上诉人钟*与被上诉**有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人钟*因与被上诉人赣州**限公司（以下简称金**司）租赁合同纠纷一案，不服安远县人民法院（2014）安**（孔）初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2012年7月29日，原**公司将其厂房及设备等出租给被告钟*使用，双方签订了《承租协议书》。合同约定的承租期限为2年（自2012年7月30日起至2014年6月1日止）。合同约定的租赁费用为：“一年或一季度均为293600元”。合同约定的租金及保证金缴纳方式为：“签订合同时乙方（即本案被告）付给甲方（即本案原告）保证金捌万元，春节前支付200000元，余款93600元于次年5月1日前缴清，若乙方未按时缴纳承包费用，按3%计息付给甲方”。合同约定的保证金返还方式为：“合同期满后将捌万元保证金不计利息退回给乙方（即本案被告）”。合同约定的资产移交的方式为：“甲方（即本案原告）的所有资产于2012年7月10日前盘点给乙方（即本案被告），承包期结束后（即2014年6月1日）必须全部交还给甲方，未交部分照原价赔偿（塑料箱允许损耗为每年5‰）”。合同约定的违约条款为：“承包期内，双方必须严格按照此协议书执行，如一方违约，付给对方捌万元违约金”。合同签订后，被告向原告缴纳了保证金80000元，原告向被告交付了两间厂房（不含仓库）及相应设备和财产，双方于2012年8月6日分别就原告向被告所移交的资产签署了资产移交承包方清单和固定资产移交承包方清单，其中资产移交承包方清单中载明的移交塑料框情况为“1、金*白色塑料箱：数量13229个，2、其它厂家白色塑料箱：数量1320个，3、金*黄色塑料箱：数量347个，4、宝林蓝色塑料箱：数量811个，5、金*红色塑料箱：数量864个，6、龙字白色塑料箱：数量1004个。合计数量17575个”。承租后，被告向原告支付了第一年的租金293600元，又于2013年春节前（公历2014年1月31日前）支付了第二年的部分租金150000元。在承租期间，被告支出了维修原告所移交固定资产的费用共计11580元，该维修费用已由原告方股东刘**签字确认。在承租期内，被告还在原告厂区内搭建了一间简易房用于办公，挖建了方形土坑用于停车装卸货物，并在厂房内搭建了木板隔间。承租期满后，被告向原告移交了相应财产，双方于2014年8月8日签署了盘点移交清单，其中载明的移交塑料框情况为“1、金*白色塑料箱：5103个，2、其它厂家白色塑料箱：4829个＋59个=4888个，3、金*黄框：589个，4、金*蓝框：714个，5、烂塑料框：6237个”，另载明“其它资产已按2012年8月6日清单已移交回金*，其中盘点空调缺壹台（大三匹）、换气扇缺壹台、风机缺壹台”。本案诉讼过程中，原告对盘点移交清单中所少的塑料框及破损的塑料框的价值、盘点移交清单中所少的空调、风机、换气扇的价值、恢复被告所挖土坑（即被告方所称“卸货平台”）所需的费用申请鉴定。本院于2015年5月21日向被告钟*告知了原告方委托鉴定一事，并作出了释明。被告钟*以原、被告双方已办理移交达一年，无法鉴定为由，表示不同意进行鉴定。本院于2015年5月22日向被告方发出告知书要求被告于收到告知书后七日内就选择鉴定机构的有关事项向本院提交书面意见，但被告方未在指定的期限内就鉴定机构的选择提出意见，本院依法指定并委托了江西东**限公司对原告所申请的鉴定事项进行了鉴定，其鉴定报告书评估如下：1、对备注为“已使用”的脐橙塑料框（白色，原生料）的评估值评定为13元，对备注为“已使用”的脐橙塑料框（红色，再生料）的评估值评定为7.5元，对备注为“已破损”的脐橙塑料框（白色，原生料）的评估值评定为0.86元，对备注为“已破损”的脐橙塑料框（红色，再生料）的评估值评定为0.41元；2、对移交清单中所少的空调价值评估为2912元，对风机价值评估为190元，对换气扇价值评估为24元；3、对回填卸货平台的费用评估为2320元。鉴定机构出具的对鉴定报告书中有关塑料框价值评估问题的补充说明中载明“机器设备及存货评估明细表中的备注分别为白色、红色塑料框相同折旧程度下完好框的价值及残值；白色塑料框（含红色塑料框）与相同折旧程度下完好框的差价应是备注中已使用的白色塑料框（含红色塑料框）评估值减去备注中已破损的白色塑料框（含红色塑料框）的价值后得出该差价。”。2015年9月1日，本院对被告向原告移交回的6237个烂塑料框进行分色清点，其中白色烂塑料框为5422个，其它颜色烂塑料框为815个。

