陶**与李**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）陶**（下称原告）与被告（反诉原告）李**（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人艾**、被告委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原、被告于2012年9月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于新余市仙来西大道1013号房屋用于经营宾馆业务，并约定双方权利义务。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。被告仅按期交付了第一年的租金，第二年支付部分租金后，剩余10万元租金在原告多次催讨之下于2014年12月才付清，但逾期付款的利息至今未付，按照合同约定，被告应在2014年11月10日预付第三年的租金，但被告却以各种理由拒付，故原告诉至法院要求依法判令解除原、被告2012年9月1日签订的《房屋租赁合同》，并补交2012年9月1日至2012年12月1日期间的租金62500元；被告向原告支付2014年12月份房屋租金22833元；被告向原告支付按27.4万元／年的标准自2015年1月1日起至《房屋租赁合同》实际解除之日止的房屋租金；被告向原告支付逾期付款利息26000元（按本金10万元、月利率2%自2013年11月1日起算至2014年12月10日）；本案诉讼费由被告承担。

被告辩称和反诉称，原、被告租赁合同签订后，被告即依照合同约定支付了保证金和租金，但原告却未依照合同约定将电梯按期安装完成，迫使被告拖延两个多月才开张营业，蒙受了巨大的经营损失，同时，原告所出租的房屋亦存在消防不过关的问题，致使被告花费巨大努力并加装了水井、水磅才得以办理消防许可证来正常经营。同时，在2013年年底被告所租赁的房屋又出现了严重的墙体漏水、渗水问题，涉及的房间达二十多间，被告就此事多次找原告协商，原告置之不理，因此被告以拒付房租的形式进行抗辩。由于原告的行为构成严重的合同违约，致使被告遭受巨大的经济损失，故请求法院判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；原告赔偿被告因房屋质量问题所造成的损失150000元；原告支付被告越洲宾馆每年二十间房间入住的费用6000元；原告赔偿被告因晚装电梯所造成的损失100000元；原告支付被告违约金150000元；被告用于经营的装饰装修物及附属设施在双方合同解除时由被告取回；原告赔偿被告装修费约90000元；本案诉讼费用及律师费用均由原告承担。

原告针对被告反诉辩称，被告存在逾期支付租金的严重违约行为，原告已起诉请求解除合同；原告已按照合同约定全面适当履行了合同义务，不存在被告所诉的相关违约行为，故请求驳回被告的反诉请求。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：

一、《房屋租赁合同》一份。证明1、原告将其位于新余仙来西大道1013号的自有办公楼六、七楼及一楼电梯大堂出租给被告经营宾馆业务，租期为10年，附条件地免收被告自2012年9月1日至2012年11月30日止的租金，如因被告违约导致合同不能履行或解除，被告应按第一年年租金标准补缴该期间的租金；2、第一年租金为25万元另每年附加赠送20间标准间给原告入住，第二年至第八年，每年年租金递增12000元，第九、十年的租金按第八年租金执行；3、第一年租金分期支付，至2013年5月15日止全部付清，第二年起的每年的租金应在上一年度11月10日前付清，逾期支付租金的，按日千分之五承担违约金；4、原告负责在2012年11月15日前将公用电梯安装完毕；5、被告存在逾期支付租金累计30日以上的，原告可以单方解除合同，被告的相关装修设施归原告所有；6、因被告违约导致原告提前解除合同的，被告应赔偿原告24个月租金的损失。

二、《房屋催缴通知》一份、《解除合同通知书》一份、原告向被告寄送《解除合同通知单》快递单一份、2014年5月30日原告与被告丈夫俞**签订的“宾馆如何支付欠付2014年租金”的书面约定一份。证明1、至2014年12月2日，被告存在拖欠2014年租金十三个月及2015年租金的违约行为，原告已多次向其催缴租金并协商支付办法；2、因被告未按约定支付租金，原告已于2014年12月5日书面通知被告解除合同。

三、竣工验收备案表一份。证明涉案房屋的质量已经新余**管理局验收合格，不存在质量问题。

四、新余市公安消防支队对涉案房屋竣工验收消防备案检查合格意见。证明涉案的房屋消防设施合格，不存在消防不过关的情形。

五、新余**限公司向原告、被告送达的关于涉案房屋电梯安装完毕的函一份。证明至2012年10月30日，涉案房屋的电梯已全部安装完毕并可交付使用，原告不存在晚装电梯的违约行为。

