周**与胡**、朱**建设用地使用权纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人胡**、朱**因与被上诉人周**、付**、张**、彭**、刘**土地使用权转让合同纠纷一案，不服江西省安福县人民法院（2015）安**初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：安福县平都镇安平路221号国有土地使用权上的房屋系被告胡**所有，被告朱**系其妻子。2008年，被告取得该房屋拆旧建新的批准手续，9月，被告通过邻居介绍认识原告周**。同年12月5日，原、被告签订一份《协议书》，被告将自己坐落在安平路地税局家属楼西侧（安平路221号），建筑面积为120㎡，批准建5层，总建筑面积为648㎡的地基交于原告带资建房。双方约定：房屋建好后，被告无偿享有一、二层两套住房，其余房屋归原告所有；原告另补偿被告22.5万元，签订协议时付4万元，余款18.5万元在2008年12月10日前付清，如未付清补偿款原告作自动退出协议，已付的补偿款作被告损失费用不予退还。原告必须按被告的设计图纸施工（设计费用由原告负责），新建房屋的超面积、超高的一切罚款费用由原告负担；如原告不承担和交纳费用，导致房屋停工或不准施工，一切后果由原告承担，需要被告出面的事由被告负责；新建房屋批准建五层，如需建七层，经被告出面规划部门批准后，争取建成七层房屋，一切费用由原告承担。建成后房屋的土地使用权归被告所有，被告应协助原告办理房产证，费用由原告负责；原告在开工建设一年内要按时交房，开户由买房人自己开户；如有一方违约，罚5万元违约金。协议还对工程质量、墙体粉刷、水电安装等作了约定。协议签订后，原告开始建设房屋，被告未参与分红或承担亏损，也从未提出解除合同。2009年期间，原告与第三人等分别签订《购房协议》，出售原告所建上述房屋，其中第三人付善*购买第三层（含柴草间1间），第三人张**购买第四层（含一层东面车库1间），第三人彭**购买第五层（含柴草间1间），第三人刘**购买第六层（含柴草间1间），第三人王**购买第七层（含柴草间1间）。第三人等按约已陆续支付绝大部分购房款，其中部分购房款应原告的要求直接支付给了被告，以抵作原告应付的补偿款。2010年上半年房屋竣工后，部分第三人将所购房屋进行装修陆续入住。后因原告未按约履行办证义务，第三人等遂于2013年10月诉至法院，经法院主持调解，双方自愿达成协议：原告在2014年8月31日前为第三人等办理所购房屋过户手续。

2010年上半年，原告在该土地上所建房屋竣工。经安福县国土资源局认定，该房屋占地面积为165.41㎡，违法超占面积为48.75㎡，处以罚款18875元。被告要求原告按约承担罚款，原告于2010年7月13日出具欠条，载明：欠到被告4.5万元，在三个月内不还清，被告有权将五楼处理，将按1000元／㎡计算给原告；如三个月内提前办手续，此款必须在办理之日付清；在未付清时间内五楼房屋现属于被告，任何人不得干扰；办手续前未付清，房屋可提前拍卖；三个月内要将建房许可证拿回来办房产证，否则同样可将房屋锁封，房屋不归原告。后被告分三次缴纳了罚款18875元。2011年5月26日，安福县国土资源局重新为被告颁发了《国有土地使用权证》，编号为安土国用（籍）第02396号，用途为住宅，使用类型为出让，使用权面积为165.41㎡。2011年9月19日，安福**管理局为二被告分别办理了一至七层《房屋所有权证》，一楼证号为安福县房权证平都镇字第号，二楼为第A01-7319号，三楼为第号，四楼（含一楼东向车库）为第号，五楼证号为第号，六楼为第号，七楼为第号。2012年6月3日，原告出具借条，载明：借到被告现金13.1万元（包办税务局交税），在7月底还5.6万元，余款在年底还清，以前借条作废，如延期所有欠款按4％算利息（另8万元属补偿款，到期未清可自行废除协议）。2013年3月4日，被告出具《借条协议》，载明：今借到被告现金13万元，用三、四楼作抵押，原告有权处理，三楼以上房产证不予过户，借款在六个月归还，如到期不归还，被告可收回房子归被告所有，价格按1800元／㎡，如有买房人找事，一切问题归原告承担，被告不负任何责任（包括四楼车库1间）。2013年11月25日，被告出具借条，载明：原告再借被告9万元，在12月底归还，如不归还用三、四层房子抵押。2013年，被告将上述房屋向安**商银行抵押贷款160万元，并办理了抵押登记。从2012年3月至2013年11月，被告陆续借给原告47.2万元，因原告未按期归还借款，被告于2014年向法院起诉，要求被告归还借款47万元及利息3万元或判令安平路221号三、四楼房屋归原告所有。2014年4月22日，法院依法判决原告返还被告借款47万元及逾期利息。该判决已生效，原告至今未履行还款义务。2015年3月，被告归还了贷款并解除了房屋抵押。原告起诉后，又于2015年3月4日向法院提出财产保全的申请，要求对涉案的位于安福县平都镇安平路221号三至七楼五套住房及一楼车库1间、柴草间4间的房产过户予以冻结。同日，法院裁定对上述房屋及一楼车库1间、柴草间4间（房产证编号：安福县房权证平都镇字第号、第号、第号、第号、第号、第号）的房产过户予以冻结，不予办理上述财产的转移手续。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告之间的《协议书》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示。根据《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。《协议书》约定原告提供土地使用权，固定取得相应房产，故该协议依法应认定为土地使用权转让合同。依照《协议书》的约定，补偿款应在签订协议时支付4万元，余款18.5万元应在2008年12月10日前付清，否则原告作自动退出协议。2012年6月3日，原告出具借条时尚欠被告补偿款8万元，双方约定该款在2012年年底还清。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，被告行使合同解除权时依法应当通知原告。本案《协议书》履行时被告并未通知原告解除合同，2012年6月3日双方约定所欠补偿款转为借款且延期偿还，而双方合作所建房屋已于2010年上半年竣工，合同目的已经实现，在此之前被告从未行使过合同解除权，且听任原告收取第三人购房款以建设房屋，继续接受原告的履行，被告的合同解除权依法已消灭，故对被告的反诉请求依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。原、被告明知涉案房屋已出售给第三人，且房屋是依靠第三人支付的购房款建成，却在借条中约定原告未按期归还借款时，将已售房屋抵偿借款，属恶意串通，损害第三人利益，故该约定无效。至于原告的其他违约行为，被告可另行主张其承担违约责任。《协议书》约定被告应协助原告办理房产证，费用由原告负责，故被告应按约履行原告所售房屋的过户义务，协助原告为第三人办理房屋所有权证。被告胡**、朱**系夫妻，该义务为二被告夫妻关系存续期间的债务，且涉案房屋登记在二被告名下，因此二被告应共同协助原告为第三人办理房屋所有权证。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）胡**、朱**按（2013）安民一初字第280-284号民事调解书的内容为第三人付善斌、张**、彭**、刘**、王**办理所购房屋的房产变更登记，所有变更登记税收及费用由第三人等垫付；如被告（反诉原告）胡**、朱**不予办理，则由第三人等自行办理房产变更登记，垫付的税费在交纳后凭正式票据按上述调解书有规定应由原告（反诉被告）周**负担的，由原告（反诉被告）周**返还给第三人等；二、驳回被告（反诉原告）胡**、朱**的反诉请求。上述义务限在本判决生效之日起15日内履行完毕。案件受理费100元、反诉受理费1600元，共计1700元，由被告（反诉原告）胡**、朱**负担。