另查明，原告金**司于2005年元月5日与案外人**有限公司（以下简称“金**司”）签订了《租房协议》，约定由金**司出资在原告厂区内修建仓库（即被告所称原告未向其进行移交的“储存库”），仓库建成后由金**司无偿使用8年（从2005年2月20日至2013年2月20日）。

又查明，中**银行于2012年7月6日公布的金融机构人民币贷款基准利率一年至三年期间的年利率为6.15%。《中**银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％”。

一审法院认为

原审法院认为：合法的合同关系应受法律保护，当事人应当按照合同约定履行合同义务。结合本案中原告的诉讼请求、被告的抗辩理由及主张，本院对本案原、被告双方争议的焦点进行认定分析如下：（一）关于剩余租金的给付问题：原、被告双方对厂房及设备等资产租赁签订了《承租协议书》，原告依约履行了提供厂房及设备的义务，但被告未依约足额缴清第二年的租金，其于2013年春节前（公历2014年1月31日前）仅缴纳了第二年的租金150000元，尚欠租金143600元未能缴清，故本院对于原告要求被告支付剩余租金143600元的诉讼请求依法予以支持；被告主张，根据《承租协议书》第5条约定“甲方（即本案原告）所有资产于2012年7月10日前盘点给乙方（即本案被告）”，可原告迟至2012年8月6日才移交资产、厂房给被告，且未移交仓库（即被告所称“储存库”），原告未先行履行合同义务，被告有权停止履行付款义务，故拒付剩余租金。对于被告上述主张中，提出的因原告迟至2012年8月6日才移交资产、厂房给被告系原告违约在先，其有权停止履行义务的抗辩理由。本院认为，原、被告签订《承租协议书》的时间为2012年7月29日，双方在合同中约定的于合同签订时间之前将资产盘点给被告的义务条款应视为是对之前已发生的移交行为的确认，因为若双方之前未对资产进行移交就在合同中约定于合同签订日之前移交资产，即是在合同签订之时就将移交资产义务履行方置于违约的境地，既不符合双方订立合同的本意，也明显有悖一般常理。结合被告申请出庭作证的证人陈某某在接受法庭询问“被告方何时发现原告移交的机器设备有故障？哪些机器设备有故障时？”时称“在2012年7月就发现催熟库有故障”，以及被告申请出庭作证的证人钟*某在接受原告代理人询问“你是何时在被告处做工？”时称“2012年7月份”，可见原、被告双方虽于2012年8月6日签署资产移交承包方清单和固定资产移交承包方清单，但实际上是双方对先前已移交资产进行清点后的书面确认，原告在此之前既已依约向被告移交了相应资产，故对于被告提出的这一抗辩理由本院不予支持；对于被告主张的因原告未移交仓库其有权拒付剩余租金的抗辩理由，本院认为，根据原告与案外人金**司签订的《租房协议》，金**司于2005年2月20日至2013年2月20日期间享有原、被告所争议仓库的使用权，在本案原、被告签订《承租协议书》之时，该仓库的使用权仍归金**司所有，原告并无处分的权利。原、被告所签订的《承租协议》中所涉及的厂房及设备应仅限于原告当时所享有处分权的厂房及设备。再者，按照合同约定，原告于合同签订日之前就已将资产移交给了被告，被告具有充分知悉该仓库已由他人支配和使用的条件，结合被告申请出庭作证的证人钟*某在接受原告代理人询问“被告是否向原告提出过要将被告方所称的‘储存库’移交给被告？”时称“2012年7月份，我在办公室倒茶时，听到过钟*向原告方的谢**和陈**说起过”，可见被告在与原告签订合同时就已知晓该仓库已由他人支配使用之事实，被告在明确知悉该事实的情况下仍与原告签订了《承租协议书》，又于承租后便缴清了第一年的租金可视为其对原告所移交使用的厂房已经认可，故对被告所提出的这一抗辩理由本院不予支持。