谭*与婺源**一小学、婺源县**展有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告谭*与被告婺**一小学（以下简称县一小）、婺源县**展有限公司（以下简称县城投公司）、上饶**有限公司（以下简称嘉**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理。依法由审判员潘**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭*及其委托代理人程**，被**一小的委托代理人张**、黄**，被**城投公司的委托代理人王*，被告嘉**司法定代表人郑**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告谭娟诉称，2010年，被告县一小将其所有的位于婺源县步行街的23间店面委托被告嘉**司进行拍卖转让，拍卖时间为2010年2月3日。原告参与了拍卖，并竞拍得5号店面，拍卖结束当日，原告与被告县一小、嘉**司签订了《拍卖成交确认书》，获得了拍卖成交单。原告依约支付了拍卖成交款、佣金和产权交易费等，并在2011年12月21日办理了房屋所有权过户手续，取得了房屋所有权证，但土管部门却以5号店面所在土地没有缴纳土地出让金为由拒不办理土地使用权分割和登记手续。后经原告查实，根据2009年5月9日中**县委、县政府下发的《关于对全县行政事业单位房地产实行集中管理的意见》（婺*（2009）5号），涉诉店面于拍卖前已经登记于被告县城投公司名下。原告认为，在2010年2月3日与原告共同参与竞拍成功的其他买受人，在支付成交款、佣金和产权交易费后，均已办理好房屋所有权证和土地使用权证，原告付清上诉费用后，被告县一小和县城投公司亦应协助原告办理土地使用权证，且依照《拍卖成交确认书》第二条和《拍卖会特别约定》第六条第4项和第5项约定，两被告也有协助原告办理土地使用权证的义务。因办理土地使用权证需交纳土地出让金，土地出纳金应由三被告负担。因与被告协商未果，于是原告向法院起诉请求判令：1、被告县一小和县城投公司协助原告办理婺房权证紫阳镇字第号店面的国有土地使用权证；2、三被告交纳婺房权证紫阳镇字第号店面的土地出让金；3、本案受理费由三被告承担。

原告为证实自己的主张向法庭提交的证据及被告的质证意见如下：

1、原告身份证一份，拟证明原告身份情况；三被告无异议。

2、婺*（2009）5号文件复印件一份，拟证明涉诉店面于拍卖前已经登记到被告县城投公司名下，由县城投公司进行统一管理；三被告对真实性无异议。

3、婺房权证紫阳镇字第号房屋所有权证及婺房权证紫阳镇字第号房屋所有权证各一份，拟证明紫阳一小电教综合楼店面面积及原告购买后房屋已过户的情况；三被告无异议。

4、拍卖公告、标的物清单、拍卖成交确认书、拍卖成交清单复印件各一份，拟证明原告竞拍得5号店面；三被告无异议。

5、上饶**有限公司拍卖会特别约定一份，拟证明被告拍卖成交后由委托人协助买受人办理房屋所有权人办理土地使用权证，如出现相关问题由委托机构负责协商解决；三被告无异议。

6、中国**支行收款凭单复印件一份、婺源**管理局缴款书复印件一份、收款收据七份、销售不动产统一发票一份、契税完税凭证一份、农村信用社电汇凭证复印件一份、被告县一小出具的证明一份，拟证明原告已缴纳购买店面的各项费用及税费；三被告无异议。

7、婺国用（2015）第2848号土地使用权证复印件和国有土地使用权出让缴款通知单各一份，拟证明诉争店面占用的土地需补缴划拨土地转经营的土地出让金；被告县一小对该组证据真实性无异议，但认为该组证据中的缴款通知单不合法，认为其没有交款义务；被告县城投公司对该组证据的真实性无异议，但认为土地出让金应按当按照拍卖前的标准进行计算；被告嘉**司无异议。