被告为反驳原告的诉讼请求，支持其反诉请求，向本院提交如下证据：

一、《房屋租赁合同》一份。证明合同约定，原告应当保证房屋及设施能正常使用，且能按照国家规定对房屋及配套设施进行维修和保养，且原告需在2012年11月10日至15日前将电梯安装完毕，而原告未能按照约定时间安装完电梯，构成违约。

二、律师谈话笔录两份、刘**和简**的身份证复印件。证明参与装修水电工的刘**和木工简**亲眼所见越洲商务宾馆的电梯是2013年1月10日左右才安装并投入使用的，而越洲商务宾馆是2013年2月5日才开张经营的。

三、照片四张。证明原告出租给被告的房屋存在漏水渗水的质量问题，且该问题导致被告装修和装饰物品损坏，并给被告的经营造成了严重损失，并且原告对该房屋质量问题未履行维修及保养义务。

对于上述证据，结合庭审，本院作出如下评判：

本院认为

一、对原告提交的第一组证据，被告对其三性均无异议，本院认为，该组证据来源客观、合法，且与本案处理有关联，故本院予以采信。

二、对原告提交的第二组证据，被告对书面约定的真实性无异议，对其他证据的三性均有异议，认为该组证据只有越洲商务宾馆的发票专用章，这不是宾馆的专用章，且没有任何人的落款签名，不能认定被告收到了解除合同的书面通知，而拖欠房租一事属实，但2014年12月已支付10万元租金，且2014年的房租和利息已经付清。本院认为，被告对书面约定的真实性没有异议，故本院对该份证据的真实性予以确认；至于该组其他证据，因快递单签收栏有被告本人的签名，且《解除合同通知书》上有越州商务宾馆发票专用章确认已收到的事实，故被告的异议不成立，对原告提交的该组其他证据，本院予以采信。

三、对原告提交的第三组证据，被告对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为房屋竣工的时间是在2012年，而被告发现质量问题是在2013年年底。本院认为，因竣工验收备案表中载明竣工验收的日期是2012年1月11日，故该份证据仅能证明涉案房屋竣工验收时质量不存在问题，故被告的异议成立，对原告提交的该组证据，本院仅对其真实性予以确认。

四、对原告提交的第四组证据，被告对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为验收合格的房屋属办公性质，与经营用的房屋消防要求不一致，且验收合格时间是在2012年，也就是被告承租房屋之前，被告承租该房屋后办理经营许可时，已被新余市公安消防支队认定不符合消防规范，不能达到被告承租的目的。本院认为，原告提交的该组证据由新**防支队出具，确认涉案房屋的消防设施验收合格，而被告未提供其他证据证明房屋消防设施不合格，故被告的异议不成立，对原告提交的该组证据，本院予以采信。

五、对原告提交的第五组证据，被告对其三性均有异议，认为该组证据仅能证明被告接到电梯可以使用的通知，而不能证明电梯是否安装完毕及是否能实际使用。本院认为，该组证据系新余莲圣**限公司单方制作并向原、被告发出的通知，并不能证明电梯在通知发出时已能正常使用，故被告的异议成立，对原告提交的该组证据，本院不予采信。

六、对被告提交的第一组证据，原告对其三性均无异议，本院认为，该组证据来源客观、合法，与本案处理有关联，且与原告提交的第一组证据一致，故对被告提交的该组证据，本院予以采信。

七、对被告提交的第二组证据，原告对其三性均有异议，认为该组证据的性质属于证人证言，而两位证人均未出庭，故该组证据不应被采纳。本院认为，原告的异议成立，对被告提交的该组证据，本院不予采纳。

八、对被告提交的第三组证据，原告对其三性均有异议，认为照片无法反映出是涉案墙体及拍摄时间，也无法证明是原告未尽到维修和保养义务造成的。本院认为，该组照片仅能证明拍摄时房屋墙面的状态，不能证明与原告的不作为有因果关系，也不能证明被告的损失情况，故原告的异议成立，对被告提交的该组证据，本院不予采信。