（二）关于保证金是否应当退还或抵减租金的问题：被告主张其缴纳的80000元保证金应予退回，也可抵租金，因原、被告双方签订的《承租协议书》中约定“合同期满后将捌万元保证金不计利息退回给乙方（即本案被告）”，现双方合同期限已满，并已盘点移交了厂房及设备等资产，故原告应按合同约定将该80000元保证金退还给被告或抵减租金，据此本院对于被告要求将保证金抵减租金的主张予以支持。（三）关于被告承租期间支出的维修费用处理问题：被告主张其承租期间所支出的固定资产维修费11580元和打蜡机维修费3060元应抵租金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”之规定，原告应当给付被告在承租期间内支出的维修费用或以该费用抵减租金，被告所提交的“金*果业固定资产维修费用清单”中有原告方股东刘**签字确认，可以视为原、被告双方对该固定资产维修费用11580元予以确认，而被告主张的打蜡机维修费用3060元，因被告未能提交修理费发票，且其提交的维修记录表上既没有维修单位盖章也无原告方的签字确认，被告亦未举证证明该打蜡机在原告移交时既已是损坏的，其应当承担举证不能的不利后果，故本院对于被告主张的打蜡机修理费不予认定，对其提出的固定资产维修费11580元应抵减租金的主张予以支持。（四）关于未付租金的逾期付款利息承担问题：原告要求被告给付未付租金的利息按月利率3%从2014年2月1日起算至款清之日止之诉讼请求的性质是向被告主张逾期付款违约金，本院认为，承租方应当按合同约定的期限向出租方交纳租金，逾期付款则应承担违约责任，本案中，原、被告双方对逾期支付租金的违约责任承担方式在合同中约定为“乙方（即本案被告）未按时缴纳承包费用，按3%计息付给甲方（即本案原告）”，被告应按合同约定向原告支付逾期付款违约金，但因该合同条款规定的逾期付款违约金未明确约定按“3%计息”是以年利率计算还是以月利率计算，属于约定不明，故对于该逾期付款违约金的计算方式，本院参照《最**法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法*（1999）8号）和《最**法院关于修改〈最**法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》（法*（2000）34号）之意见，确认被告应按照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期付款违约金，即在年利率6.15%的基础上上浮50%计算逾期付款违约金为年利率9.225%。又因合同约定的租金缴纳方式为：“春节前支付200000元，余款93600元于次年5月1日前缴清”，故被告在承租期间所支出的固定资产维修费11580元，应先予抵减被告承租的第二年春节前即2014年1月31日之前所应缴纳的部分租金，合同期满后原告应退还的保证金80000元应予以抵减合同期满之日即2014年6月1日之前未付清的租金，则逾期付款违约金在抵减后的相应期间内予以计算，综上，本院对于原告要求被告给付逾期付款违约金的诉讼请求予以部分支持，即被告本应按合同约定于2014年1月31日前缴清的租金200000元在剔除其已缴纳的租金150000元并抵减固定资产维修费11580元后，仍未缴清的部分租金38420元（200000元－150000元－11580元）应按年利率9.225%（即月利率0.76875%）从2014年2月1日起计算逾期付款违约金至2014年5月1日止即为886.06元（38420元×0.76875%×3个月），其未按合同约定在2014年5月1日前缴清的部分租金132020元（38420元＋93600元）应按年利率9.225%（即月利率0.76875%）从2014年5月2日起计算逾期付款违约金至2014年6月1日止即为1014.9元（132020元×0.76875%×1个月），其在合同期限届满之日即2014年6月1日前所欠租金132020元在抵减保证金80000元后，仍未缴清的租金52020元（132020元－80000元），应按年利率9.225%从2014年6月2日起计算逾期付款违约金至款清之日止。