江西瑞**限公司与江西省**开发公司，原审第三人熊莺商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人江西瑞**限公司与被上诉人**合开发公司，原审第三人熊莺商品房买卖合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2015）湖民三初字第76号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瑞云公司委托代理人江**，被上诉人文化房**公司委托代理人陈**，原审第三人熊莺委托代理人周**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明，2013年6月28日瑞**司法定代表人曹**（作为乙方）代表瑞**司与第三人熊*（作为甲方）签订了《购房协议》，其中约定：熊*自愿将其拥有独立产权、位于南昌市青山湖区高新大道1968号文苑华庭5号楼1702室出售给瑞**司，并对房屋单价、面积作出了明确约定，《购房协议》第一条第二款还约定：乙方愿意以上述价格向熊*（甲方）认购该房及产权，包括配给该房的车位，该房房产证须以乙方指定的名称注册登记。该《购房协议》中的文苑华庭5号楼1702室系第三人熊*所在单位江**化厅的团购房，熊*是具有团购资格的团购申请人。后根据《购房协议》的约定和曹**的要求，2013年8月20日瑞**司与文化房**公司签订了编号为1000367761和编号为1000367777的《南昌市商品房买卖合同》两份，瑞**司从文化房**公司处购买了位于文苑华庭5#楼二单元1802室、1803室的房产共两套（该两套房产即系《购房协议》中所指的房产）。2014年5月22日，文化房**公司向瑞**司出具该两套房屋的销售发票，上载明：文苑华庭5号楼栋2单元1803室房屋的建筑面积为105.93平方米，单价4140元每平方米，售房款总金额438550.2元；文苑华庭5号楼栋2单元1802室房屋的建筑面积为66.07平方米，单价4140元每平方米，售房款总金额273529.8元。2014年12月23日青山**分局向瑞**司出具文苑华庭5#楼二单元1802室、1803室房屋契税的《税收完税证明》，瑞**司因购买文苑华庭5#楼二单元1802室房屋缴纳契税10941.19元，因购买文苑华庭5#楼二单元1803室房屋缴纳契税17542.01元。

后文化房**公司出具了一份《关于“文苑华庭”团购房房价决算及车位交款等有关事项的通知》（以下简称《通知》），《通知》出具后，文化房**公司告知了第三人熊*，第三人熊*在收到通知的当天便将《通知》复印件送达给了瑞**司，第三人熊*将《通知》送达给瑞**司的时间是在《通知》记载的交款截止期限2014年1月20日之前，该《通知》对房价结算及车位等事项作出了明确的说明：对团购人所交“团购诚意金”多退少补；团购申请人与业主不是同一人的，由团购申请人和业主自行协商确定“多退少补”房款的责任人并告知文化房**公司，如无协商，房产公司原则上以团购申请人为责任人；维修基金、燃气初装费为团购人（业主）个人应交部分，将在所退房款中扣除；团购人（业主）补交款后，享有抽签选车位资格；应交款项包括（1）多退少补的团购诚意金；（2）车位款（每个车位8万元）；（3）维修基金（合同房价的1%）；（4）燃气初装费（每户3200元）；应退款项包括：按工程结算应多退少补的团购房诚意金及按规划设计要求应退的其他款项，以上应交或应退的款项相抵后的差额，为团购人（业主）最终应补交或退回的款项，简称“决算款”，团购人（业主）补交清决算款后享有车位抽选资格，截止日期未交清决算款的视同放弃车位抽选资格。该《通知》还对交款、退款方式、指定交款账户、交款截止期限做了说明，《通知》还规定：团购人（业主）交款时须注明房号及团购人姓名。

在2015年1月20日《通知》指定最后期限之前，瑞**司未向指定账户汇款，而于2015年1月31日曹**向《通知》指定的交款账户202226996513（户名赵*）汇款8192.67元，2015年2月3日赵*将该笔款项退还给了曹**。2015年3月9日曹**再次向赵*账户汇款8192.67元，2015年5月22日赵*将该笔款项退给了瑞**司。瑞**司与熊莺就购置车库事宜没有协商一致并向文**产公司作出明确的意思表示，第三人熊莺于2015年1月20日向文**产公司做出了自愿放弃文苑华庭车位购买资格的书面意思表示。2015年4月20日，文**产公司出具《证明》，证实熊莺是文苑**小区5栋2单元1802室（面积172平方米）的团购申请人，经成本结算，应退回团购诚意金89248.93元，扣除该房应交维修基金14241.6元、燃气初装费3200元，实际退回人民币71807.33元。后文**产公司认为文苑**小区5栋2单元1802室的团购人（业主）放弃了车位的购买资格，但瑞**司认为文**产公司应将车位交付给瑞**司，故诉至本院。

一审法院认为

原审法院认为，瑞**司与第三人熊莺签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，且符合团购政策，合法有效，之后瑞**司也实际购得了《购房协议》约定的房屋。瑞**司与文**产公司于2013年8月20日补签《商品房买卖合同》，明确了瑞**司是该小区的实际业主，但瑞**司与文**产公司之间的商品房买卖合同并无所谓配套车位的约定，小区车位是应该优先满足小区业主需求的，但也是需要另行签订购买车位的合同的。文**产公司出具的《通知》是明确了购置车位的交款期限和购置车位等内容的要约。瑞**司要购买车位应当于要约期限届满之前发出承诺，而该要约届满日（2015年1月20日）瑞**司未发出承诺，则该合同未成立，即瑞**司与文**产公司之间没有签订购买车位的合同，故也就无权要求文**产公司给付车位。至于瑞**司于2015年8月31日汇款给文**产公司视为瑞**司发出了新的要约，但文**产公司没有承诺，则该合同同样没有成立。瑞**司诉请给付配套车库无证据证明也无事实依据。故瑞**司诉请要求文**产公司立即将配套车库交付给瑞**司使用的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十六条、第二十条、第二十一条、第二十三条、第二十八条之规定，判决驳回原告江西瑞**限公司的诉讼请求。本案受理费1800元，由原告江西瑞**限公司承担。