在本案诉讼过程中，被告提出对涉案房屋墙面漏水、渗水等质量问题进行鉴定，并确定存在质量问题的房间数，同时申请对涉案房屋的室内装修价值进行评估，根据被告在庭审过程中的陈述，涉案房屋存在因漏水、渗水导致墙面脱落的问题，而出现该问题的墙面均系与外界接触的墙体的内墙面，本院认为，涉案房屋于2012年1月11日通过了竣工验收，验收时未发现存在房屋质量问题，而该房屋墙面出现问题的范围也仅限与外界接触墙体的内墙面，并非所有墙体，该问题出现应系房屋使用过程中造成，因此，被告提出对涉案房屋质量问题进行鉴定的申请并无实际意义，本院不予准许。至于被告申请对房屋室内装修价值进行评估的申请，因与本案的处理无关联性，故本院亦不予准许。

根据原告提供的证据，结合庭审，本院可以认定以下事实：

2012年9月1日，原告陶**（甲方）与被告李**（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于新余市仙来西大道1013号办公楼的第六、七楼及一楼电梯大堂出租给乙方经营越洲商务宾馆；甲方给予乙方三个月的免费装修期，即2012年9月1日至2013年11月30日，房屋租赁期限为2012年12月1日至2022年11月30日；租金为25万元／年，自第二年起每年递增12000元，第九、十年不再递增，同时乙方每年向甲方赠送20间标准间的使用券；租金按年计算，每年租金应在上一合同年度到期前二十天一次性付清（即每年十一月十日一次性付清下一合同年度租金），如乙方违约造成本合同不能履行或不能完全履行，或因乙方的原因提前终止本合同，则视为乙方放弃装修免租期，乙方应在七天之内按约定的租金价格补足之前优惠免交的全部租金；甲方需在11月10日-15日前将电梯装修完毕；乙方拖欠租金累计超过30天的，甲方有权单方提前解除本合同，收回房屋［包括乙方一切嵌装在房屋结构或者墙体、地面内的隔墙、天花板及角线、楼梯成套件、门（窗）成套、地（墙）面瓷砖（石材、油漆、墙纸）、卫生间洁具便具、水（电、气）线管开关无偿归甲方所有］。

2014年5月3日，被告的丈夫俞**与原告就租金一事达成书面约定：“因宾馆尚欠陶总2014年度租金壹拾陆万贰仟元整，双方于2014年5月30日晚商议，双方同意宾馆于2014年6月1日付清所欠房租到6月10日的全部利息，月息按1分6计算，共计壹万捌仟元整。6月10日后宾馆承诺每月月底向陶总交纳当月利息（按月息1分5及部分所欠房租。到2014年11月1日前全部付清所欠房租及其利息，利息按月1分5厘算”。

2014年12月2日，原告向越洲商务宾馆发出《房租催缴通知》一份，要求其尽快交清拖欠的房租。被告收到通知后于2014年12月向原告交付10万元租金。2014年12月13日，原告向被告发出《解除合同通知书》一份，被告于2014年12月16日进行签收。

本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原告与被告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》应否得到支持；2、原告主张被告补交2012年9月1日至2012年12月1日的租金62500元、支付2014年12月的租金22833元并按年租金27.4万元的标准支付自2015年1月1日起至合同解除之日止的房屋租金，同时支付逾期付款利息26000元的诉请有无事实和法律依据；3、被告主张原告赔偿因房屋质量问题造成的损失15万元、因晚装电梯造成的损失10万元、违约金15万元有无事实和法律依据；4、被告主张原告支付越洲商务宾馆每年二十间标准间入住的费用6000元有无事实和法律依据；5、被告主张在合同解除时取回用于经营的装饰装修物及附属设施并主张被告赔偿装修费损失9万元的诉请应否得到支持。

一、关于第1个争议焦点，原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定了合同解除条件，即被告拖欠租金累计超过30天，原告有权单方提前解除本合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，因此原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2014年12月19日解除，故对原、被告均要求解除《房屋租赁合同》的诉请，本院予以确认。