（五）关于塑料框损失的问题：本案中，被告所归还的塑料框中含有大量不可正常使用的“烂塑料框”，鉴定机构在进行鉴定取样时已将该部分塑料框备注为“已破损”，其所归还的可正常使用的塑料框数量与原告交付的可正常使用的塑料框数量严重不符，数量差额已明显超出了双方在合同中所约定的允许损耗的范围，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”之规定，应当由被告向原告赔偿租赁物即塑料框损失，本院根据双方所签署的资产移交承包方清单和盘点移交清单中载明的各种塑料框数量，对被告未依合同约定归还的可正常使用的塑料框数量认定如下：原告向被告交付的白色塑料框共计15553个（金*白色塑料框13229个＋其它厂家白色塑料框1320个＋龙字白色塑料框1004个）、其它颜色塑料框共计2022个（金*黄色塑料框347个＋宝林蓝色塑料框811个＋金*红色塑料框864个），被告向原告归还的白色塑料框共计9991个（金*白色塑料框5103个＋其它厂家白色塑料框4888个）、其它颜色塑料框为1303个（金*黄框589个＋金*蓝框714个）、烂塑料框为6237个（其中白色烂塑料框5422个、其它颜色烂塑料框815个），则被告归还的白色塑料框与原告交付的白色塑料框相差数量为5562个（15553个－9991个），根据双方所签订的承租协议书中约定的“塑料箱允许损耗为每年5‰”即被告两年租赁期内允许损耗的塑料框数量为176个（17575个×5‰×2），因被告承租时原告交付的主要为白色塑料框，故本院依双方约定的允许损耗范围确定被告未依合同约定归还的可正常使用的白色塑料框数量为5386个（5562个－176个），被告未依合同约定归还的可正常使用的其它颜色塑料框数量为719个（2022个－1303个）；本院根据鉴定报告书及鉴定机构出具的说明中载明的内容对被告未依合同约定归还的可正常使用的塑料框价值及其所移交的不可正常使用的“烂塑料框”的残值认定如下：被告未依合同约定归还的可正常使用的白色塑料框价值为70018元（5386个×13元／个），被告未依合同约定归还的可正常使用的其他颜色塑料框价值为5392.5元（719个×7.5元／个），被告移交的不可正常使用的“烂塑料框”的残值为4997.07元（5422个×0.86元／个＋815个×0.41元／个），综上，原告的塑料框损失价值应以被告未依合同约定归还的可正常使用的白色及红色塑料框价值剔除被告移交的不可正常使用的“烂塑料框”的残值计算，其损失价值为70413.43元（70018元＋5392.5元－4997.07元），故本院对于原告要求被告赔偿塑料框损失的诉讼请求予以部分支持，即被告应赔偿原告塑料框损失70413.43元；被告主张双方已于2014年8月8日移接交了财产，相互认可，没有纠纷，在此情况下，法院支持原告的申请鉴定主张，过度的行使审判权，损害了当事人的意思自治，其认为无论是租赁合同还是交易，在没有第三人或公权力介入的情况下，双方都是通过财产移交或者接交清单来保证交易安全，原告在签订移、接交清单当时没有提出赔偿请求，就说明双方没有纠纷，时过一年以后反悔已经违背了签订移、接交清单当时的意思表示，法院不应该支持反悔一方的请求，法院的做法违背了法律的精神和交易的习惯，产生负面的社会导向和冲击交易安全。本院认为，原、被告双方于2012年8月6日签署的资产移交承包方清单中所列的塑料框均未注明“烂”字样即均为可正常使用的塑料框，而双方于2014年8月8日签署的盘点移交清单中所列的“烂塑料框：6237个”为不可正常使用的塑料框，鉴定机构在进行鉴定取样时亦将该部分塑料框备注为“已破损”，即被告向原告归还的塑料框中含有大量不可正常使用的破损塑料框，明显超出了双方在《承租协议书》中约定的允许损耗的范围，被告未按约定足量归还可正常使用的塑料框，反而将大量已破损的烂塑料框充抵好框，违反了诚实信用原则，给原告造成了经济损失，原告提出异议并要求赔偿是对其自身合法权益的保护，而原告主张的诉讼请求中所要求被告赔偿的损失费用涉及价格认定的专门性技术问题，如无具备专业资质的司法鉴定机构或价格认定机构作出的鉴定结论作为依据，则法院对上述损失价值既不能作出客观的确认，也不能作出合理的推定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。”