上诉人曾某某甲与被上诉人全南县金龙镇人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人曾某某甲因与被上诉人全南县金龙镇人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服全南县人民法院（2015）全民一初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2007年全南县政府对全南县桃江河北岸老纸厂路口至南海大桥段进行拆迁改造，曾某某甲房屋在拆迁

之列，其被拆迁房屋面积为201.77平方米。2007年9月5日，曾某某甲与全南县金龙镇人民政府签订《拆迁补偿安置协议书》（下称《协议书》）。2007年9月19日，曾某某甲根据《协议书》领取土地补偿金额28882元，房屋作价补偿金额83970元，搬迁补助费400元，临时过渡安置费8640元（从《协议书》签订之日起计算一年），房屋配套设施补偿费3554元、房地产补偿金19087元，并于当日选择产权调换方式安置两套住房、两间柴间，缴纳购房款63480元。同年9月26日，曾某某甲领取房地产补偿金2300元、奖励金2000元。另，全南县金龙镇人民政府未支付给曾某某甲三个月装修期的临时过渡费2160元。综上，曾某某甲实际领款148833元。2009年8月18日，曾某某甲选择了第一套住房（五号楼四单元507室），面积133.26平方米，单价515元／平方米，住房价格为68629元。选择五号楼12号柴间，价格为13889元，住房及柴间总价为82518元。2011年8月22日，曾某某甲选择了第二套住房（六号楼一单元501室），面积108.86平方米，单价515元／平方米，住房价格为56063元。选择六号楼2号柴间，价格为6540元，住房及柴间总价为62603元。两套住房总面积为242.12平方米，根据《协议书》第七条第2项规定：“拆迁房屋面积小于调换房屋面积的，拆迁房屋按评估价计算，调换房屋在拆迁房屋1.2倍以内的面积按成本价计算，超出1.2倍以外的面积按市场价计算。”曾某某甲超1.2倍以外的面积购房款为11025元，两套房屋及柴间总价款为156146元（82518元＋62603元＋11025元）。2012年3月15日，全南县“一江两岸”拆迁改建工程指挥部向曾某某甲下达缴交购房款通知，要求其在2012年3月25日之前到县“拆迁办”办理安置房相关手续，并缴清

安置房购房款，曾某某甲拒绝签字。2014年2月23日，负责曾某某甲拆迁工作的全南县人口和计划生育委员会向其下达缴交购房款通知，要求其在2014年2月28日之前到县“房屋征收办”办理安置房相关手续，并缴清安置房购房款94394元，曾某某甲拒绝签字。因曾某某甲未交纳剩余的购房款，全南县金龙镇人民政府诉至法院。曾某某甲认为全南县金龙镇人民政府应支付延期的过渡安置费及安置车库等给自己，故提起反诉。

另查明，曾某某甲属于第一批安置对象，被安排在2008年6月15日选房，但曾某某甲未选，其在第二批安置时选择了一套，在第三批安置时选择了一套。第一批安置房共有108套，安置户65户，需要安置房103套。第二批安置房（2009年8月17日－18日选房）共108套，安置户62户，其中第一批遗留7户（包括曾某某甲）需安置房7套，第二批55户需安置房90套，共需安置房97套。第二批《选购拆迁安置房须知》第八条选购安置房依据和原则第1项记载：“第一批未安置的7户先预留每户一套，共安排7套130㎡左右住房（只能选住房第一层或住房第五层和柴**），……，如被拆迁人不要顶层，则到第三期安置，不发临时过渡安置费。”《全南县第三期拆迁安置房选购须知》第五条选房安排及价格第（四）项记载：“为使立面美观整洁，第三期（二、四、六、八、十、十二号楼）增加安装真空玻璃塑钢窗，真空玻璃塑钢窗的价格为240元／㎡，具体面积以实测为准。”《全南县第三期拆迁安置房选购须知》第六条第一顺序选房对象及安排：“第一、二期未选房的被拆迁人（16户）先选，选房安排在二、四、六号楼共安排22套（120㎡左右）安置房和柴**（只能选指定楼房的第一层或第五层，并且只能选柴**）。”第一批安置房于2008年8月20日竣工验收，2008年8月23日进行工程竣工验收备案。曾某某甲选的第一套安置房五号楼已于2009年6月26日验收合格，2009年7月6日进行工程竣工验收备案。选的第二套安置房六号楼已于2011年1月18日竣工验收，2011年8月17日验收合格。

