曹**与曹**一案二审民事判决书

审理经过

上诉人曹**、曹**因与被上诉人刘**租赁合同纠纷一案，不服江西省泰和县人民法院（2014）泰民初字第579号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年4月29日公开开庭审理了本案，上诉人曹**及其与上诉人曹**的共同委托代理人秦**、被上诉人刘**及其委托代理人罗*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年11月2日，曹**成立个体工商户“泰和**人街”，经营范围及方式为小商品市场管理服务，从业人员有3人，其中包括曹**。2012年10月份，“泰和**人街”借用赛特思商业机构的名义进行宣传对外招租。2012年12月18日，曹**（甲方）以“泰和**人街”的名义与刘**（乙方）签订了《淘宝女人街承包经营合同》、《消防防火安全责任书》、《淘宝女人街经营管理条例认可书》、《对社会稳定及商场良性经营承诺书》各一份。合同约定：乙方承包甲方B026号商铺经营玫琳凯彩妆工作室，承包期定为24个月（2013年1月1日起至2014年12月31日止）；签订合同时，乙方一次性向甲方支付承包期内2013年1月1日起至2013年12月31日止的承包金、综合服务管理费等年杂费，承包期内2014年1月1日起至2014年12月31日止的承包金、综合服务管理费等年杂费均需提前2个月全额支付，甲方制定、监督商场的商户经营行为和实施经营管理条例，对整个商城进行运营管理；乙方拖欠承包金、管理费、水电等所有费用的，每逾期一天，甲方按当次应付费用总额的5%收取滞纳金，拖欠费用达到15天仍未足额缴纳费用，将视乙方无意继续履行本合同，合同终止。乙方在合同期单方要求解除合同的，甲方有权不予返还合同履约金，所收承包金、综合服务管理费等年杂费不予返还。甲乙双方同意合同从2012年12月18日起生效。同日，甲乙双方签订了《泰和**人街补充协议》，约定：合同期为2年的商户，合同期内未将商铺转承包、转让或转租给第三方，期满后乙方自动放弃续约优先权终止合作且付清合同期应付款后，自愿将商铺交返给甲方，甲方同意乙方所交装修赞助费不计息退还50%。合同期内经甲方同意并办理提前终止合同转承包、转让、转租手续的商户，则装修赞助费不予返还。为保证开业一炮打响，甲方确保90%商铺集体开业才开始计算乙方承包金，未满90%时乙方提前开业不收取承包金。刘**于2012年12月12日缴纳了履约保证金5000元，于同年12月18日缴纳了2013年度商铺综合费用8400元、装修赞助费8000元。2013年曹**注销了个体工商户“泰和**人街”，将其与刘**签订的合同的权利义务一并转让给了曹**。2013年7月17日，曹**重新注册成立了个体工商户“泰和**人街”，其经营范围及方式为小商品经营批发零售。2014年初，曹**因商户未缴纳2014年的承包金、综合服务管理费而对商户经营的商铺采取了停电措施，后恢复供电。

一审法院认为

原审法院认为：曹**以个体工商户“泰和**人街”的名义与刘**签订的《淘宝女人街承包经营合同》、《消防防火安全责任书》、《淘宝女人街经营管理条例认可书》、《对社会稳定及商场良性经营承诺书》及《泰和**人街补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当属有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。曹**未经刘**同意，擅自注销该个体工商户，并将其与刘**签订的合同的权利义务转让给了曹**。虽然曹**辩称系债权的转让，且已经告知了部分商户，但结合合同内容分析，该转让行为不仅仅涉及债权，亦有义务，即对商场的管理，且曹**注册的“泰和**人街”的经营范围不含有市场管理这一重要义务，曹**及曹**也未提交证据证明该转让行为获得刘**同意。因此，曹**之行为构成重大违约，刘**要求解除合同并返还履约保证金符合法律规定，依法予以支持。刘**缴纳的8000元装修赞助费，系为其合同期限内可享用“泰和**人街”的公共装修，期限为24个月，自2013年1月计算至刘**起诉之时（2014年5月）止共计17个月，按月摊算，曹**尚应退还2333元装修赞助费（8000元／24×（24-17）］给刘**。刘**主张“泰和**人街”开业率未达到90%应退还2013年的承包金，其提供的证据不足以证实，另刘**于2013年已实际承租“泰和**人街”的商铺并进行经营活动，承包金已于签订合同时交付给曹**，根据公平等价有偿原则，2013年的承包金不予返还。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十一条，《中华人民共和国合同法》第八十条、条八十四条、第八十八条、第八十九条、第九十四条、第一百零七条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告刘**与被告曹**2012年12月18日签订的淘宝女人街承包经营合同、消防防火安全责任书、淘宝女人街经营管理条例认可书、对社会稳定及商场良性经营承诺书及泰和**人街补充协议，解除原告刘**与被告曹**形成的租赁关系；二、被告曹**于本判决生效之日起10内返还原告刘**履约保证金5000元；三、被告曹**于本判决生效之日起10日内返还原告刘**装修赞助费2333元；四、驳回原告刘**的其他诉讼请求。本案诉讼费545元，由原告刘**负担163元，被告曹**负担382元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