之规定，对于原告损失财产的价格认定应当由具备专业资质的鉴定机构或价格认证机构进行价格认定，为查明本案事实，法院可依职权委托鉴定，亦可依当事人申请委托鉴定，法院对于原告的鉴定申请予以准许并无不当，鉴定程序亦符合法律规定，故对于被告的该主张本院不予支持。（六）关于空调、风机、换气扇损失的问题：原、被告双方于2014年8月8日签署的盘点移交清单中载明“其中盘点空调缺失壹台（大三匹）、换气扇缺壹台、风机缺壹台”，上述缺失的财产应由被告进行赔偿，本院根据鉴定报告书中评估的价值认定原告损失的空调价值为2912元、风机价值为190元、换气扇价值为24元，共计3126元；（七）关于原告主张的木质台板损失及修复变压器费用和要求被告给付承租期内未缴清电费的问题：原、被告于2014年8月8日签署的盘点移交清单中未列明木质台板、变压器损坏的情况，该盘点移交清单中载明“其他资产已按2012年8月6日清单已移交回金*”，原告未能举证证明木质台板及变压器系在被告承租期间损坏的，应当承担举证不能的不利后果；合同约定的承租期限届满之日为2014年6月1日，且原、被告已于2014年8月8日进行了盘点移交，原告提交的电费发票上所显示的付款时间为8月24日与承租期限届满日及盘点移交时间不符，原告未能举证证明该电费系被告承租期间所产生的费用，应当承担举证不能的不利后果。因此对于原告要求被告赔偿木质台板损失、修复变压器、给付电费的诉讼请求本院不予支持。（八）关于被告承租期间搭建的简易房、木板隔间的处理问题：原、被告双方签订的《承租协议书》中约定“任何生活用品及灯具等保持现状，如需添置由乙方（即本案被告）负责。”，按照该处合同条款全文的意思理解，合同约定的“添置”物的范围应系“任何生活用品及灯具等”物。理由如下：该句条文后半句记载“如需添置由乙方负责”但对“添置”何物在此半句中并未表述，故应结合该句条文前半句所记载“任何生活用品及灯具等保持现状”来确定该“添置”物的范围，即“添置”物的范围限于“任何生活用品及灯具等”物。本案中被告搭建简易房、木板隔间的行为，显然已经超越了合同条文中约定的“添置”范畴，属于“增设”他物的行为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”之规定，原告有权要求被告对未取得其许可而对租赁物“增设”的他物恢复原状，故本院对于原告要求被告拆除承租期内搭建的简易房、木板隔间的诉讼请求依法予以支持；被告主张其所建“办公室”（即原告所称被告搭建的简易房）和木板隔间是经原告股东谢**答应后搭建的，投资39800元，应折价后抵租金，因被告未能举证证明其已取得原告许可建设简易房和木板隔间，亦未能举证证明双方对该简易房和木板隔间是否应在租赁期满后进行折价处理达成过约定，故对其主张本院不予支持；（九）关于被告承租期内所建“卸货平台”（即原告所称被告所挖方形土坑）的处理问题：被告在原告厂区内挖建方形土坑用于停车卸货使用，其挖建的土坑已改变了原告厂区的地形地貌和挖建区域的原始使用用途，系对租赁物的重大“改善”行为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”之规定，原告有权要求被告赔偿其未取得原告许可对租赁物进行“改善”造成的损失。故本院根据鉴定报告书中所评估的填平卸货平台的费用为2320元的评估意见对原告要求被告给付填平所挖土坑的费用予以部分支持；被告主张其修建的“卸货平台”，是经原告股东谢**答应后挖建的，投资42500元，应折价后抵租金，因被告未能举证证明其已取得原告许可挖建“卸货平台”，亦未能举证证明其与原告对该“卸货平台”是否应在租赁期满后折价处理进行过约定，故对其主张本院不予支持。（十）关于现原告厂区内堆放的烂脐橙及垃圾的处理问题：原告提出要求被告给付清理堆放烂脐橙及垃圾的费用7000元的诉讼请求，因原告方未能举证证明其厂区内现所堆放的烂脐橙及垃圾系被告承租期间所堆放的，应当承担举证不能的不利后果，故对于原告要求被告支付清理其厂区内所堆放的烂脐橙及垃圾的费用，本院不予支持。（十一）关于违约金承担的问题：原告提出要求被告支付违约金80000元的诉讼请求，被告主张违约金的数额过高，认为应该不超过发生纠纷之后判决确定的标的额的20%。