上诉人诉称

上诉人胡**、朱**不服上述判决，向本院提起上诉称：1、根据《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条的规定，上诉人胡**与被上诉人周**签订的《协议书》无效。2、被上诉人周**出售房屋给第三人时不是物权人，至今也未取得权属证书，依法属于无权处分行为。3、被上诉人周**与第三人达成的民事调解书未经上诉人同意，且损害了上诉人的利益，该调解书对上诉人没有约束力，原审法院判决上诉人为第三人办理房产过户手续明显错误。

被上诉人辩称

被上诉人周**答辩称：1、双方是在充分协商、自愿的基础上签订的协议，是双方真实意思表示，合法有效，且协议已实际履行了绝大部分。本案是上诉人与被上诉人合作建房，不是房地产开发，不需要具备资质。2、根据周**与胡**签订的协议约定，周**出售给第三人的房屋是属于周**有权处分的财产。3、第三人起诉周**办理房产过户手续已经法院调解，因上诉人违约，未将周**应得的房屋办理房产过户手续，导致周**无法履行调解协议，原审判决上诉人为第三人办理房产过户手续并无不当。

被上诉人付**、张**、彭**、刘**、王**答辩称：原审法院认定周**与胡**签订的协议是土地使用权转让合同正确，该协议合法有效。周**虽未取得房产证，但根据协议，周**有权将涉案房屋出售给第三人，上诉人有义务为第三人办理房产过户手续。

根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、上诉人胡**与被上诉人周**于2008年12月5日签订的协议书是否有效？2、被上诉人对出售给原审第三人的房屋是否有处分权？3、上诉人胡**、朱**是否有义务为原审第三人办理房产过户手续？

本院查明

本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为：上诉人胡**与被上诉人周**于2008年12月5日签订的协议书约定上诉人胡**使用权，固定取得相应房产，根据《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，应当认定该协议为土地使用权转让合同。该《协议书》是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同。《协议书》约定房屋建成后，一、二层两套房屋归上诉人胡**所有，其余房屋归被上诉人周**所有，按此约定，被上诉人周**对按协议约定归其所有的房屋有权处分。《协议书》约定上诉人胡**应协助被上诉人周**办理房产证，费用由被上诉人周**负担，故上诉人胡**应履行协助被上诉人周**办理房产证的义务。因上诉人胡**未履行该义务，被上诉人周**可以向法院起诉，要求其履行义务。但本案中，被上诉人周**起诉是要求上诉人胡**、朱**为原审第三人办理房产证，按照合同相对性原则，上诉人胡**、朱**没有义务为原审第三人办理房产过户手续，故被上诉人周**的诉讼请求依法应予驳回。原审法院判决上诉人胡**、朱**按江西省安福县人民法院（2013）安民一初字第280-284号民事调解书的内容为第三人付善斌、张**、彭**、刘**、王**办理所购房屋的房产变更登记不当，应予纠正。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持江西省安福县人民法院（2015）安**初字第6号民事判决第二项；

二、撤销江西省安福县人民法院（2015）安**初字第6号民事判决第一项；

三、驳回被上诉人周**的诉讼请求。

一审案件受理费100元、反诉受理费1600元，二审案件受理费100元，共计1800元，由上诉人胡**、朱**负担1650元，被上诉人周**负担150元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十八日