再查明，曾某某甲第二套安置房安装了真空玻璃塑钢窗，但曾某某甲已自行拆除，并未实际使用。曾某某甲所安置的二套房屋均未办理房屋产权证。

原告（反诉被告）全南县金龙镇人民政府的诉讼请求为：判决被告曾某某甲支付安置房购房款94034元。

被告（反诉原告）曾某某甲的反诉请求为：1、反诉被告支付反诉原告超延期安置费49896元；2、反诉被告支付反诉原告房屋设施费（门窗、水电、墙体粉刷、地面粉平不到位等）两套共计26000元；3、反诉被告补偿反诉原告车库一间；4、反诉被告办理好房屋产权证。

一审法院认为

原审法院认为，关于本诉诉讼请求。1、关于曾某某甲应否支付剩余购房款的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，曾某某甲与全南县金龙镇人民政府于2007年9月5日签订《协议书》，且曾某某甲已领取房屋补偿款，选择两套安置房及两间柴间，总价款为156146元，曾某某甲已交纳购房款63480元，故还应支付购房款92666元。全南县金龙镇人民政府自认应支付三个月装修期的临时过渡费2160元给曾某某甲，故曾某某甲应支付剩余未支付的购房款90506元（92666元－2160元）。2、关于塑钢窗款的问题。曾某某甲属于第一批安置对象，但全南县金龙镇人民政府同意其第二套安置房在第三期安置时选择。而《全南县第三期拆迁安置房选购须知》第五条选房安排及价格第（四）项规定：“为使立面美观整洁，第三期（二、四、六、八、十、十二号楼）增加安装真空玻璃塑钢窗，真空玻璃塑钢窗的价格为240元／㎡，具体面积以实测为准。”全南县金龙镇人民政府在曾某某甲放弃第一、二期选房后，同意其在第三期选房的当时，并未向曾某某甲告知，曾某某甲对此也不能预见，故曾某某甲对该安置房中附加的塑钢窗有理由拒绝，事实上，曾某某甲也将该塑钢窗拆除，未实际使用，故对全南县金龙镇人民政府要求支付塑钢窗款的诉讼请求，原审法院不予支持。3、曾某某甲提出本案已超过诉讼时效，请求法院驳回反诉被告诉讼请求。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。”该法第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，负责拆迁工作的政府机关分别于2012年3月15日和2014年2月23日向曾某某甲下达缴交购房款通知，属于当事人一方提出要求的情形，该诉讼时效中断，于2014年2月23日重新计算诉讼时效。全南县金龙镇人民政府于2015年1月15日提起诉讼，未超过二年的诉讼时效。故对曾某某甲该主张不予支持。