本院认为，被告未按双方合同约定按期缴纳租金具有违约行为，其未按合同约定按质按量交还原告移交的资产亦具有违约行为，应当承担违约责任，但因被告未按期缴纳租金已应承担给付逾期付款违约金的违约责任，不宜再额外计算未付租金部分的其他违约金，故双方在合同中约定的违约金80000元过高，本院根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，对于被告应向原告赔付的违约金确认为被告给原告造成的塑料框、空调、风机、换气扇损失总额的百分之三十，即以上述第（五）、（六）项中被告所应赔付金额的总额乘以百分之三十确定该金额为：22061.83元［（70413.43元＋3126元）×30%］，据此，本院对于原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求予以部分支持，即被告应赔偿原告违约金22061.83元；被告主张因原告未移交仓库，导致被告经营不便，而给被告造成了经济损失，应抵减租金包水电和管理费38000元，并要求原告支付违约金80000元，本院认为，被告在与原告签订合同时就已知晓该仓库已由他人支配使用之事实，被告在明确知悉该事实的情况下仍与原告签订了《承租协议书》，又于承租后便缴清了第一年的租金可视为其对原告所移交使用的厂房已经认可，原告并未违约，故对被告所提出的这一主张本院不予支持；被告主张合同期满前，其多次电话通知原告前来接交财产，原告不来，构成违约，应当支付违约金80000元，但被告未能举证证明系由原告原因导致双方无法按时移交财产，应当承担举证不能的不利后果，且结合本案中双方最后盘点移交的情况来看，被告最后归还给原告的资产中多有瑕疵，其在合同期满后本身就不具备按质按量交还资产的条件，必然使双方的正常交接受到影响，故对被告的该主张本院不予支持。（十二）关于本案鉴定费的承担问题：本案鉴定费用3000元，系原告为证明其损失情况所支出的合理费用，应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十二条、第二百二十三条第二款、第二百二十六条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十六条之规定，参照《最**法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法*（1999）8号）和《最**法院关于修改〈最**法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》（法*（2000）34号）之意见，判决：一、被告钟*于本判决生效后十五日内向原告赣州金*果业有限公司给付剩余租金（已抵减保证金和固定资产维修费）计人民币52020元，并给付逾期付款违约金计人民币1900.96元（886.06元＋1014.9元），剩余逾期付款违约金以本金52020元按年利率9.225%从2014年6月2日起算至款清之日止。二、被告钟*于本判决生效后十五日内赔偿原告赣州金*果业有限公司塑料框损失计人民币70413.43元。三、被告钟*于本判决生效后十五日内赔偿原告赣州金*果业有限公司空调、风机、换气扇损失共计人民币3126元。四、被告钟*于本判决生效后十五日内给付原告赣州金*果业有限公司用于填平被告所挖土坑的费用计人民币2320元。五、被告钟*于本判决生效后十五日内赔偿原告赣州金*果业有限公司违约金计人民币22061.83元。六、被告钟*于本判决生效后十五日内拆除位于赣州金*果业有限公司厂区内的其承租期间所搭建的简易房、木板隔间，逾期未拆除则由原告赣州金*果业有限公司自行拆除，拆除后所剩材料价值充抵拆除费用。七、被告钟*于本判决生效后十五日内向原告赣州金*果业有限公司给付鉴定费计人民币3000元。八、驳回原告金*公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元，由原告赣州金*果业有限公司承担6000元，由被告钟*承担3000元。

上诉人诉称

