理房产变更过户手续。现被告不讲诚信，以合同无效等各种理由拒绝协助办理过户手续，为了维护原告的合法权益，原告据状法院，要求确认原、被告双方于2002年11月12日签订的《房屋买卖合同》合法有效；本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告李**辩称，1、本案诉争房屋系被告夫妻共同财产，其一人单方和原告签订房屋买卖合同，应当为无效。2、诉争房屋为被告所在单位的公房，未经其单位批准，私自买卖，应当为无效。3、诉争房屋为划拨土地，根据《城市房地产管理法》第23条、39条之规定，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时应当经有批准权的人民政府批准，而本案中，双方并未经人民政府批准，因此根据我国《合同法》第52条之规定，违反国家法律法规的强制性规定，合同无效，因此，原、被告双方的房屋买卖合同应当认定无效。

本院查明

经审理查明，原、被告于2002年11月12日签订《房屋买卖合同》，约定被告有房屋一幢以时价5200元整出卖给原告（包括现有水电设施）该房位于广昌县旴江镇××（××），建筑结构为土木，间数为三间，层数一层，建筑面积为36.54平方米（详见广房证字第006496号房屋所有权证），该房出售后，原告可在此照业所有；原、被告双方房、款已两清等，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告将房屋钥匙及房屋权属证书（房屋所有权证编号为广房证字第006496号，国有土地使用证编号为广旴国用99字第4317号）交付原告。涉案房屋一直由原告居住、占有、使用至今。现原、被告因合同效力问题产生纠纷，原告诉至本院。

以上事实有原告提供的原告身份证，房产证、土地使用证，公证书及原、被告的部分当庭陈述可以证实。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋买卖合同是否有效。

庭审中，被告以涉案房产系夫妻共同财产、涉案房未经被告单位同意且诉争房屋土地性质为划拨为由提出抗辩，认为涉案买卖合同无效。经审查，涉案房屋的权属证上登记的所有权人、土地使用者均为被告李**且被告李**亦未提供任何证据证明涉案房屋系夫妻共同财产，被告李**有权处分该房产，该房产的出卖无需经第三人的同意，故被告以涉案房产系夫妻共同财产且涉案房未经被告单位同意而主张合同无效的抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采纳。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照**务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，但该规定并未明确未缴纳土地使用权出让金的合同无效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定是国家为了保障国有土地出让金的流失而规定受让方应办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金的一种管理性规定。根据关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第十四条规定：合同法第五十一条规定中的“强制性规定”是指效力性规定，故涉案合同应有效。另外，根据民法的基本理论，法无禁止即可行，法律并未明确规定以划拨方式取得土地使用权的房地产是不可以转让的。综合前述，案涉房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。被告称划拨土地上房屋不应进入市场流通，案涉合同应为无效的抗辩理由无理无据，本院不予采纳，原告的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第十四条之规定，判决如下：

裁判结果

确认原告饶**与被告李**于2002年11月12日签订的《房屋买卖合同》合法有效。

本案受理费50元，由被告李**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月二十五日