新干县金川瓦桥楼前自然村与邓**合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）新干县金川瓦桥楼前自然村与被告（反诉原告）邓**合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告代表人、委托代理人以及被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原、被告于1999年10月26日签订了《土地买卖合同》，合同约定：原告将草皮山大约30亩山地以及旁边约2.5亩水田出售给被告用于办学，山地每亩200元，水田每亩单价4000元，……。根据《土地管理法》第十四条、四十四条、六十三条及相关法律、法规规定，农村集体所有的土地不能买卖。因此，原、被告签订的《土地买卖合同》无效。原告发现土地买卖合同》无效后，多次与被告协商未果。为此，请求依法确认原、被告于1999年10月26日签订的《土地买卖合同》无效，责令被告将合同中涉及的土地返还给原告。

被告答辩及反诉称，双方于1999年10月26日签订了《土地买卖合同》事实上应认定为山地长期承包经营合同，只要重新签订一份荒山承包经营合同，该合同就合法有效。合同签订后，被告向原告交纳购地费用27500元，并对土地进行了平整，花费费用320000元。答辩人当年为筹集资金将一间42平方米的店面以12万元的价格卖掉，租金损失为30.4万元，现同一地段店面每平方米不少于3万元，反诉人损失为114万元。反诉人购买土地和平整土地共投资347500元，扣除出卖店面的12万元，尚有227500元，按照民间借贷的月息2分计息，自2003年4月30日算至2015年6月30日，利息损失为664300元。2014年4月，反诉人在部分土地上栽种了600余棵桂花树，今年3月，反诉人发现桂花树全部被人拔掉，经打听才得知是被反诉人所为。原告撕毁合同，由此给被告造成了巨大的损失。为此，提出反诉请求为：一、判令被反诉人向反诉人返还收取的费用27500元及山地平整费320000元；二、被反诉人赔偿反诉人苗木损失10000元；三、被反诉人赔偿反诉人因履行合同所造成的损失2108300元。

被告辩称

原告对被告反诉答辩意见为，1.合同属无效，应该根据双方的过错来处理，在本案中土地买卖合同签订后，被告向原告支付了一定的土地买卖款，原告同意返还；2.被告所说的土地平整费用应该根据双方的过错来分担，具体情况由原告进行举证；3.被告所要求的其它损失与本案无关，原告（被反诉人）不承担。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：《土地买卖合同》，证明该合同违反法律规定，应属无效。

被告对原告上述证据质证意见为：证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。

被告为支持其辩称及反诉请求，向本院提交了如下证据：1.土地买卖合同，证明原告一次性将30亩荒山和2.5亩水田卖给了被告；2.收款收据五张，证明被告先后五次共向原告方交购地款27500元；3.《关于楼前草皮山的推土合同》一份及收条二份，证明被告为平整土地共花费32万元；4.店面出售合同，证明被告为了平整土地筹集资金而将中山路42.4平方米的店面以12万元的价格出售给他人；5.店面租赁合同，证明座落在中山路的店面被告在出卖给他人之前每年的租金为1万元；6.租房合同，证明被告所出卖的店面2015年的租金已上涨至每年28000元；7.证明一份，证明被告卖给邓*的店面已于2004年9月转卖给了邓**；8.土地承包合同补充协议，证明2013年5月间，原、被告双方经协商同意将《土地买卖合同》更名为《土地承包合同》并修改了相关条款，后因期限长短存在争议而未果；9.照片2张，证明被告所栽种的桂花树被原告拔除；10.出院记录，证明原告将邓*根所栽种的桂花树拔除后，被告因精神受刺激出现脑梗塞而住院；11.《协议》、《订购百合协议》，证明被告因脑梗塞被迫终止其与湖头村小组签订的种植75亩百合的土地承包经营协议并由此造成了巨大的经济损失。