上诉人钟*上诉称：原审判决认定储存库不在租赁物范围内是错误的，被上诉人没有移交储存库应根据其面积核减相应的租金，且应认定被上诉人违约，支付违约金给上诉人。而不能认定上诉人违约，由上诉人承担违约金。退一步来说，原审判决第一项也重复计算了上诉人的违约金且计算的违约金数额过高。被上诉人在举证期限内未提出鉴定申请，其已自动放弃了举证权利，事后再提出鉴定申请，法院不能再接受其申请，故原审法院启动鉴定程序违法。送司法鉴定的塑料框等财产损失与上诉人没有关联性。退一步来说，鉴定的价格畸高，比市面上的重置价格还高。简易房、木板隔间和卸货平台都是被上诉人同意增加的设施，故原审判决上诉人赔偿损失或恢复原状有悖常理。请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人金**司辩称：原审判决认定储存库不在租赁物范围内正确。原审法院对破损塑料框的价值、缺失空调、换气扇、风机的价值、恢复装卸平台的费用进行司法鉴定，有事实和法律依据，实体和程序合法。破损（烂）塑料框，缺失的空调、换气扇、风机是上诉人在承租期内经营使用不当造成的，与其有直接因果关系，对这一客观存在的财产损失，上诉人依约、依法都应当承担责任。简易房、木板隔间和卸货平台是上诉人在承租期增加的设施，依照协议约定期满后上诉人应予以拆除，恢复原状。上诉人不自行恢复原状的，应赔偿恢复费用合情、合理、合法。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审期间，上诉人钟*与被上**公司均未提交新的证据。

本院查明

二审认定的事实与一审查明的事实一致。

本院认为

本院认为：上诉人钟*与被上**公司签订的《承租协议书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。上诉人钟*与被上**公司签订的《承租协议书》及《资产移交承包方清单》中没有约定储存库为租赁标的物，上诉人与被上诉人约定的租赁期为二年，2012年7月10日前被上诉人就已将所有租赁物移交给了上诉人，上诉人接管租赁物承租经营，亦依约缴交了第一年及第二年上半年的租金，如果储存库属租赁物，被上诉人对此租赁物未予移交，上诉人应当会向被上诉人提出，其也有权拒绝交纳租金，但上诉人从未对此提出过异议。此外，储存库不是被上诉人的使用财产，其亦无权出租，在上诉人与被上诉人签订租赁协议之前储存库就已经出租给他人使用，上诉人对储存库承租前已由他人支配、使用的事实是知情的。故综上所述，原审判决认定储存库不在租赁物范围内是正确的。上诉人主张被上诉人没有移交储存库应根据其面积核减相应的租金，且应认定被上诉人违约，由被上诉人支付违约金给上诉人，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据上诉人与被上诉人2012年8月6日签订的《固定资产移交承包方清单》中载明的财产和2014年8月8日签订的《盘点移交清单》中载明的财产相对照，上诉人在将财产交回给被上诉人时不同品牌的塑料框有缺少，烂塑料框6237个，缺失空调一台，风机一台，排气扇一台，上诉人没有按移交清单所列财产如数交还给被上诉人，对缺失的财产损失，根据《承租协议书》第5条约定上诉人应当予以赔偿。因上诉人对被上诉人主张的财物损失价值有异议，为了查明本案事实，确认财物损失价值，被上诉人根据《民事诉讼法》第七十六条第一款“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定”的规定，向原审法院申请鉴定，原审法院依法委托江西东**限公司进行鉴定，符合法律规定。上诉人认为鉴定的价格畸高，没有提交相应证据予以证明，本院不予采信。上诉人主张简易房、木板隔间、卸货平台都是被上诉人同意增加的设施，因上诉人没有提交相应证据予以证明，本院不予采信，原审判决上诉人赔偿损失、恢复原状正确，应予维持。原审判决第一项按年利率9.225%计算逾期付款违约金并无不当，上诉人要求改判没有法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3397元，由上诉人钟*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十四日