徐*与吉州**办事处房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人徐*与被上诉**道办事处房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉*一初字第1234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年9月2日，原、被告签订房屋租赁合同一份，双方约定原告承租被告某处门面和地下室作为经营商品使用，租赁期限从2013年6月18日至2016年6月17日止，租金每年60000元，在每年的6月18日一次性付清。合同还约定，原告擅自转租、分转借的，被告有权终止合同，由此造成的损失由原告自行承担。合同签订后，被告将门面交付给原告使用，原告交付2013年租金后，2014年4月原告将该门面转租黄**。2014年6月原告带黄**去被告处交租金，原告要求黄**向街道说是三个人合伙做生意，被告为此向原告黄**开具了三张发票，每张发票的姓名分别为黄**、徐*及另一人，发票金额分别为2万元。黄**接手门面后经营男装。2015年6月黄**单独到被告处交纳租金，被告发现门面已被转租，拒绝收取黄**租金，并于2015年7月23日向原告发出解除合同通知书，通知原告从通知书送达之日起终止该租赁合同，原告遂于2015年9月7日向本院起诉，要求确认被告单方解除合同无效，并判令被告继续履行租赁合同。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告签订租赁合同后，双方应按合同约定履行义务，该合同明确约定原告不得擅自转租、分转借，否则被告有权终止合同。原告在2014年将该门面转租黄小*后，未经过被告同意，且事后也未经被告追认，被告要求解除双方的租赁合同符合合同约定，故对原告的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判决：驳回原告徐*的诉讼请求。案件受理费463元，减半收取，由原告负担。

上诉人诉称

上诉人徐*不服上述判决，向本院提起上诉称：2014年2月上诉人在门面外张贴转租广告，门面楼上是被上诉人单位宿舍，且被上诉人单位离门面不到200米，上诉人张贴转租门面广告一事被上诉人单位早就知道。转租前，上诉人徐*请示了被上诉人单位主任，且带黄**与被上诉人单位副主任见面，转租一事经得了被上诉人的同意。本案出现3张不同姓名的租赁费发票，是因为被上诉人要求所致，2014年6月，黄**亲自到被上诉人处缴纳租金6万元，被上诉人以”支持社区建设费”收取租金，考虑到只开一张发票不妥，要求开三张不同姓名的发票，并非三人合伙做生意所开。黄**自2014年4月接下门面后，经营男装，与之前上诉人所经营的特产商品完全不同类，按照合同约定，被上诉人应对门面承租人进行日常管理，黄**至今经营一年多时间，被上诉人对转租一事不可能不知。根据最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案被上诉人明知上诉人转租，但在六个月内未提出异议，已丧失法定解除权。原审判决认定事实错误，适用法律不当，且本案门面至今由黄**占有使用，如果按照原审判决支持被上诉人解除合同的行为，将会带来不好的社会效果。为此，请求二审法院撤销原审判决，改判确认被上诉人解除租赁合同行为无效和责令被上诉人继续履行租赁合同。

被上诉人辩称

被上诉人吉州**办事处答辩称：上诉人徐*以与黄**合租的形式，向被上诉人隐瞒了其将门面转租给黄**的事实，在2014年收租费开了三个人的发票，也是当时徐*隐瞒转租的事实的结果，而非被上诉人所要求的，因为是开一个人的发票还是开三个人的发票，对于被上诉人来说只要费用没少都行。上诉人徐*转租并未征得被上诉人的同意。该门面上面原是被上诉人职工宿舍，但近几年来，已经没有职工在上面居住。该门面离被上诉人办公地点约1里的距离，但因徐*是以与黄**合租的借口隐瞒转租事实，所以被上诉人对于转租一事并不知情，直到黄**2015年单独来被上诉人处交纳租费时，被上诉人才得知转租一事的，于是才提出解除合同，因此不存在超过6个月丧失解除权的问题。被上诉人工作人员发现转租一事后，就会不时去门面查看，每当黄**开了店被上诉人的工作人员就会要他关店，但在2015年农历快过年的一个月前，经过黄**向被上诉人提出因亏损太多请求让其开店一个月，出于人道主义考虑被上诉人让其使用了一个月。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

根据上诉人徐*的上诉理由和被上诉人吉州**办事处的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1．被上诉人是否知道或应当知道将门面转租的事实？2．上诉人与被上诉人所签订的租赁合同应否解除？

二审诉讼中，上诉人向本院提交的证据有：证据一，手机短信照片3张及联**司账单发票1张，证明黄**的手机号码以及其用该号在2015年6月19日发短信给上诉人的丈夫王**，告知王**北门街道已经通知其交租。通过短信内容可进一步证实被上诉人是直接通知黄**去交租的，被上诉人在1年前就知道转租的事实，且正是因为黄**没有去交租金而引发本次纠纷，而非原审认定的被上诉人拒收黄**的租金。证据二，手机短信照片2张，证明2015年6月27日上诉人的丈夫王**发短信给黄**，告知黄**街道已经多次通知黄**去交租，如果黄**不及时去交租，造成街道办锁门的后果由黄**自己承担，由此进一步证明本案是因黄**没有去交租金而非上诉人转租门面引起的纠纷。证据三，门面照片4张，证明诉争门面从2014年4月后一直是由黄**在使用。证据四，门面照片5张，证明黄**在2015年8月、9月、10月和2016年1月、2月的时间里，门面都处于开张的状态。被上诉人质证认为：证据一是黄**发给王**的，不是被上诉人发给黄**的，证据不能达到证明目的。证据二证明的时间里，上诉人与被上诉人已经发生纠纷，被上诉人并没有说要黄**交租，是上诉人自己叫黄**来交租金。证据三证明的是事实，但该证据所证明的时间就是2015年农历快过年时，黄**经向被上诉人提出请求后被上诉人允许其开店的期间。对证据四，纠纷发生后，被上诉人就下了两份通知贴在门面，一份是解除合同的通知，一份是关闭门面的通知，但门面钥匙在黄**身上，被上诉人不定时抽查，发现了其开张会要其关店。

本院查明

二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：本案上诉人徐*与被上诉**道办事处所签订的房屋租赁合同系双方真实意示表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。根据该合同约定，上诉人在租赁门面期间擅自转租、分转借的，被上诉人有权终止合同。本案双方争议的焦点是，上诉人徐*于2014年4月将门面转租给黄**被上诉人是否知情。对此，一、二审期间双方均提供了相关的证据来证明自己的主张。根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。本案上诉人徐*提出被上诉人解除合同缺乏事实和依据，要求法院确认解除合同行为无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。故本案上诉人对确认解除合同行为无效的事由有责任举证证实，否则，按照《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案上诉人在一、二审中围绕该争议焦点提交的主要证据是上诉人徐*的丈夫王**与黄**之间的短信往来，该证据对于其证明目的”证实被上诉人是直接通知黄**去交租的，被上诉人明知转租的事实”是间接证据，结合上诉人提供的其他证据，依然不能证明被上诉人对上诉人转租属明知的事实，故上诉人要求确认被上诉人解除合同行为无效的上诉意见，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理亦无不当，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费463元，由上诉人徐*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十八日