上诉人诉称

宣判后，瑞**司不服一审判决向本院提起上诉，请求依法撤销南昌市青山湖区人民法院（2015）湖民三初字第76号民事判决，依法改判被上诉人立即将配套车位交付给上诉人使用，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。

上诉人认为，原审法院认定被上诉人向原审第三人发出的《关于“文苑华庭”团购房价结算及车位交款等有关事项的通知（以下简称通知）》是对上诉人发出的要约，并以上诉人没有及时作出承诺导致合同未成立，上诉人也就没有权利享有车位为由驳回上诉人的诉讼请求，这一认定是错误的。原审法院认定上诉人与原审第三人之间签订的《购房协议》符合团购政策，合法有效，原审第三人已将其认购房屋及车位的权利和义务概括转移给上诉人。后被上诉人与上诉人也补签了《商品房买卖合同》，认可了上诉人与第三人之间的《购买协议》，上诉人是案涉小区的实际业主，依法享有一切法律及合同规定的业主所享有的权利，包括但不限于购买小区业主配套车位的权利。而被上诉人作为小区开发商，在出售车位等与业主息息相关的行为时，应立即通知作为业主的上诉人。但被上诉人并没有通知享有购买车位权利的上诉人，而是通知了与案涉车位没有任何关联的原审第三人。根据《合同法》第十六条的规定“要约到达受要约人时生效”，本案中被上诉人出售车位的要约只是送达给了原审第三人，被上诉人的行为不构成对上诉人的要约，对上诉人不产生任何法律约束力，原审法院提出的所谓“要约期限届满”也是没有任何事实和法律依据。由于被上诉人过错，没有按约履行其应尽的义务，并且以原审第三人的一份《放弃车位购买申请》为由拒绝交付车位给上诉人，被上诉人明显是一种恶意严重违约行为。

被上诉人应立即将车位交付给上诉人。在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中有明确的车库车位使用管理条款。合同第19页关于前期物业管理的规定中，多次提到了车位相关事项；上诉人与原审第三人《购房协议》中第一条第二款“乙方愿意以上述价格向甲方认购该房及产权，包括分配给该房的车位。”这是一个明确的转让车位条款；在《通知》中也明确有车位购买条款，车位是配给业主的“且按照每户一个车位的标准设计了车位总数212个，每户均须在本单元划定位置选择车位。本案中的业主是上诉人，被上诉人对上诉人有交付车位的义务。上诉人按照通知的要求：扣除业主享有的团购诚意金、维修基金、燃气初装费及车位款后，已经足额缴纳了购买车位所需缴纳的款项。被上诉人恶意拒收，不能免除交付车位给上诉人的义务。至于上诉人与原审第三人之间房屋转让关系，属另一法律关系，与被上诉人无关，不构成被上诉人拒交车位的理由。综上，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求二审法院查明事实依法改判，判决被上诉人立即将配套车位交付给上诉人使用。

被上诉人辩称

被上诉人文化房地产公司辩称，上诉人的上诉没有任何事实依据和法律依据，应驳回上诉人的上诉请求，一审判决事实清楚，适用法律正确。上诉人认为购买车位通知没有通知到其是不符合本案事实的，且本案购房款是第三人交纳的，作为被上诉人来说，通知肯定是先通知交款人，且在一审上诉人的诉状中是认可收到了通知的，通过第三人转达也是收到了，但上诉人没有在要约时间内履行，上诉人交纳的款项，也予以了退回，且上诉人缴纳的款项数额不对，8万元的数额只缴纳了8千元，合同中没有约定每个单元配套一个车位，且被上诉人在通知中告知了可以在规定的时间内来购买车位，如在规定的时间内没有来购买就视为放弃权利，所以上诉人的诉请不应支持，请求二审法院维持原判。

原审第三人熊莺辩称，上诉人的诉请与原审第三人无关，原审第三人同意被上诉人的答辩意见，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本院查明

二审查明：根据涉案楼盘物业公司2016年2月1日证明，《文苑华庭》小区共212户，配套建设了212个地下车位。其中5栋2单元1802号业主江西瑞**限公司若购买了车位，其车位编号应为155号。现该155号车位归属情况待定，并没有任何业主在我方登记对155号车位享有使用权。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相同。

本院认为

本院认为：瑞**司与原审第三人熊莺签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，且符合团购政策，之后瑞**司也实际购得了《购房协议》约定的房屋。瑞**司与文**产公司于2013年8月20日签订《商品房买卖合同》，明确了瑞**司是该小区的实际业主，但瑞**司与文**产公司之间的商品房买卖合同并无配套车位的约定，小区车位是应该优先满足小区业主需求的，但也需另行签订购买车位的合同，文**产公司出具的《通知》是明确了购置车位的交款期限和购置车位等内容的要约。瑞**司要购买车位应当于要约期限届满之前发出承诺，而该要约届满日（2015年1月20日）瑞**司未发出承诺，则该合同未成立，即瑞**司与文**产公司之间没有签订购买车位的合同，故也就无权要求文**产公司给付车位。故瑞**司诉请要求文**产公司立即将配套车库交付给瑞**司使用的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1800元，由上诉人**展有限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月七日