上诉人曹**、曹**不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销原审判决，并改判驳回刘**的诉讼请求，案件受理费由刘**承担。其理由是：1、“泰和**人街”相当于是曹**所有的，曹**投资规划、建设、装修好后，将“泰和**人街”的店铺租赁给刘**，之后曹**将“泰和**人街”转让给曹**，曹**与刘**继续维持租赁关系，双方权利义务在继续履行中，没有任何影响双方权利义务的因素，本案应该适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于买卖不破租赁的规定，原审法院认定曹**构成重大违约是错误的；2、从刘**在庭审过程中自称起诉前通过律师到工商部门查询才知道曹**转让的这一陈述可以体现，曹**转让“泰和**人街”没有对刘**产生任何影响，其在起诉状中陈述的解除合同理由也未认为主体的变更对其产生了影响，曹**将“泰和**人街”转给曹**后，刘**正常使用店铺及公共场所各项公共设施的各项权利没有受到任何影响，也即没有曹**构成重大违约的事实，原审判决认定事实错误，适用法律错误。

被上诉人辩称

被上诉人刘**答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回曹**、曹**的上诉请求。本案不能适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，曹**不是“泰和**人街”的所有权人，其只是对租赁权的转让，并不是对所有权进行转让，必须经过刘**的同意才行，曹**将“泰和**人街”的租赁权转让给曹**，对刘**产生了根本性的影响。

综合上诉人曹**、曹**的上诉理由及被上诉人刘**的答辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1、本案租赁关系的双方当事人如何确定及租赁关系应否解除？2、刘**支付的履约保证金和装修赞助费应否返还？

本院查明

本院经二审审理查明，刘**已搬出租赁的店铺。

二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：关于本案租赁关系的双方当事人如何确定及租赁关系应否解除的问题。2012年11月2日，曹**成立了个体工商户“泰和**人街”。2012年12月18日，曹**以该个体工商户的名义与刘**签订《淘宝女人街承包经营合同》、《消防防火安全责任书》、《淘宝女人街经营管理条例认可书》及《泰和**人街补充协议》等协议，约定刘**承包曹**的商铺，承包期自2013年1月1日起至2014年12月31日止。曹**与刘**签订的上述协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当依照合同约定全面履行各自的权利义务。刘**已按合同约定支付了2013年度的承包金等费用，曹**也应按合同约定保障刘**正常使用租赁的商铺，并维持公共场所各项设施正常使用。但曹**于2013年5月28日注销了个体工商户“泰和**人街”，并将其与刘**签订的合同的权利义务一并转让给曹**，曹**于2013年7月17日重新注册成立了个体工商户“泰和**人街”。《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意，并不得牟利。”曹**未提供任何证据证明其将合同权利义务一并转让给曹**取得了刘**的同意，故其转让行为对刘**不发生法律效力。曹**不是“泰和**人街”商铺的所有权人，其并非将商铺的所有权转让给曹**，本案不适用“买卖不破租赁”的法律规定。因此，曹**和曹**关于应参照“买卖不破租赁”的法律规定处理本案的上诉理由与法相悖，依法不予支持，本案租赁合同的当事人为曹**和刘**，曹**不是本案租赁合同的当事人，其与刘**不存在租赁关系。合同履行不到半年，曹**就将合同的权利义务一并转让给了曹**，并将其个体工商户“泰和**人街”注销，其违反了合同约定和法律规定，应承担相应的违约责任。虽然合同未约定曹**违约为解除合同的条件，但由于曹**已将个体工商户“泰和**人街”注销，且刘**已经搬出租赁的商铺，本案所涉合同已无法继续履行，应当解除。

关于刘**支付的履约保证金和装修赞助费应否返还的问题。曹**未经刘**同意，合同履行不到半年即将合同的权利义务一并转让给了曹**，虽然刘**对该转让行为不知情，仍在继续使用租赁的商铺，但其得知该转让行为后即表示不同意该转让行为，并主张解除合同。刘**单方主张解除合同是曹**违约导致的，曹**理应将其收取的履约保证金予以返还。曹**与刘**签订的《泰和**人街补充协议》明确约定，合同期内未将商铺转承包、转让或转租给第三方，期满后刘**自动放弃续约优先权终止合同且付清合同期应付款后，自愿将商铺交返曹**，曹**同意刘**所交装修赞助费不计息退还50%。现因曹**违约导致租赁合同解除，装修赞助费理应按合同约定退还，鉴于刘**已实际使用了“泰和**人街”的公共装修，原审法院以刘**实际使用商铺的时间按月摊算装修赞助费，判令曹**应退还未使用期间的装修赞助费，合情合理。曹**和曹**关于不退还装修赞助费的上诉理由不成立，依法不予支持。

综上，原审判决判令解除刘**与曹**形成的租赁关系，处理不妥，依法应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持江西省泰和县人民法院（2014）泰民初字第579号民事判决第二、三、四项；

二、变更江西省泰和县人民法院（2014）泰民初字第579号民事判决第一项为：解除上诉人曹**与被上诉人刘**于2012年12月18日签订的《淘宝女人街承包经营合同》、《消防防火安全责任书》、《淘宝女人街经营管理条例认可书》及《泰**宝女人街补充协议》。

一审案件受理费545元，二审案件受理费685元，合计1230元，由上诉人曹**负担1067元，被上诉人刘**负担163元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月十三日