鄱阳县**偿办公室与吴**房屋征收与补偿合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告鄱阳县房屋征收与补偿办公室（以下简称“鄱阳县征收办”）诉被告吴**房屋征收与补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告吴**提起反诉，原告鄱阳县征收办委托代理人袁**、赵**与被告吴**及委托代理人虞**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告鄱阳县征收办诉称及反诉辩称，2014年8月鄱阳县人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿相关法律法规，对被告的房屋进行征收，后经双方协商，原、被告于2014年8月22日依法签订了房屋征收补偿安置协议，对项目概况、被征收房屋概况以及征收补偿方式、数额等进行了约定。同时约定被告应自签订协议之日起至7日内搬空交房。协议生效后，原告依法履行了相关合同义务，2014年8月27日被告领取了征收补偿款430522元，现被告已领取全部征收补偿款，但至今被告仍未按协议约定腾空房屋，原告与被告多次协商无果。迫于无奈，原告为维护自身合法权益，只得诉请法院，望法院判如所请。另被告反诉，要求解除原被告双方签订的合同。原告认为：第一，反诉方反诉理由不成立。1、反诉人辩称补偿协议违法违约不属实，本案是民事诉讼，是平等主体之间签订的协议，原、被告之间签订的协议不仅无违法行为，其征收程序也符合法律规定。补偿方案程序合法，评估过程公开透明，符合法律规定；2、协议签订后，原告严格按照协议履行了自己的义务，对方没有证据证明补偿标准超过了最高补偿标准，被征收的房屋都是千差万别的，不可能都是一样的。第二，原告未违反2014年9月27日的承诺，协议中约定了协议签订之后7日后被告需腾空房屋，被征收人不腾空房屋，原告无法交地。第三，解除合同应构成根本违约，从上面几个理由可以看到，原告不构成根本违约。第四，饶州北大道的改造也是为了缓解交通压力，是公益性的拆迁，是现实和法律的大势所趋，解除合同是不成立的，也是不可能的。第五，1、原告是经上饶市编委、鄱阳县编委批准设立的机构，具有独立的法人资格，是适格的诉讼主体。2、被告诉称评估行为违法，其应提出异议，提起行政诉讼。3、被告诉称补偿不公平，由于房屋结构、装修不同，补偿价格当然存在差异。但均未突破征收方案的范围。4、政府承诺2014年12月15日前交付安置地是有条件的，即被告在协议签订之后7日后腾空房屋。即使承诺现在没有实现，承诺中还约定逾期交地就有双倍临时补偿款。综上，要求驳回反诉原告的诉讼请求。

原告鄱阳县房屋征收与补偿办公室为支持其主张，向法庭提供了如下证据：

1、组织机构代码证，法人代表身份证、上**编委、鄱阳县编委文件，鄱阳县政府聘用通知，证明原告诉讼主体适格。

2、上**改委批复、鄱**改委批复，上饶**询中心评估报告，鄱阳县人民政府房屋征收公告，饶州北大道城区棚户区改造工程房屋征收补偿方案，证明原告启动的饶州北大道建设项目程序及内容均合法有效。

3、房屋征收补偿安置协议，证明原、被告于2014年8月22日依法签订了协议并对双方权利义务进行了约定，该协议系双方真实意思表示，合法有效。

4、鄱阳县房地产估价报告，证明2014年8月22日鄱阳县鑫**限责任公司对被告的房屋结构及装修项目进行了全面合理的估价。

5、房屋征收补偿资金结算表，证明2014年8月23日对被告的所有补偿项目进行了结算，补偿总额为430522元。

6、中国**银行转账支票，证明2014年8月27日原告通过转账方式向被告支付了补偿金共430522元。

7、领条，证明被告于2014年8月23日已领取补偿款430522元。

8、被告的承诺书，证明被告在9月份应该搬离房屋并获得搬迁验收证，否则所选地块无效。

9、鄱阳县鑫**限责任公司营业执照，资质证书，余**、何*、张**房地产评估师资质，证明该公司有相应的评估资质。

被告吴**辩称及反诉诉称：第一、征收方在征收过程中存在补偿行为违法违约。违法行为主要有三点：1、补偿价格严重低于市场价格；2、初步评估没有向被征收人公示；3、征收部门未向被征收人递交评估报告。违约行为主要有两点：1、未兑现保证书中提到的以最高价格补偿的承诺；2、征收方拒不执行赣府复字（2014）38号行政复议决定书，对违法补偿拒不改正。第二、征收方未及时交付安置地属于根本违约，1、违反了协议中第十条第4项关于“按照先补偿后安居的原则，待结算后一次性付结算交地”的约定；2、未履行承诺书中于2014年12月15日前交地的约定；3、征收方至今未履行交付安置地的义务；4、安置地“三通一平”无一通一平。另外，被告辩称其未收到430522元的补偿款，其中1300元是邻居余**的。综上，根据《中华人民共和国合同法》第94条第4项的规定，请求法院解除合同，希望法院判如所请。

