上诉人张某某甲、张某某乙与被上诉人聂某某租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张某某甲、张某某乙因与被上诉人聂某某租赁合同纠纷一案，不服大余县人民法院（2015）余*一初字第105号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：原告张某某乙系原告张某某甲父亲。1999年12月29日原告张某某乙在大余**管理局注册大余县南安镇达财板鸭厂（以下简称板鸭厂），属个体工商户，2012年9月3日注销。2012年9月4日板鸭厂转型升级为个人独资企业，2013年7月16日注销。2013年7月19日转型为大余县**有限公司，法人代表为张某某甲，股东为张某某甲、张某某乙。2011年6月30日，原告张某某乙将板鸭厂转让给钟某某、张某某甲、廖某某。2012年7月18日，被告聂某某及吴*（已死亡）与板鸭厂（钟某某、张某某甲、廖某某）签订《场地租赁协议书》，与本案相关内容：“一、达财板鸭厂位于野鸡山里建好的木板瓦房一栋，面积700平方米，鱼塘3口，约9.91亩，菜地5亩及周边道路与空闲地…。二、租赁期自2012年7月18日起至2022年12月31日止。三、场地租金：2013年1月1日至2015年12月30日三年间每年按柒万贰仟元整支付…场地租金支付方式：租金每半年支付一次，时间为每年的5月30日支付上半年租金，11月30日支付下半年租金。”协议签订后被告聂某某对租赁的木板、瓦房及场地进行了改建装修，从事农庄饮食行业，改建装修内容包括：木板瓦房装修，水塘部分堡坎，增建棚子、厕所、亭子、扩建地基等。在2013年元月8日大余县南安镇达财板鸭厂合伙人散伙，由原告张某某甲通过合伙人内部竞标方式取得该厂的所有资产，包括被告聂某某租赁的场地，并承接了与被告签订的《场地租赁协议》，之后，被告因故歇业。现原告以被告未支协议规定场地租金为由，诉至本院要求解除协议，并支付租金。

另查明，原、被告发生纠纷后，被告聂某某离家出走，庭审过程中，原告曾要求对被告增设的建筑物及附属设施的价值进行司法鉴定，后原告撤回申请。

一审法院认为

原审法院认为：《合同法》规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”。最**法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人。造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”。本案中，被告从2013年开始未支付到期租金，原告要求解除租赁协议的诉请，本院予以支持。原告经过竞拍，取得板鸭厂的所有权，具备出租人的资格。被告在租赁期间，对租赁的房屋及场地增添附属物，已经过原出租人（板鸭厂）的同意。被告与原出租人就财产返还时对附属物处理未约定，新增添的附属物属不能拆除的，原告（即现出租人）应折价补偿承租人的损失，但原告拒绝申请对增添的附属物价值进行评估，又不同意赔偿被告损失，故租赁协议涉及到的租金及财产补偿问题，本院在本案中不予处理，由原、被告自行协商处理。依照最**法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第八十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定，判决：一、从本判决生效之日起，解除被告聂某某与大余**财板鸭厂签订的《场地租赁协议》；二、驳回原告张某某乙、张某某甲的其他诉讼请求。案件受理费3420元，由原告张某某乙、张某某甲承担1710元，由被告聂某某承担1710元。

上诉人诉称

上诉人张某某甲、张某某乙上诉称：一审法院在被上诉人未出庭且未提交任何证据的情况下，认定被上诉人在租赁土地上所赠添的附属物“木板瓦房装修，水塘部分堡坎，增建棚子、厕所、亭子、扩建地基等”均是经上诉人同意再增设是错误的，存在主观臆断。在上诉人通过原板鸭厂股东合法途径取得该厂土地的使用权后，对于被上诉人与原股东之间的约定一直也延续履行。但在上诉人实际接管该土地后，被上诉人从未与上诉人协商过在租赁土地上增设任何设施或建筑等。上诉人张某某甲不仅没有同意过，还一再提醒被上诉人应严格按照合同约定范围行使自己的权利，不得侵犯周边村民的权利。被上诉人不但没有遵守约定，反倒任意扩建地基，侵害了周边村民土地，以致村民多次上门讨说法。一审法院以“原告拒绝申请对增添附属物价值进行评估，又不同意赔偿被告损失，故租赁协议涉及到的租金及财产补偿问题，本院在本案中不予处理”为由，对上诉人要求被上诉人按合同约定支付租金的请求不予处理，上诉人认为是错误的。对被上诉人所增添的附属物的价值评估不应由上诉人来承担该义务。一审法院将被上诉人所增添的附属物的价值评估强加给上诉人明显有失公平，加重了上诉人的负担。在本案中，被上诉人违反约定，拒不支付租金，已经构成违约，且在近两年多的时间里，被上诉人及其家人一直不肯搬离，上诉人无法从租赁物中获取收益，这是由被上诉人的违约行为导致。对于涉及的附属物是否应予以折价补偿，根据我国《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。一审法院违反“谁主张，谁举证”的原则，对增添的附属物的价值应由被上诉人提交证据，也就是说本案所涉及的附属物的价值评估应由被上诉人提出申请鉴定。况且本案涉及的附属物也并非全部都无法拆除，对于上诉人说，被上诉人所赠添的附属物没有利用的价值，上诉人还需对该土地进行重新整改。因此，一审法院对被上诉人所增添的附属物价值评估应由被上诉人自己承担，不应强加给上诉人。且上诉人认为不存在对被上诉人的补偿问题。被上诉人占用上诉人的土地，且一直居住在该处，对上诉人多次上门催要租金的事一直不予理会，给上诉人带来了实际的损失，上诉人提出要求其支付租金是合理合法的。请求二审法院依法撤销原判第二项，予以改判或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人聂某某未作答辩。

本院查明

二审认定的事实与一审查明的事实一致。

本院认为

本院认为：《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。本案上诉人张某某乙、张某某甲的上诉请求，是要求被上诉人聂某某支付自2013年1月1日起至2015年2月28日止的场地租金共计156000元（按照合同约定前3年每年按72000元整支付，故每月应付租金为6000元，自2013年1月1日起至2015年2月28日止，共计26个月，6000元×26个月=156000元），故本院围绕上诉人的该上诉请求进行审理。《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，对于被上诉人聂某某在租赁土地上所赠添的附属物“木板瓦房装修，水塘部分堡坎，增建棚子、厕所、亭子、扩建地基等”损失，被上诉人聂某某负有举证责任，其负有申请对增添的附属物价值进行评估的义务，但被上诉人聂某某经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，且未提交任何证据，亦未提起反诉或申请对增添的附属物价值进行评估，故对于被上诉人的上述损失，本院不予审理。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”、第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。被上诉人聂某某占用了案涉租赁物，其应当按约定向上诉人张某某乙、张某某甲支付租金。上诉人张某某乙、张某某甲要求被上诉人聂某某支付租金156000元，本院予以支持。原审判决认定基本事实清楚，但对租金的处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持大余县人民法院（2015）余*一初字第105号民事判决第一项；

二、撤销大余县人民法院（2015）余*一初字第105号民事判决第二项；

三、由被上诉人聂某某支付上诉人张某某乙、张某某甲自2013年1月1日起至2015年2月28日止的租金156000元，限被上诉人聂某某于本判决生效之日起十日内付清；

四、驳回上诉人张某某乙、张某某甲的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3420元，二审案件受理费3420元，合计6840元，由被上诉人聂某某负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十五日