关于反诉诉讼请求。1、关于超延期安置费49896元的问题。曾某某甲要求全南县金龙镇人民政府支付延期过渡安置费49896元，其依据是《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》的规定。该法第三十八条规定：“拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之日起每月付给2倍的临时安置补助费；超过6个月的，从超过之日起每月付给3倍的临时安置补助费；对周转房的使用人应当自逾期之日起每月付给2倍的临时安置补助费。”本案中，全南县金龙镇人民政府已向曾某某甲支付临时过渡安置费至第一批安置房选房时。曾某某甲属于第一批安置对象，有足够房源可供选择，但其未选，且未提供证据证明系全南县金龙镇人民政府的责任导致其不能选择安置房。故对曾某某甲该反诉请求不予支持。2、关于房屋设施费26000元的问题。曾某某甲认为全南县金龙镇人民政府提供的房屋存在质量问题，其自行安装房屋门窗、水电，对墙体、地面进行粉刷、粉平处理，并主张26000元房屋设施费。原审法院向其释明是否增加反诉请求，是否就房屋存在质量问题申请鉴定，曾某某甲陈述其不增加反诉请求，亦不申请房屋质量鉴定，仅提供照片（打印件）予以证明。原审法院认为，房屋是否存在质量问题应经专业的鉴定机构予以鉴定确认，仅凭照片无法确定，且全南县金龙镇人民政府提供房屋竣工验收合格证证明房屋已经验收合格。故对该反诉请求不予支持。3、关于补偿车库一间的问题。《第二批选购拆迁安置房须知》第八条选购安置房依据和原则第1项记载：“第一批未安置的7户先预留每户一套，共安排7套130㎡左右住房（只能选住房第一层或住房第五层和柴**）。”《全南县第三批拆迁安置房选购须知》第六条第一顺序选房对象及安排：“第一、二期未选房的被拆迁人（16户）先选，选房安排在二、四、六号楼共安排22套（120㎡左右）安置房和柴**（只能选指定楼房的第一层或第五层，并且只能选柴**）。”由此可知，曾某某甲作为第一批未选房的遗留户，其只能选择柴**，不能选择车库。曾某某甲虽陈述其领取了第一套住房的柴间，未领取第二套房的柴间，但该柴间已实际交付给曾某某甲。故对该反诉请求不予支持。4、关于办理房屋产权证的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，全南县金龙镇人民政府作为出卖人，已交付两套安置房给曾某某甲，但曾某某甲未足额支付两套安置房的购房款，该两套安置房的所有权仍未发生转移，故对该反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条和《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）曾某某甲于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告（反诉被告）全南县金龙镇人民政府支付购房款90506元。二、驳回原告（反诉被告）全南县金龙镇人民政府的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（被告）曾某某甲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2151元（原告预交）、反诉费949元（被告预交），合计3100元，由全南县金龙镇人民政府承担151元，曾某某甲承担2949元（其中949元系反诉费，另2000元系被告应承担的受理费），限曾某某甲将2000元与上述款项一并支付给全南县金龙镇人民政府。

上诉人诉称

曾某某甲上诉称，1、其被拆迁房屋面积为201.77平方米，根据被上诉人全南县金龙镇人民政府提供的调换户型，其选择的是两套120平方米的安置房，完全在被拆迁房屋面积1.2倍以内，但实施过程中，被上诉人全南县金龙镇人民政府单方面违约，未提供120平方米的安置房供上诉人曾某某甲选择，导致上诉人曾某某甲被迫接受两套合计254.94平方米（超1.2倍的面积为12.82平方米）的安置房，超出面积的购房款11025元应由被上诉人全南县金龙镇人民政府承担。根据《协议书》第八条规定，上诉人曾某某甲已付的63480元是安置房价款的50%，再付63480元即付清房款。被上诉人全南县金龙镇人民政府单方定价，利用其行政权力优势损害上诉人曾某某甲的合法权益。故请求撤销全南县人民法院（2015）全民一初字第49号民事判决书第一项，改判上诉人曾某某甲向被上诉人全南县金龙镇人民政府支付购房款63480元。2、第一套安置房超期11个月零13天，第二套安置房超期35个月零7天，上诉人曾某某甲在第一批未被安置，完全是被上诉人全南县金龙镇人民政府的责任。根据《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》第三十九条规定，被上诉人全南县金龙镇人民政府应支付上诉人曾某某甲两套房屋延期安置费合计46800元。3、《协议书》明确规定：“甲方应提供符合国家设计和质量安全标准的房屋用于产权交换。”被上诉人全南县金龙镇人民政府提供的是毛坯房，无门窗、水电、地面不平、栏杆生锈。上诉人曾某某甲认为，产权调换应该有平整的地面、墙面，有门窗等可以勉强入住。故请求判决被上诉人全南县金龙镇人民政府支付房屋设施费两套共计26000元。4、《选购拆迁安置房须知》内容是被上诉人全南县金龙镇人民政府单方面的意志，其利用行政权力威胁、逼迫上诉人曾某某甲，在车库充裕的情况下，为达到卖安置房牟利的目的，损害上诉人曾某某甲选择车库的合法权利。一审法院以《选购拆迁安置房须知》为依据，未支持上诉人曾某某甲的诉求是错误的。故请求判决被上诉人全南县金龙镇人民政府补偿上诉人曾某某甲车库一间。