被告吴**为支持其主张，当庭提供了如下证据：

1、协议书，证明另外一被征收人的征收价格为3624.98元／㎡；

2、工程指挥部2014年8月19日出具的保证书，证明赔偿标准有变动或特例，必须以最高标准予以赔偿；

3、协议，证明其中第十条第4项一次性结算交地。证明征收方违约，证明被告的征收价格为1500／㎡；

4、工程指挥部2014年9月27日出具的承诺书，证明政府承诺安置地最后交付时间为2014年12月15日；

5、照片，证明征收方至今未交地，也未实现三通一平；

6、江西省人民政府出具的行政复议决定书，证明征收方评估违法，补偿不合理，征收工作不合法，证明征收方已就该评估提起了行政复议。

经庭审质证，被告对原告提供的组织机构代码证，认为其有效期为2015年3月2日至2019年3月1日，从这点看原告无诉讼主体资格，其法人代表身份证、上**编委、鄱阳县编委文件，鄱阳县政府聘用通知与本案无关。对上饶**询中心评估报告认为与本案无关联性。对房屋征收公告认为不能证明原告行为符合法律规定，且未向市政府报告，还少了一个风险评估程序。对安置协议书的真实性、关联性不持异议。对合法性有异议，认为其不是双方真实意思表示。对评估报告认为不合理，也不合法，是无效的。对资金估算表真实性无异议，但认为原告于2014年8月22日开始违约。对转账支票真实性有异议，支票的日期是8月27日，实际却是9月2日收到的。对领条无异议。对原告出具的承诺书真实性无异议，但认为是原告违约在先。对评估公司的营业执照、资质证书、评估师资质的真实性、合法性关联性均有异议。原告对被告提供的他人安置协议书，认为该协议并非原件，故对其真实性、合法性有异议。且不能看出其补偿价为3624.98元／㎡。对工程指挥部出具的保证书，被告不能证明原告超过了方案规定的补偿标准，故达不到证明目的。对协议中第十条第4项条款不能证明原告方有违约行为，对工程指挥部的承诺书及安置地照片，认为不能证明原告存在违约行为。对行政复议决定书真实性无异议，认为该案件属于民事诉讼，行政复议决定书不属同一法律关系。该评估违法，具体违反了法律哪一条文的强制性规定没有证明。

本院认为

经双方举证、质证。本院认为如下：对原告提供的九组证据认为其具有客观性、合法性、关联性，本院予以认定。对被告提供的工程指挥部2014年8月19日出具的承诺书及9月10日的承诺书，原、被告之间的协议书，安置地的现场照片，行政复议决定书认为其具有客观性、合法性、关联性，本院予以认定。对被告提供的他人安置补偿协议书，因为该协议书系复印件且未提供原件，不具合法性，故本院不予认定。

经审理查明，2014年8月鄱阳县人民政府根据上饶市发展和改革委员会及鄱阳县发展和改革委员会文件批复，决定启动鄱阳**中心城区、棚户区改造建设项目，项目承办单位为鄱阳县饶州北大道建设及旧城棚户区建设工程指挥部。2014年8月11日，鄱阳县人民政府制定公布了《饶州北中心城区棚户区改造工程房屋征收补偿方案》，该方案明确鄱阳县房屋征收与补偿办公室（原告）为房屋征收部门，具体实施房屋征收补偿工作。该方案明确了三种补偿办法：1、货币补偿：框架结构为2400元／㎡，砖混结构2200元／㎡，砖木结构1900元／㎡，简易结构414元／㎡；2、安置建设用地：框架结构为1236.1元／㎡，砖混结构1122.1元／㎡，砖木结构903元／㎡，简易结构414元／㎡；3、产权调换：框架结构为2400元／㎡，砖混结构2200元／㎡，砖木结构1900元／㎡，简易结构414元／㎡。土地补偿标准为530元／㎡，搬迁费为一次性补偿1000元，临时安置费以800元／月按24个月计算，签约阶段奖为300元／㎡，搬迁速度奖为300元／㎡。对于货币补偿有放弃安置的奖励500元／㎡。为充分体现房屋征收补偿签约及搬迁期限的法律效力，方案明确按照先搬迁先选房（地）的原则，被征收人在签约及搬迁期限内将房屋搬空，并将产权证、土地证、房屋钥匙交给征收人，经征收人验收合格后发给房屋搬迁验收证，并凭该证按顺序进行选房、选地。2014年8月22日，经原、被告充分协商，原告鄱阳县房屋征收与补偿办公室与被告吴**签订了一份房屋征收补偿安置协议，协议约定被告选择安置建设用地补偿方式，根据鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司的市场评估，被告房屋主体建筑、装饰装修补偿总额为201787.3元，另外临时安置补偿为38400元，搬迁费为1000元，签约阶段奖为56496元，搬迁速度奖为56496元，另选择建设安置用地153㎡，安置地找差价43751.50元。被告应得补偿总额为430522元。协议约定被征收房屋自签订协议之日起七日内搬空交房。协议签订后，原告于2014年8月27日通过银行转账方式付给被告吴**补偿款430522元。之后，被告吴**在签订协议后七天内未将房屋腾空，交由原告拆除。此外，2014年8月22日被告吴**还承诺，签约后提前进行选择建设用地地块，保证在9月10搬迁完成并通过验收，取得房屋搬迁验收证，如未取得房屋搬迁证，所选地块无效。此后，饶州北大道建设工程指挥部于2014年9月27日向被告承诺所选安置地在2014年12月15日前交付，如逾期未交地，由指挥部负担超期时间双倍临时安置费予以补偿。此前的8月22日被告选择了第11号地块，被告选择安置地后未按照承诺在9月10日搬迁。指挥部亦未在2014年12月15日前将安置地交付被告吴**。为此原告诉至法院，要求被告立即腾空房屋交由原告拆除。

