曾*、熊**与星子天元**有限公司（以下简称天**司）商品房预售合同纠纷一审民事案件判决书

审理经过

原告曾*、原告熊**诉被告星子天元**有限公司（以下简称天**司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行了公开开庭审理，原告曾*及其委托代理人彭**、王**，被告的委托代理人徐飞到庭参加了诉讼，原告熊**庭审前自愿撤回起诉，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告曾*与原告熊**于2002年3月4日结婚，两人系夫妻关系。2014年2月28日，原告曾*与原告熊**两人决定以原告曾*的名义与被告签订商品房买卖合同。合同约定原告购买被告开发的星子县**天元商贸旅游城6栋1单元1021号房，房屋总价款282273元，在签订合同时支付142273元，余款140000元以按揭方式支付，被告应当在2014年12月31日将经验收合格的房屋交付给原告，若逾期交房超过180天，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。被告未按合同约定于2014年12月31日交付房屋，后经两原告对此催讨仍未交房，原告要求被告支付逾期交房违约金，被告对此置之不理，被告逾期交房超过180天，原告要求退房，2015年7月22日，原告通过媒体维权要求退房未果。为此，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求：1、依法判令解除原告、被告于2014年2月28日签订的商品房买卖合同；2、依法判令被告向原告退还购房款282273元并赔偿利息损失（其中首付款142273元的利息按银行同期存款利率从2014年3月1日起计算至实际还款之日止，按揭款140000元的利息从2014年3月31日计算至实际还款之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告辩称，双方已签订买卖合同，且已就房屋办理了个人购房担保合同，房屋所有权已属原告；被告已按约对房屋进行验收，仅仅是一些市政设施未完工，但不影响原告接收房屋，所以并不构成违约，被告不同意解除合同，原告诉请不成立，依法不予支持；第一次庭审申请星子农商行参与本案审理，请合议庭答复。

本院查明

经开庭审理查明，原告曾*与被**公司于2014年2月28日签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的东林大佛景区天元商贸旅游城第6幢1单元1021号房，该商品房的用途为商用，建筑面积共32.86平方米，该商品房单价为每平方米8590.17元，总金额282273元。该合同第六条约定：买受人于2014年2月28日签约缴纳购房款人民币142273元，于2014年2月28日以按揭方式支付余款人民币140000元。第八条约定：出卖人应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格。2、……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.由于政府，市政原因或遭遇异常天气，异常地质状况，第三方责任和政府行为而导致工期延误的造成不能按期交付的开发商不承担任何责任。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）⑴逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。2、……。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……。第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第二种方式处理：1、……。2、出卖人维修直至达到合同约定的标准或同档次标准。第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：按法定规定的与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑在交付使用达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：遇不可抗力或政府原因导致基础设施、公共配套建筑不能正常使用的，开发商不承担任何责任。同日，原告与被告达成补充协议，在补充协议”关于交房通知”部分约定：除买受人未能按合同约定期限付清房款及相关款项外，在本合同约定的交房时间之前，出卖人应当以电话或挂号信或特快专递通知买受人交房。以挂号信或特快专递邮寄送达的，通知的送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的收件日期。已电话告知的，通知送达时间为出卖人给买受人安排的办理入伙手续的时间，在办理交房手续现场发给交房通知书。买受人因故未能收到收房通知应该按合同约定的交房时间主动到出卖人售房处办理或查询收房相关事宜。合同签订当日，原告分两次支付房款合计142273元。2014年3月30日，原告与星子县农村信用合作联社温泉信用社签订了个人购房借款担保合同，约定：原告贷款140000元，贷款期限自2014年3月30日至2024年3月28日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款人授权贷款人将贷款划入下列账户，贷款利息自实际放款日起计算：户名：星子天元**有限公司。账号：xxxx。开户行：温泉信用社。同日，江西省农村信用合作联社向xxxx账户内发放贷款140000元。合同约定的交房日期到期后，原告与被告因房屋是否达到合同约定的交房条件发生纠纷，原告于是向九江视听网投诉。2015年7月22日，九江视听网以”星子：天元商贸城逾期交房，业主欲退房遭拒绝”为题播出一则视频新闻，该新闻的［解说］部分载明：针对这种情况，记者也与曾先生一起前往售楼部，了解为何逾期这么久都没有交房的具体情况。偷拍：天元商贸城售楼部工作人员徐经理0805—0821在180天之内时可以交房，但你那个时候觉得达不到交房条件，我觉得可以达到，那么现在起这个争执，你说了也不算，我说了也不算，你觉得实在要退房的话你想走法律程序我也不反对。原来，双方在”有没有达到交房条件”的问题上产生了分歧，曾先生觉得现在的情况不能交房，而售楼部却认为可以交房，记者在现场看到，店面的主体建设已经完成，但部分店面的门口还堆放着水泥和沙子，有些地面工程也没有完成。按照相关规定，交房必须有房屋验收，记者也向徐经理提出想看看天元商贸城的验收资料，但遭到拒绝。偷拍：天元商贸城售楼部工作人员徐经理1304—1313我说了，觉得有什么觉得有些东西要查要看我说了，可以通过法律途径，我已经说到这份上了。