被上诉人辩称

被上诉人全南县金龙镇人民政府辩称，1、《协议书》第八条所称安置房价款的50%，并不是准确排他的数据，仅是预交款，上诉人曾某某甲除安置房屋外还选购了柴间，因此总房价并非63480元／套。上诉人曾某某甲仍应支付购房款90506元。2、上诉人曾某某甲被安排在2008年6月15日选房，该批次有足够房源可供选择，其拒绝选房，导致实际交付房屋延期，责任在上诉人曾某某甲，其要求支付延期安置费、房屋设施费无事实法律依据。3、双方在《协议书》中只约定拆迁人提供的房屋符合国家设计和质量标准，并无约定交付已装修的房屋，上诉人曾某某甲要求支付房屋装修费没有依据。4、选房原则为一套住房一间车库或一间柴间，按签订拆迁协议先后顺序选择，上诉人曾某某甲签订协议在后，车库已被先签的人选去，只能选择柴间。上诉人曾某某甲选择了两间柴间，不可能再安排车库。综上，上诉人曾某某甲的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审期间，上诉人曾某某甲向法庭提交一份南海圩房屋基础工资表，证明被上诉人全南县金龙镇人民政府未补偿42000元给自己；申请证人曾某某乙、王某某出庭作证，证明被上诉人全南县金龙镇人民政府强迫其选房。被上诉人全南县金龙镇人民政府对南海圩房屋基础工资表的“三性”均有异议。被上诉人全南县金龙镇人民政府向法庭提交了五号楼、六号楼房产所有权登记现场查勘表复印件、房屋设计图纸复印件、全南县人民政府抄告单及其自制的五号楼、六号楼安置房平面图，证明安置房、柴间面积和经县政府研究决定的顶层楼房的处理意见。上诉人曾某某甲的质证意见为：房屋设计图纸证明仍有车库但未让其选，政府抄告单违背双方签订的《协议书》。本院对上述证据评判如下：南海圩房屋基础工资表系上诉人曾某某甲自己制作，与本案无关，本院不予采纳。结合本案其他证据及上诉人曾某某甲已选购两套安置房的事实，证人曾某某乙、王某某的证言不足以证明被上诉人全南县金龙镇人民政府强迫上诉人曾某某甲选房，本院不予采纳。全南县人民政府抄告单内容与本案无关，本院不予采纳。房屋设计图纸等虽为复印件，但结合其他证据及当事人陈述，可确定安置房及柴间面积，本院予以采纳。

二审经审理查明，上诉人曾某某甲第二套安置房（六号楼一单元501室）面积为121.68平方米，两套住房面积共计254.94平方米，五号楼12号柴间面积为22.83平方米，六号楼2号柴间面积为10.75平方米。

本院查明

二审认定的其他事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人曾某某甲应否支付购房款90506元，2、被上诉人全南县金龙镇人民政府应否支付超期安置费46800元、装修过渡费2160元以及房屋设施费26000元，3、被上诉人全南县金龙镇人民政府应否补偿上诉人曾某某甲车库。在拆迁安置过程中，上诉人曾某某甲没有放弃产权调换的安置方式，于2009年8月选购了一套安置房，2011年8月选购了另一套安置房。上诉人曾某某甲选购安置房的主要依据是《协议书》和《选购拆迁安置房须知》。《选购拆迁安置房须知》载明了选房时间、地点、顺序、房源等内容，是规范有序、公开公正选购安置房的程序保证，对参与选购安置房的被拆迁户均公开透明，适用于选购安置房的被拆迁户，在安置活动中得以实施。如拆迁安置户认为拆迁人组织的选购安置房会损害其利益，也允许选择放弃安置权，与拆迁人另行签订补充协议，选择货币补偿。上诉人曾某某甲已选购了两套安置房，行使了协议约定的安置权，故选购拆迁安置房须知亦适用于上诉人曾某某甲。