本院认为，原告鄱阳县房屋征收与补偿办公室与被告吴**签订的房屋征收补偿安置协议是双方真实意思表示的民事法律行为，合法有效，应依法予以保护。被告在签订协议后领取了补偿款，而其未按约及时搬空房屋交由原告拆除，是违反合同的行为，对此，应承担继续履行的违约责任。原告依据协议约定要求被告搬空房屋，交由原告拆除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告不具备主体资格的意见，由于原告是经上饶市编委、鄱阳县编委批准设立的机构，明确其为事业单位法人，具有独立的法人资格，且协议、资金结算表均是原告方签章认可的，故原告是适格的诉讼主体，故被告的该辩解意见本院不予采纳。被告吴**辩称征收过程中评估违法，被告可以通过行政复议或行政诉讼的方式予以救济，而非本案审理范围。被告吴**辩称原告违反了保证书中关于赔偿标准有变动或特例，必须以最高标准予以赔偿的承诺。由于各被征收户在房屋结构、装修标准、新旧程度、选择安置方式等不一，故其补偿金额亦存在不同，其存在差异亦在情理之中，且被告无证据证明其他被征收户的补偿标准突破了征收方案的范畴，故该辩解意见本院不予采纳。被告吴**又辩称原告违反了协议第十条第4项“结算同时交地”的约定，协议第十条第4项的内容为“安置建设用地价格以实际成本计算，按照先补偿后安居的原则待结算后一次性结算交地”，从此内容中可以看出是先补偿后安居的原则，而非结算同时交地，且根据征收方案的规定先搬迁后给地的原则，被告应该先搬离房屋，再交付安置地。故被告的该辩解意见，本院亦不予采纳。被告吴**辩称原告违反了承诺书中约定于2014年12月15日之前交付安置地的承诺，由于被告未及时搬迁，违反了先搬迁，再交付安置地的原则。应该被告先搬迁，再交付安置地。且在房屋安置补偿协议中约定签约后七日内搬迁，之后被告承诺选择安置地后于9月10日完成搬迁，而被告均未兑现合同的约定及自己的承诺。即使原告未及时交付安置地，被告亦可另外主张违约责任。故该辩称意见亦不是被告拒不搬迁的理由。被告辩称其实际未收到430522元的补偿款，其中1300元是邻居余天龙的辩解意见，由于被告未提供证据证实，故该意见本院不予采纳。被告反诉要求依据《中华人民共和国合同法》第94条第4项的规定解除合同的诉讼请求，由于本案是民事法律关系，其反诉称原告征收过程中存在违法行为属行政法律关系调整范围而非本案审理范围。另反诉称原告有违约行为，应依据《中华人民共和国合同法》中“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，要求解除合同。本案中，原、被告签订协议后，原告已按照约定履行了给付补偿款这一主要义务。安置地亦正在整理中，即使原告未按照承诺于2014年12月15日之前交付安置地，其亦不是根本性违约，合同目的仍可以实现。而且本案中是被告未履行在签订协议后7日内搬空房屋的义务在先。故被告的反诉要求解除合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第2款的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告吴**于本判决生效之日起三日内将其坐落在鄱阳镇桐子园（东）6号的房屋腾空并交由原告鄱阳县房屋征收与补偿办公室拆除。

二、驳回被告（反诉原告）吴**要求解除与原告（反诉被告）鄱阳县房屋征收与补偿办公室签订的补偿安置协议的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。

案件受理费7758元，反诉费3879元，由被告吴**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月二十日