渝水区**时尚中心城与李**房屋租赁纠纷一审民事判决书

审理经过

原告渝水区亚新北路新亚新时尚中心城（以下简称时尚中心城）与被告李**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月10日公开开庭进行了审理，原告时尚中心城的委托代理人邹*，被告李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2013年1月13日，原、被告签订两份商铺租赁协议及新**尚中心城管理规定，约定原告将新余市新**尚中心城第217、218号商铺出租给被告经营服装生意，双方约定：217号商铺第一年租金27000元，第二年租金29000元，第三年租金31000元；218号商铺第一年租金23800元，第二年租金25800元，第三年租金27800元等。合同签订后，被告仅支付了两间商铺的履约保证金3万元及各半年的租金，从2013年6月起，被告就以经营不善为由拒绝支付租金，并经常性地不遵守市场管理规定，包括不按规定时间营业，连续性不开门营业等。2014年6月28日，双方再次签订商户经营管理公约，并希望以此促进被告严格执行租赁协议，遵守市场各项管理规定，但被告仍然一直持续拖欠租金，且不遵守市场各项管理规定。故原告多次对其违约违规行为进行警告和处罚，但被告对于违规警告和处罚置之不理，对原告市场管理人员的劝导拒不改正，故原告诉至法院要求判令被告支付原告租金81005元、违约金31579.2元，合计112584.2元（按日千分之一暂算至2015年3月20日）及按日千分之一支付从2015年3月21日至付清之日止的违约金；判令被告支付给原告的履约保证金30000元归原告所有。

被告辩称

被告辩称，原、被告签订了一份免租协议，期限从2014年9月至2016年3月，但该协议仅一份在原告处，免租期内原告也未要求被告交过房租；商铺管理规约约定1个月有7天违约才可以放弃承租店面，我迟到了也交了罚款，在2015年3月在没有经过我同意的情况下，原告就把我店内东西全部收走，故请求法院驳回原告的诉请。

原告为支持其诉请，向本院提交了以下证据：

1、商铺租赁合同二份。用以证明2013年1月13日原、被告签订协议，原告将其时尚中心城217#、218#商铺出租给被告经营，期限三年，从2013年3月16日至2016年3月15日。

2、新**尚中心城管理规定二份。用以证明原、被告在签订商铺租赁合同，同时签订了该管理规定，被告应遵守管理规定。

3、商户经营管理公约一份。用以证明原、被告双方于2014年6月28日签订的公约约定被告在经营商铺期间应遵守相应的规定。

4、收据。用以证明被告违反约定在2013年5月13日、7月11日、8月10日没有正常开门营业，多次缴纳罚款。

5、照片十一张。用以证明在2014年至2015年被告多次未按协议约定正常开门营业。

6、217#、218#商铺考勤表。用以证明被告在经营过程中，多次没有正常开门营业。

7、清场物品清单。用以证明原告在2015年3月20日因被告严重违约，原告将217#、218#商铺清空。

被告为支持其辩称，向本院提交了以下证据：

1、时尚中心城租户等七人各出具的证明。用以证明时尚中心城因商场经营不善，经市政府出面调和，该时尚中心城自2014年9月至2016年3月对全体租户实行免租，并补签订了一份市场管理与考勤规定。

2、2015年8月28日被告与原告管理人员龚**的谈话录音。用以证明被告曾与原告签订过免租协议。

本院认为

上述证据均经庭审质证，现本院围绕双方的质证意见，综合评述如下：

对原告提交的1、2、3、7号证据，被告未提出异议，本院予以采信；对原告提交的4、5、6号证据，被告虽提出异议，但未提供证据予以反驳，而该证据之间能相互印证，本院予以采信，该证据能证实被告未按双方协议约定正常开门营业，曾向原告交纳罚款，且在2015年元月份被告断断续续达到12天未正常营业；对被告提交的1号证据商城其他承租户出具的证明，原告虽提出异议，但结合被告提交的2号证据龚**的录音，能印证原告自2014年9月-2016年3月对新**尚中心城租户实行免租，但也证实了免租的前提条件是承租户不得违反原合同及新**尚中心城管理规定，故被告的该证据，本院予以采信。

根据上述证据及庭审笔录可以认定如下案件事实：

2013年1月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订两份商铺租赁协议及新**尚中心城管理规定，约定原告将新余市新**尚中心城第217、218号商铺出租给被告经营服装生意，217号商铺第一年租金27000元，第二年租金29000元，第三年租金31000元；218号商铺第一年租金23800元，第二年租金25800元，第三年租金27800元，并约定乙方经营商铺时一个月内有连续5天或累计10天未能正常开门营业的，包括未按甲方统一的营业时间营业的，甲方可单方解除合同、没收履约保证金并收回商铺等条款。合同签订后，被告支付了两间商铺的履约保证金3万元及半年的租金。2014年6月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份商户经营管理公约，其中约定各商户所租赁的铺位，经营者必须按规定时间准时开门和关门，早上考勤时间为：上午9：30；中午13：00；晚上17：30；每月事假共2天，进货假除外，请假需提前到管理处进行书面申请批准确认，商户之间严禁代他人开／关门或守店，一经发现双方各罚款100元；早中晚每违规一次罚款30元，每月累计超过3次，取消当月评选优秀商户资格，累计超过7天的视为自动放弃铺位使用权，甲方有权收回该铺位租赁者的租赁权，没收履约保证押金当作单方违约处理。后被告未遵守管理规定，原告多次对被告进行罚款。2015年元月期间，被告陆续达到12天未正常营业，2、3月期间，因被告未正常营业，原告多次在被告店铺张贴违规通知，因被告未能改正，原告于2015年3月20日将被告所租赁的店铺清场。另查明，被告租金交纳至2013年9月15日。

本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的商铺租赁合同、商铺经营管理公约，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据商铺租赁协议约定，算至2015年3月20日被告应交纳的租金为105600元，扣除被告已交纳的25400元，被告应向原告交纳租金80200元，故原告要求被告交纳租金81005元的诉请，本院部分予以支持；至于原告主张要求确认被告支付原告的履约保证金3万元应归原告所有的诉请，本院认为，因商铺协议约定：如被告经营商铺时一个月内有连续5天或累计10天未能正常开门营业的，包括未按原告统一的营业时间营业的，原告可单方解除合同，没收履约保证金并收回商铺。被告在2015年1月期间陆续有12天未正常营业，且在2、3月期间，被告亦未正常营业，原告已多次在被告店铺张贴违规通知，但被告未能改正，致使原告将其清场，被告明显违反了双方的合同约定，理应承担违约责任，该履约保证金应归原告所有，故原告的该诉请，本院予以支持。对于原告主张拖欠租金的违约金诉请，因本院已支持其履约保证金诉请，足以弥补其损失，故该诉请本院不予支持。至于被告抗辩其与原告曾签订过免租协议，不应支持租金的问题。本院认为，首先，被告对其抗辩其提供证据支持；其次，即使原、被告之间曾签订过免租协议，但被告未遵守双方合同及商铺管理规定，致使原告对其清场，被告应当按约交纳相应的租金，且被告亦未提供证据证明其在违反新**尚中心城规定的情形下仍可享受免租，故被告的该抗辩意见不成立，本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李**应于本判决生效之日起十日内向原告渝水区**时尚中心城支付商铺租金80200元；

二、被告李**交纳的履约保证金30000元归原告渝水区**时尚中心城所有；

三、驳回原告渝水区**时尚中心城的其他诉讼请求。

如被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3152元，由被告李**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月二十五日