关于上诉人曾某某甲应否向被上诉人全南县金龙镇人民政府支付购房款90506元的问题。根据《协议书》第七条第2项规定，拆迁房屋面积小于调换房屋面积的，拆迁房屋按评估价计算，调换房屋在拆迁房屋1.2倍以内的面积按成本价计算，超出1.2倍以外的面积按市场价计算。因曾某某甲对调换房屋面积可能超出拆迁房屋面积的1.2倍能够预见，故购房款应按所选购住房和柴间的实际面积计算。上诉人曾某某甲两套安置房面积共计254.94平方米，即1.2倍以内的面积为242.12平方米，超出面积为12.82平方米。根据第二期、第三期《选购拆迁安置房须知》规定，住房五层的价格均是515元／平方米，超面积部分住房五层的价格均是860元／平方米，柴间价格是608.35元／平方米，因此，上诉人曾某某甲应付的安置房款总价应为156146元（242.12＊515＋12.82＊860＋22.83＊608.35＋10.75＊608.35）。上诉人曾某某甲已付63480元，还应付92666元，除去被上诉人全南县金龙镇人民政府自认应付给上诉人曾某某甲的2160元临时过渡安置费，上诉人曾某某甲还应支付购房款90506元。上诉人曾某某甲缴纳的63480元，是根据其预选住房面积（两套120平方米）和其原被安排在第一批选房的第一期《选购拆迁安置房须知》确定的住房售价（529元／平方米）计算得来，是预收该房价款的50%。第三期《选购拆迁安置房须知》规定：选房时确定房号和柴间号。上诉人曾某某甲选购六号楼一单元501室住房时就要确定柴间号，据此可认定六号楼2号柴间已交付。故原审法院判决上诉人曾某某甲应支付90506元的购房款并无不妥。

关于超延期安置费46800元及三个月装修过渡费2160元的问题。原审判决已确认全南县金龙镇人民政府应支付2160元给曾某某甲，该款已在曾某某甲应付购房款中折抵，不重复计算。上诉人曾某某甲认为，被上诉人全南县金龙镇人民政府未提供120平方米的房源，致使其无法在第一期选购安置房，从而导致延长过渡期限，按照相关法律规定，其应承担延期安置费用46800元。如前所述，上诉人曾某某甲在签订《协议书》时，对实际选购安置房的面积可能超出预订户型面积应能预见，其签订的《协议书》所依据的《桃江河北岸老纸厂路口至南海大桥段改造工程房屋拆迁补偿安置方案》（全府发（2007）15号）亦规定，每套房屋面积为120平方米左右。故该120平方米只是预定面积。上诉人曾某某甲以此为由未在第一批安置时选房，导致延期安置，延期安置不属于被上诉人全南县金龙镇人民政府的责任，故对上诉人曾某某甲要求支付超延期安置费46800元及装修过渡费2160元的诉讼请求，本院不予支持。

关于上诉人曾某某甲要求支付房屋设施费26000元的问题。《建设工程质量管理条例》第十六条第三款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”本案中，被上诉人全南县金龙镇人民政府提交了工程竣工验收报告，证明房屋质量符合国家标准，可以交付。上诉人曾某某甲认为被上诉人全南县金龙镇人民政府提供的是毛坯房，且存在质量问题，但未申请专门机构进行鉴定，所提交证据不足以证明被上诉人全南县金龙镇人民政府违反《协议书》第六条规定。上诉人曾某某甲要求被上诉人全南县金龙镇人民政府支付房屋设施费26000元，于法无据，本院不予支持。

关于被上诉人全南县金龙镇人民政府是否应补偿上诉人曾某某甲车库的问题。根据第三期《选购拆迁安置房须知》规定：“第一、二期未选房的被拆迁人（曾某某甲在列）先选，选房安排在二、四、六号楼共安排22套安置房和柴**（只能选指定楼房的第一层或第五层，并且只能选柴**）……安置房和柴**必须在同一号楼。”上诉人曾某某甲选择了六号楼一单元501室住房，按照上述须知的要求，其仅能选择柴间，一审法院未支持上诉人曾某某甲要求补偿车库的诉讼请求并无不妥。

对于上诉人曾某某甲反诉请求第4项即办理房屋产权证，一审判决以曾某某甲未缴清房款为由未予支持。上诉人曾某某甲对该判项未提出上诉请求，应视为认可。但是办理房屋产权证是被上诉人全南县金龙镇人民政府的应尽义务，在上诉人曾某某甲付清购房款后，应当为其办理房屋产权证。

综上，上诉人曾某某甲的上诉理由不能成立，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3100元，由上诉人曾某某甲负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十日