二、关于第2个争议焦点，原、被告在庭审中均认可房屋租金仅支付至2014年11月30日，虽租赁合同已于2014年12月19日解除，但被告至今仍实际占用并使用该房屋，因此，被告仍应参照合同约定支付租金至其腾空房屋并将房屋交付原告时（即原告所主张的“合同实际解除之日”）止，因2014年12月属双方约定的第三个合同年度，按合同约定租金标准为27.4万元／年，则2014年12月的被告应支付的房租为27.4万元÷12个月／年×1个月=22833元，故对原告主张被告支付2014年12月份房屋租金22833元及按年租金27.4万元的标准支付自2015年1月1日起至《房屋租赁合同》实际解除之日止的房屋租金的诉请，本院予以支持。至于逾期利息，因原、被告均认可被告于2014年12月交纳一笔10万元的租金，而该租金本该系2013年11月10日前交付，又因原告与被告丈夫俞**曾就租金的支付方式及逾期利息计算标准达成了书面约定，因此逾期利息应参照书面约定进行计算，则2013年11月11日至2014年12月10日的利息应为10万元×1.6%／月×7个月＋10万元×1.5%／月×6个月=20200元，故对原告主张被告支付逾期付款利息26000元的诉请，本院予以部分支持。关于原告主张被告补交2012年9月1日至2012年12月1日的租金62500元的诉请，虽双方在合同中约定如被告违约造成合同不能完全履行，则视为放弃装修免租期，但在2014年5月30日双方进行结算时，被告已存在拖欠支付租金的违约行为，而原告并未就此项进行主张，且原告在本案中已就被告拖欠租金的违约行为主张了逾期利息，并获得本院支持，其损失已得到弥补，因此，对原告的此项诉请，本院不予支持。

三、关于第3个争议焦点，根据被告在庭审过程中的陈述，涉案房屋2013年底开始存在因漏水、渗水导致墙面脱落的问题，而出现该问题的墙面均系与外界接触墙体的内墙面，本院认为，涉案房屋于2012年1月11日通过了竣工验收，验收时未发现存在房屋质量问题，而该房屋墙面出现问题的范围也仅限与外界接触墙体的内墙面，并非所有墙体，因此，房屋墙面出现问题应系房屋使用过程中造成。另，被告在答辩中称2013年年底墙面开始出现问题，其多次找原告进行协商未果，遂以拒付租金的形式进行抗辩，但被告在2014年5月3日就拖欠租金一事与原告达成了书面约定，且之后一直陆陆续续支付拖欠的租金及利息，与其拒付租金的辩称相矛盾，且被告在发现房屋墙面出现问题后未及时与原告协商解决，也未自行维修，造成了损失的扩大，其损失应由其自行承担，故对被告主张原告赔偿因房屋质量问题造成的损失15万元的诉请，本院不予支持。至于晚装电梯的损失，因被告未提交证据证明涉案房屋存在晚装电梯的情形，也未提交证据证明因晚装电梯造成的损失情况，其应承担举证不能的后果，故对被告主张原告赔偿因晚装电梯造成的损失10万元的诉请，本院不予支持。至于违约金，本案合同解除系被告违约导致，故其主张原告支付违约金15万元的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。

四、关于第4个争议焦点，原、被告在合同中约定，被告每年需向原告赠送20间标准间使用券，被告赠送宾馆使用券的行为系其履行合同义务，故其主张原告支付宾馆使用券6000元的诉请于法无据，本院不予支持。

五、关于第5个争议焦点，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，又因为原、被告双方在合同中约定，被告违约导致合同解除的，原告有权收回房屋［包括乙方一切嵌装在房屋结构或者墙体、地面内的隔墙、天花板及角线、楼梯成套件、门（窗）成套、地（墙）面瓷砖（石材、油漆、墙纸）、卫生间洁具便具、水（电、气）线管开关无偿归甲方所有］，因此，被告仅能在合同解除时取回未形成附合的装饰装修物。至于装修费损失，因原、被告租赁合同的解除系被告违约导致，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，被告无权要求原告赔偿装修费残值损失，故对原告主张被告赔偿装修费损失9万元的诉请，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告陶**与被告李**于2012年9月1日签订的《房屋租赁合同》已解除；

二、被告李**应于本判决生效之日起十日内向原告陶**支付2014年12月份的房屋租金22833元；

三、被告李**应于本判决生效之日起十日内向原告陶**支付自2015年1月1日起按年租金27.4万元的标准支付至将涉案房屋归还原告时止的租金；

四、被告李**应于本判决生效之日起十日内向原告陶**支付逾期付款利息20200元；

五、确认反诉原告李**有权取回房屋内未形成附合的装饰装修物及附属设施；

六、驳回原告陶**的其他诉讼请求；

七、驳回反诉原告李**的其他反诉请求。

被告李**如果未按本判决的指定的期限履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4635元（由原告陶**预交），反诉费4370元（由被告李**预交），合计9005元，由原告陶**承担3759元，被告李**承担5246元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月二十二日