雷**、李**等与罗**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人雷**、李**因与被上诉人罗**、刘**房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第57号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：1987年，原告雷**经申请获得宅基地120平方米，并新建砖混二层房屋一栋。1991年10月，原吉安市人民政府向雷**发放集体土地建设用地使用证一本，用地面积为125.19平方米，用途为住宅。2006年12月19日，原告雷**与被告罗**签订买卖房屋契约一份，将岔路口曾家园村私房出卖给罗**，买房方签名为罗**，卖房方签名为为雷**、王**（大媳妇）、雷**（二儿子）、雷**（三儿子），执笔人肖**（村委会会计），在场人刘**（外甥），见证人雷*甲（四弟）、雷*乙（三弟）。同日，吉安市吉**村民委员会加盖公章，同意双方买卖房屋。买卖房屋契约约定；一、房屋门牌为，东王**房，南胡水泉房，西*建国房，北胡红喜胡春泉两兄弟宅基地、砖混结构二层，占地125.1平米，建筑面权250.2平米；二、该房售价6万元，房款在签订之日一次性付清；三、付清全部房款后该房的所有权和使用权即归买方所有，该房的土地使用证和全部有关审批手续移交买方永久保存。2014年5月18日，就曾家园28号房屋被告罗**与吉安市**开发公司签订了集体土地房屋征收补偿安置协议，正房总面积275.28平米，人口数5人，安置方式为产权调换，正房补偿费275.28平米＊570.93元／平方米＝157165.61元，增加补助275.28平米＊400元／平米＝110112元。

另查明：平常家里由原告雷**作主，雷**签订买卖房屋契约时未受到被告威胁。被告罗**选择产权调换安置房2套，产权调换安置房的面积要根据正房面积和被安置人口数确定。选择货币补偿会按正房面积增加600元／平米的一次性补助。

一审法院认为

原审法院认为：产权调换安置房的面积不仅要根据正房面积来安置，还要根据被安置人口数来确定。原告正房面积与被告被安置的正房面积不符，被安置人口数与被告被安置人口数也不一定不相符，原告能被安置的房屋面积是否与被告拆迁所得的2套房屋面积相符不能确定，原告还需进一步提供证据证明。因此，对原告要求被告返还拆迁所得的2套房产的诉讼请求，不予支持。关于合同效力问题，因原告要求被告返还拆迁所得的2套房产的诉讼请求未予支持，房屋买卖合同的效力暂不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：驳回原告雷**、李**的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告雷**、李**负担。

上诉人诉称

上诉人雷**、李**不服一审判决，向本院上诉称：1、本案所涉房屋系农村村民宅基地上所建的房屋，卖方（上诉人）雷**（产权共有人李**未参与）系农村村民，买方（被上诉人）罗**城镇居民。根据2004年10月21日国发（2004）28号《**务院关于深化改革严格土地管理的决定》的规定：”（十）加强村镇建设用地的管理。……改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建行的住宅发放土地使用证。”我国《民法通则》第六条规定：”民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”显然，本案中的房屋买卖行为违反国家政策，不具有法律效力。2、因被上诉人属城镇居民购买农村集体土地上的房屋违法，无权取得集体土地上房屋所有权，因此被上诉人与吉安市**开发公司签订的《房屋征收补偿安置协议》亦没有法律效力。基于争议房屋已拆除，实际上无法返还原房屋的情况下，被上诉人当然应返还因原房屋拆迁所带来的实际利益。3、一审判决理由是非不分，本末倒置，明显不公正。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人罗**、刘**答辩称：1、上诉人起诉已过诉讼时效。上诉人与被上诉人于2006年签订房屋买卖合同，并已实际履行，现已过八年后上诉人起诉要求返还房屋已过诉讼时效。2、被上诉人对原有房屋已经进行了改、扩建及装修，且现在上诉人所主张的房产已拆迁，标的物灭失，其提出房屋买卖合同无效已没有实际意义。3、上诉人主张房屋买卖合同无效，其行为无非是为了获利而反悔，这种缺失诚信的行为有损社会公德。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、双方签订的房屋买卖合同是否有效？2、本案上诉人诉讼请求是否已超过诉讼时效？3、上诉人要求被上诉人返还房屋拆迁所得是应否支持？

本院查明

二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村的宅基地使用权的取得有严格的身份限制，即只有具备同一集体经济组织成员，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。最**法院在2010年4月30日给湖北**民法院《关于刘**与李**房屋买卖合同纠纷一案请示的复函》，明确了”农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效”。本案中，被上诉人罗三苟系城镇居民，上诉人雷水根系农村居民，双方非同一集体经济组织成员，因此双方签订的农村房屋买卖合同应属无效。但是，上诉人在收取了被上诉人支付的购房款并将房屋交付被上诉人使用多年来一直未提出异议，现因该房屋被征收致被上诉人获得拆迁安置补偿后，上诉人才提出异议要求被上诉人返还房屋拆迁补偿所得，其行为有违诚实信用原则。因上诉人所出卖房屋已经被拆除，其现在起诉要求被上诉人返还房屋拆迁补偿所得利益，属于一种债的请求权。根据法律规定，上诉人对其债权的主张应当在知道权利受侵害之日起两年内向人民法院主张权利。但本案上诉人与被上诉人签订协议是在2006年12月19日，而上诉人起诉时间为2015年1月6日，已远远超过了诉讼时效。因此，上诉人的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，处理结果正确，但判决理由阐述不当，对合同效力确认诉请不予处理欠妥，本院一并予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4300元，由上诉人雷**、李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十八日