另查明，被告提交的建设工程竣工验收报告载明：工程名称东林大佛景区·天元商贸旅游城工程6#楼，开工时间2013.7，验收时间2014.12.31，在该报告验收意见栏分别有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位加盖公章，并有相关人员签名，签名时间均为2014年12月31日。被告另提交东林大佛景区·天元商贸旅游城工程6#楼竣工资料共三册，竣工验收资料为施工过程形成，日期早于2014年12月31日，但是三册竣工资料的封皮时间均为二O一五年一月。

以上事实有原告提交的商品房买卖合同一份，收据两份，个人购房借款担保合同及借款凭证各一份，九江视听网关于原、被告之间退房新闻书面及视频资料各一份，被告提交的建设工程竣工验收报告一份，竣工验收资料共三册，当事人当庭陈述在卷为凭，经庭审质证，可以确认。

本院认为

本院认为，原告与被告之间签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案原被告双方争执的焦点在于涉案房屋是否达到合同约定的交房条件？即原告解除权的条件是否成就？被告提交建设工程竣工验收报告，以此证明在2014年12月31日已具备了交房条件，原告则主张仅凭建设工程竣工验收报告不足以证明房屋已达到交付条件，尚需规划、环保部门及公安消防部门出具的相关文件，因此涉案房屋至今未达到交付条件，原告据此享有解除权。涉案商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格。2、……。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。依据上引条款，结合涉案商品房买卖合同及原告的主张看，原告显然对涉案商品房买卖合同第八条做了扩张解释。本院认为，合同法的立法目的在于鼓励交易，维护交易秩序。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。只有在合同履行成为不必要或不可能的情况下，合同继续存在已失去积极意义，将造成不适当的结果，才允许解除合同。因此合同当事人在行使约定解除权的前提必须是合同约定的解除条件明确而无争议，若合同约定的解除条件不明确，而当事人又欲据此行使解除权，就需结合合同的履行情况及合同的目的来判断合同当事人约定解除权的条件是否成就。而从涉案合同履行情况看，原告在签订合同时已交清全部购房款，其中140000元是以按揭方式支付；而被告在2014年12月31日亦完成涉案商品房的竣工验收，且验收合格。据此原告签订涉案合同目的完全有可能实现，现原告援引商品房买卖合同第八条及第九条行使解除权，其一因涉案合同第八条约定不明确，双方存在争议；其二原告的该主张与合同法鼓励交易的精神不符。因此原告要求解除涉案商品房买卖合同的诉求，于法无据，本院不予支持。原告另两项诉求，本院也不予支持。至于原告另主张的涉案房屋漏水、窗户不是双层玻璃等情形，其一原告没有提交相关证据证实；其二涉案合同第十三条对此约定了处理办法，对原告的该主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一条、第八条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告的诉讼请求。

本案案件受理费5830元由原告承担。

如不服本判决，应于本判决书送达之日起十五日之内，可通过本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江西省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日