原告对被告上述证据质证意见为：证据一、二的三性均无异议；证据三的真实性有异议，到底请了谁、花了多少钱不知道，原告没有人参与，其真实情况不知道；证据四、五、六、七的三性均有异议，是否有店面、是否卖了、卖了多少钱不清楚，如果确实有店面应该有房产证，房屋买卖应该要签订买卖合同及办理过户手续等；证据八的三性有异议，协商是属实，但最后没有签订协议；证据九的真实性有异议，原告并没有拔桂花树；证据十中邓**是否住院，且住院与本案没有关联性；证据十一的协议的真实性不清楚，与本案没有关联。

本院于2015年9月18日就被告平整土地相关事宜向邹**进行了调查，并制作了调查笔录。原告对该调查笔录的质证意见为：请法院结合其他证据综合认定。被告对该调查笔录的质证意见为：不持异议。

原、被告提交的证据均经庭审质证，本院对上述证据认定如下：

原告证据及被告证据1、2对方均无异议，本院予以采信。被告证据3与本院对邹**作的调查笔录相吻合，且原告无相反证据予以反驳，故本院依法予以采信。被告证据4、5、6、7、10、11均与本案无法律上的因果关系，不具有关联性，本院均不予采信。被告证据8双方未签字，并非原、被告达成的协议，为无效证据，本院不予采信。被告证据9不能证明是原告拔除了其桂花树，本院不予采信。

本院查明

综合本院采信的证据及原、被告的陈述，本院确认本案的法律事实如下：

1999年10月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《土地买卖合同》，合同主要内容为：一、甲方将草皮山大约30亩山地以及旁边约2.5亩水田出售给乙方用于办学，山地每亩200元，水田每亩单价4000元……；二、付款办法，订合同时乙方付押金壹仟元，推土前付清水田款，待乙方推平山地测量后按实际面积付清山地款……；四、……，土地买卖成交后，该土地永久归乙方所有……。合同签订后，被告分五次支付给原告土地款27500元。2000年3月10日，被告与邹**签订《关于楼前草皮山的推土合同》，并分别于2000年3月16日、2000年6月10日支付邹**推土押金5万元、推土工程款27万元。土地平整后，双方未对土地实际面积进行测量，被告也未在进行建设或利用。2014年4月，被告在部分土地上栽种了一些桂花树，后全部被人拔掉。双方曾就此事多次协商未果。

本院认为

本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，原、被告于1999年10月26日签订了《土地买卖合同》违反了该法的相关规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告应将土地返还给原告，原告应将收取的27500元土地款返还给被告。被告平整土地费用320000元已混同在土地价值中，原告取回土地后应将该费用返还给被告。在此次土地买卖中，原告作为土地所有及使用权人占有优势地位，故原告应承担主要责任，被告承担次要责任。关于被告损失问题：一、被告主张桂花树损失10000元无事实依据，本院不予确认；二、被告主张店面租金损失304000元及价值损失1140000元均与本案无法律上的因果关系，不具有关联性，本院均不予确认；三、利息损失，被告支付给原告的土地款27500元及平整土地费用320000元均已实际支付，其主张计算2003年4月30日至2015年6月30日期间利息损失于法有据，本院予以支持，结合本案实际，本院酌定按照月息5‰计算，利息损失为347500元×5‰×146个月=253675元，由原告承担70%的赔偿责任即177572.50元。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告（反诉被告）新干县金川瓦桥楼前自然村与被告（反诉原告）邓**于1999年10月26日签订的《土地买卖合同》无效；

二、被告（反诉原告）邓**应于本判决生效后三日内将合同涉及土地返还给原告（反诉被告）新干县金川瓦桥楼前自然村；

三、原告（反诉被告）新干县金川瓦桥楼前自然村应于本判决生效后三日内返还被告（反诉原告）邓**土地款27500、土地平整款320000元，赔偿损失177572.50元，合计525072.50元；

四、驳回被告（反诉原告）邓**的其他反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2417元（原告已预交），反诉费26526元（被告已预交），合计28943元，由原告（反诉被告）负担11000元，由被告（反诉原告）负担17943元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月十四日