8、产权交易合同一份，拟证明被告县城投公司与原告签订合同的事实；三被告无异议。

被告辩称

被告县一小辩称，其已经依据婺发（2009）5号文件将诉争店面过户到被告县城投公司名下，出售诉争店面的是被告县城投公司，被告县一小仅是受被告县城投公司委托参与拍卖，并在被告县城投公司的授权范围内与第三人签订拍卖成交确认书，拍卖所得款项也并未支付给被告县一小，故被告县一小不是本案的适格被告，请求驳回原告对被告县一小的诉请。

被告县一小为证实自己的主张向法庭提交的证据及原告和被告县城投公司、嘉**司的质证意见如下：

1、婺源县行政事业单位房地产交资表一份，拟证明被告县一小已经将诉争店面转交给被告县城投公司，所有权也已登记到被告县城投公司名下；原告、被**公司无异议；被告县城投公司对真实性无异议，但认为涉案土地不在其管理范围内。

2、国有资产评估项目备案表一份，拟证明被告县一小受被告县城投公司的委托对资产进行评估；原告、被**公司无异议；被告县城投公司对真实性无异议，但认为诉争店面的实际管理人不是被告县城投公司。

3、婺源县紫阳一小关于补办店面土地证的请示，拟证明被告县一小已经履行完义务了，协助各部门办理相关手续；原告、被**公司无异议；被告县城投公司认为被告县一小是诉争店面的实际管理人和受益人，应由被告县一小对原告履行义务。

被告县城投公司辩称，2009年，县委、县政府出于对国有资产的管理需要，发文将县行政事业单位的房地产（含涉诉店面）登记到其名下，但并未实质接收任何国有资产，本次拍卖活动都是由被告县一小办理的，其协助义务已经履行完毕，故请求驳回原告对其的诉请。被告县城投公司未举证。

被告嘉**司辩称，其系受被告县城投公司委托，负责组织对被告县城投公司所有的坐落在婺源县紫阳镇步行街及健康路的25间店面进行拍卖，全面履行了组织拍卖的相关义务。依据《2010年2月3日上午拍卖会特别约定》第十条规定，应由被告县城投公司缴纳土地出让金，原告要求被告嘉**司和县一小缴纳土地出让金，无事实和法律依据，请求驳回原告对被告嘉**司的诉请。

被**公司为证实自己的主张向法庭提交的证据及原告和被告县一小、被告县城投公司的质证意见如下：

1、营业执照、机构代码证、法定代表证、法人身份证复印件各一份，拟证明被告嘉**司的诉讼主体资格；原告、被告县一小、被告县城投公司无异议。

2、委托合同一份，拟证明被告嘉**司依法接受被告县城投公司委托，并在合同中约定土地出让金应当由委托人承担；原告、被告县一小、被告县城投公司无异议。

3、县委婺发（2009）5号文件一份，拟证明被告县城投公司与被告县一小的资产关系；原告、被告县一小、被告县城投公司无异议。

4、2009年8月21日婺源县政府常务会议纪要一份，拟证明处置被告县一小资产的依据；原告、被告县一小、被告县城投公司无异议。

5、挂牌申请书、承诺函及国资项目审核表各一份，拟证明诉争店面公开拍卖的过程；原告、被告县一小、被告县城投公司无异议。

6、拍卖会资料一份，拟证明本次拍卖会的标的情况，并按委托合同约定向社会公开说明办证过户的责任及税费承担办法，并说明拍卖人不承担瑕疵担保责任；原告、被告县一小无异议；被告县城投公司认为被告嘉**司对拍卖审核是有瑕疵的，疏漏了对土地使用权的审核。

7、成交确认书一份，拟证明原告与被告共同签订，办证应当由被告县一小和县城投公司协助办理，税费按约定承担，与被告嘉**司无关；原告、被告县一小、被告县城投公司无异议。

8、原告报名资料一份，拟证明原告完全了解标的的相关情况，包括瑕疵，并且完全了解标的过户手续的办理及税费承担办法，办证与税费承担与被告嘉**司无关；原告、被告县一小、被告县城投公司无异议。

