姚**、孙**与新干**璃瓦厂租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告姚**、孙**与被告**琉璃瓦厂租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理，依法由审判员习**适用简易程序于2015年11月19日对本案公开开庭进行了审理。原告姚**、孙**及委托代理人和被告**琉璃瓦厂法定代表人崔**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告姚**、孙**诉称：原、被告于2013年12月17日签订了《猪厂租赁协议》，协议约定：被告将猪舍约450㎡出租给两原告用于养殖业，租赁期限为5年（2014年3月1日至2019年2月28日），2万元／年，五年合计10万元等。协议签订时，两原告向被告支付了租赁费10万元。2014年3月1日起，两原告开始使用承租的养猪场饲养生猪。2014年9月份，沂江乡人民政府、新**保局通知两原告，根据《建设项目环境保护管理条例》第二十八条和《畜禽规模养殖污染防治条例》第三十九条和县政府《关于加快促进我县生猪生产健康发展的意见》（干府办（2008）40号）的规定，立即停止生产使用，处以伍万元罚款。两原告接到通知后，于2015年1月停止使用被告的养猪厂。

由于被告出租给原告的养猪厂不符合国家的环保要求，导致原告不能养猪，原被告签订的《猪厂租赁协议》应当终止。2015年1月份，原被告已实际终止了《猪厂租赁协议》，被告应将未到期的租金退还给原告，两原告实际使用猪厂一年，应交租金2万元，两原告交纳租金10万元，被告应退还租金8万元。《猪厂租赁协议》终止后，两原告多次要求被告退还租金，双方未能达成一致意见。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告返还猪厂租赁款8万元；2、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告辩称：合同上明确约定”如被告周边的猪厂有在进行养殖业，而原告承租的猪舍不管任何部门任何人干涉都以被告无关，租赁协议继续履行”，2015年周边猪厂还有人养猪，因此，原告亦应继续养猪。另根据合同中”租赁费退还按年度计算，如终止协议日期在某年的中间，那么退还的租赁费应从第二年开始计算”的约定，原告停止养猪已超过2015年3月1日，2015年的租金原告应当给付。

本院查明

经审理查明：两原告曾从事生猪养殖。2013年12月17日，经双方协商，被告同意将现有猪舍约450平方米出租给两原告，双方签订一份《猪厂租赁协议》，主要约定：1、被告将猪舍原状设施不变出租给两原告搞养殖业，另提供住处房间三套，厨房一间；2、租赁期限为五年，即2014年3月1日至2019年2月28日，年租赁费为人民币贰万元整，五年合计人民币为拾万元整（注：因本猪舍在此之前已出租给他人，租赁期限到2015年3月份，提前终止原租赁协议的费用由被告承担）；3、两原告承租如满5周年，则被告另赠送一年时间给两原告继续承租，租金免一年时间，从2019年3月1日至2020年2月28日；4、如被告周边猪厂有在进行养殖业，而两原告承租的的猪舍不管任何部门任何个人干涉，都与被告无关，租赁协议继续履行。如周边猪舍都不能从事养殖，则两原告可以要求终止协议，被告应退还租赁费，租赁费按年度计算，如终止协议日期在某年的中间，那么退还的租赁费应该从第二年开始计算等。该协议的尾部有两原告的签名及被告法定代表人的签名及盖章。协议签订后，两原告向被告交纳10万元租赁费并开始使用被告的猪舍。2014年9月29日，新**保局向原告下发了《行政处罚事先（听证）告知书》，载明：你（单位）未办理环保审批手续，擅自开工建设并投入使用，且配套建设的污染防治设施不合格，在生产使用过程中排放的畜禽粪渣对周边环境造成了污染的行为，违反了《建设项目环境保护管理条例》第三十三条、《畜禽规模养殖污染环境条例》第十三条和县政府《关于加快促进我县生猪生产健康发展的意见》（干府办（2008）第40号）的规定，根据规定，我局拟对你单位作出立即停止生产使用、处以伍万元罚款的行政处罚，你单位如有异议，可以在七日内到新**保局进行陈述与申辩，逾期视为放弃陈述与申辩等。与此同时，新**保局电话告知了被告相关事宜。两原告在收到告知书后即与被告协商，被告称会帮其与相关部门协调，让其继续饲养。2015年2、3月间，两原告向被告表示无法再养猪并要求退还相应租赁费。同年4、5月间，两原告又找到被告要求退还租赁费，被告以周边还有人养猪为由拒绝。同年5月份，相关行政部门在集中清理违规养殖场时打烂了该猪场的部分猪舍，同年8月份将其拆除。此后，两原告与被告协商退还租赁费，双方为此发生争议，原告遂诉至本院。

上述事实，有猪厂租赁协议、行政处罚事先（听证）告知书、村委会证明、通话录音和原、被告的陈述等证据予以证实。

本院认为

本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上建立的租赁合同关系，体现了双方当事人的真实意思，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议履行过程中，新**保局向两原告下发了《行政处罚事先（听证）告知书》要求两原告立即停止生产使用该猪厂，猪舍未能继续租用系其不符合环保要求。被告辩称猪厂租赁协议中明确约定”原告承租的的猪舍不管任何部门任何个人干涉，都与被告无关，租赁协议继续履行，如周边猪舍都不能从事养殖，则两原告可以要求终止协议，被告应退还租赁费，租赁费按年度计算，如终止协议日期在某年的中间，那么退还的租赁费应该从第二年开始计算。”，该条款反映了合同双方从众心理意识，但未考虑合同继续履行中存在违法因素，对违法继续履行可能导致的损失不加区分地约定与出租方无关，违背了合同的合法性、公平性原则，且两原告未继续饲养生猪系因政策因素导致，故对被告辩称依法不予支持。原告在收到环保部门通知后仍实际使用租赁物，其实际终止使用未及时与被告办理交接手续，亦无其他证据充分证实实际终止时间，结合双方其他证据，应以相关行政部门在2015年5月部分拆除猪舍为合同实际终止时间，即原告应承担租赁费至此时止，对2015年6月份之后的租赁费被告依法依理应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二条和二百二十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告新干县建鑫琉璃瓦厂向原告姚**、孙**返还猪厂租赁款75000元（按五年10万元计算一年零三个月）；

二、驳回原告姚**、孙**的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1800元，减半收取900元（原告已预交），保全费870元（原告已预交），由原告姚**、孙**负担270元，被告新干县建鑫琉璃瓦厂负担1500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十五日