上诉人赣州市**限公司与被上诉人舒*商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赣州市**限公司（以下简称君**司）因与被上诉人舒*商品房买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2015）章*一初字第1211号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2013年11月20日，原告舒*购买了被告赣州市**限公司开发的赣州华谊城购物广场1号楼1205室，双方签订了《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同约定：1幢1205室住宅建筑面积为109.24m2，单价为每平方米6323.60857元，总价为690791元。出卖人（即被告）与买受人（即原告）约定以按揭付款方式付款，即买受人在签订本合同当日支付首付款210791元（含定金），银行按揭48万元。出卖人应当在2014年6月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付给买受人，并约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……。合同签订后，原告按约定履行了自己的全部付款义务。被告于2015年4月6日才通知原告收房，已超过合同约定的交房期限九个月。原告因逾期交房问题多次与被告交涉无果，为此，诉至本院，要求处理。

另查明：2014年1月2日，原告舒*为购买上述房产，向中国建设**赣州市分行按揭贷款48万元，双方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定贷款期限为240个月，借款人（即原告）采取等额本息还款方法，每月归还本息金额为3686.22元。借款人（即原告）提前还本应按每次提前还款金额的1%收取违约金，违约金在提前归还贷款本息时一并收取。借款合同签订后，中国建设**赣州市分行已将48万元款项汇入被告银行账户，原告也依约每月向银行归还借款本息3686.22元。截至2015年7月，原告已归还借款本金17679.66元，归还借款利息48672.30元。此外，原告为购买上述房产，还向税务部门缴纳契税13815.82元。

一审法院认为

原审法院认为：原告舒*与被告赣**有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，因而是合法有效的，双方均应遵照履行。原告已按照合同的约定付清了全部购房款，但被告未按照合同约定的期限交付房产，其实际交房时间已大大超出了合同约定的交房期限，构成根本违约，根据合同约定，被告应当承担相应的违约责任。被告所称其因政府行为和暴雨天气导致施工延期、应免责的抗辩理由，因办理工程建设手续及拆迁安置工作均应在商品房销售前完成，故该抗辩理由不成立，而天气因素是开发商在进行房屋开发前，就应当预测的自然现象，正常的下雨天气不构成不可抗力事由。另外，被告提交的停运通知仅是要求在检查期间运输车辆停止流散物体运输（渣土、沙石、混凝土等），被告也未提供证据证明赣州**委员会下达停运通知的时间段内，本案争议的房屋正处于流散物体运输的施工阶段。因此，被告的该抗辩理由并不必然导致工程停工，且被告也并未在规定时间内告知原告，故本院对被告的该抗辩理由不予以采信。根据原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房超过30日期限的，原告有权解除合同，被告应当退还全部已付款，并按原告已付款的0.5%向原告支付违约金。同时，根据《合同法》的规定，约定违约金低于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，原告在主张实际损失的同时，又要求被告支付约定的违约金，不符合法律规定，对原告要求被告支付约定违约金的诉讼请求，本院不予支持。因被告严重违约而引起合同解除所造成的原告实际损失远远超出了合同约定的违约金，原告在要求解除合同、被告退还已支付的购房款的同时，要求被告赔偿其已支付的贷款利息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿支付的契税诉请，因契税在双方合同解除后可由原告依相关规定向税务机关申请退还，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。由于提前还贷行为尚未发生，因提前还贷行为而产生的违约金无法确定，因此，原告要求被告赔偿提前还贷违约金的诉讼请求，本院不予支持，原告可待实际发生后另行主张。被告所称原告主张的违约金过高的抗辩理由不成立。本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、解除原告舒*与被告赣**有限公司于2013年11月20日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。二、由被告赣**有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告舒*购房款690791元。三、由被告赣**限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告舒*贷款利息损失48672.30元（此款计算至2015年7月，此后顺延，按原告实际归还贷款利息数额确定，直至被告全部退还原告购房款之日止）。四、驳回原告舒*的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11334元，由被告赣**有限公司承担。

上诉人诉称

上诉人君**司上诉称：2010年3月16日，市政府召开桃子园农贸市场建设有关问题协调会议，对该项目建设涉及的建消防通道和拓宽市场入口需要对市水文局宿舍和赣州**公司单车棚拆迁问题、拆迁后拓宽市场入口和建设市场消防通道的土地挂牌问题，作了具体明确的部署，要求各有关单位支持配合，积极做好相关工作。章贡区政府、市规划建设局、市房管局、市土管局、市水文局、章贡**办事处、赣州**公司和上诉人等有关单位领导参加了协调会议。市政府于2010年3月25日向有关单位印发了该会议纪要。但由于市水文局的拆迁户以种种理由顶住不拆迁，拖至2013年7月章贡区拆迁办才与拆迁户签订拆迁协议。当月区政府向市国土局申报办理建设消防通道地块的挂牌手续，市国土局迟迟未予办理。至2014年1月12日，距市政府召开的桃子园农贸市场建设协调会议，已经整整过了3年10个月，上诉人还未拿到建设消防通道地块，直接影响整个工程无法推进。不仅如此，2014年1月13日，章贡区政府突然又以“该地块尚有遗留问题未处理完毕”为由。商请市土管局暂缓办理土地挂牌手续。该地块不挂牌，上诉人只好停工。建设期间，市城管部门又不时以“上级领导视察调研”、“召开党代会或者人代会”、“国际脐橙节”等原因，要求停运泥土、建材等，耽误工期数十天。此外，建设期间出现77天暴雨天气，导致不能施工。本案系因政府行为和暴雨天气导致上诉人违约，请求二审法院依法撤销原判第一、二、三项，改判上诉人不承担向被上诉人逾期交房的违约责任。

被上诉人辩称

被上诉人舒*辩称：上诉人提交的相关证据材料，不能证明存在政府行为或不可抗力导致其逾期交房，因此上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审认定的事实与一审查明的事实一致。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上**成公司与被上诉人舒*签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人舒*已按照合同的约定履行了自己的义务，付清了全部购房款，但上**成公司却未按照合同约定的期限交付房产，上**成公司已构成违约，其应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。因第三人的原因造成的违约行为，仍由合同当事人承担违约责任，这是由合同的相对性原则决定的。依据合同相对性，只有合同当事人才有权向对方提出履行的请求，或者向对方承担义务，其他任何第三人不承担任何合同义务，况且，上**成公司在案涉房屋销售前就应办理好工程建设手续及完成拆迁安置工作，故上**成公司以逾期交房系政府行为为由，主张其不应承担向被上诉人逾期交房的违约责任不能成立，本院不予支持。天气因素是上**成公司在进行房屋开发前，就应当预测的自然现象，正常的下雨天气不构成不可抗力事由，上**成公司以此为由主张其不应承担向被上诉人逾期交房的违约责任，不符合法律规定，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11195元，由上诉人**业有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十七日