9、县国土局局务会议题报告单一份，拟证明诉争店面占用的土地需由被告县一小补交变更土地用途的出让金后才能办理变更登记；原告、被告县一小、被告县城投公司无异议。

本院认为

经庭审质证，本院对双方当事人提供的证据认定如下：对于原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8，对于被告嘉**司提供的证据1、2、3、4、5、7、8，当事人均无异议，本院予以采信。对于原告提供的证据7，被告对该组证据中的婺国用（2015）第2848号土地使用权证无异议，本院予以采信；对于该组证据中的缴款通知单，被告县一小认为不合法，被告县城投公司对土地出让金应计算标准有异议，本院不予采信。对于被告县一小提供的证据，原告和被告嘉**司无异议，被告县城投公司对真实性均无异议，但认为诉争店面的实际管理人仍是被告县一小，本院认为被告县城投公司提出的异议，不影响该证据作为认定案件事实的依据。对于被告嘉**司提供的证据6，原告和被告县一小、县城投公司对真实性无异议，但被告县城投公司认为被告嘉**司对拍卖审核有瑕疵，本院认为，被告县城投公司提出的异议，不影响该证据作为认定案件事实的依据；对于被告嘉**司提供的证据9，原告和被告县城投公司无异议，被告县一小对真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，本院认为诉争店面占用土地的土地出让金由谁缴纳，应以缴费通知为依据，故对该证据不予采信。

经审理查明，2009年5月9日中**县委、县政府下发《关于对全县行政事业单位房地产实行集中管理的意见》（婺*（2009）5号），决定对行政事业单位房地产集中管理，将行政事业单位房地产用地全部变更为商住用地，产权统一过户到被告县城投公司，由被告县城投公司对行政事业单位房地产产权进行统一管理，同时授权各行政事业单位使用。经营性房地产的经营收入主体不变且仍按原渠道纳入房地产使用单位部门预算管理。2009年6月14日，被告县一小将涉诉店面的房屋所有权过户登记到被告县城投公司名下，国有土地使用权未办理过户登记。2009年8月12日，婺源县政府召开了第22次常务会议，研究了被告县一小所有的店面资产处置有关事宜，会议决定同意处置被告县一小店面资产，处置收入用于支付该校整体搬迁工作经费。2010年1月12日，被告县城投公司向被告嘉**司出具”婺源县原紫阳一小步行街及健康路25间店面拍卖”挂牌申请书，委托被告嘉**司拍卖”婺源县原紫阳一小步行街及健康路25间店面”（含涉诉店面），同时出具了书面承诺书，承诺书第1条载明”本出让人转让的产权权属关系清晰，出让人对该资产具有完全处置权，且该处置权的实施已不存在任何限制条件”，第5条载明”如出让人有违以上承诺或违反有关交易规则，自行承担相关的经济和法律责任。”2010年2月3日，原告参与了拍卖，并以33万元的价格竞拍得”步行街5号店面”，房屋建筑面积为28.08平方米，同日，原告与被告县一小、嘉**司签订了《拍卖成交确认书》。2010年8月10日，原告与被告县城投公司签订了《产权交易合同》，合同约定在原告付清购房款后被告县城投公司协助原告办理产权过户手续，双方按国家政策规定各自交纳相关税费。原告依约支付了拍卖成交款、佣金和产权交易费等，并于2011年12月21日办理了房屋所有权过户手续，取得了房屋所有权证（婺房权证紫阳镇字第号），因该店面所在土地没有缴纳土地出让金，至今未能办理土地使用权分割和登记手续。

另查明，诉争店面于2009年之前已由被告县一小进行商业经营，其占用的土地使用权类型仍为划拨用地，登记于被告县一小名下。

本案在审理过程中，双方申请庭外和解四个月，但调解未果。

本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照**务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照**务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照**务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。本案中，原告与被告县城投公司签订的《产权交易合同》未对土地出让金的承担进行明确约定，虽然婺源县政府常务会议决议同意处置被告县一小原有的店面资产，但并未决定诉争店面是否需要办理土地使用权出让手续，也未决定土地出让金由谁缴纳，故原告主张被告承担土地出让金及办理土地使用权过户手续的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告谭*的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币六千二百五十元，减半交纳三千一百二十五元，由原告谭*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十九日