冯**、冯**与成都新**限公司、成都洋**限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告冯**、冯**与被告成**有限公司（简称新**司）、成都洋**限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理后，依法由审判员张**适用简易程序独任审判，于2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告冯**、冯**的委托代理人林*，被告洋洋公司的委托代理人董*到庭参加诉讼。被告新**司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法实行缺席审理。现已审理终结。

原告诉称

原告冯**、冯品宽诉称，原告购买成都市锦江区东御街55号1栋3层1-126号商业房产，购买价582539元，并与被**公司签订《合作经营协议》，将铺位租给新**司使用，新**司在合同期内每年支付红利。2011年12月31日期满，被告洋洋公司在双方未签订租赁合同的情况下，占有和使用原告商铺。请求判决：1、被告支付原告2013年8月1日至2015年7月8日的物业使用费225355元；2、被告按同期贷款利率支付利息，计到起诉时的利息为10929.72元；3、被告负担诉讼费。

被告辩称

被告新**司未答辩，也未提交证据。

被告洋洋公司答辩称，洋洋公司已支付使用费至2013年7月31日，此后的费用应按生效判决，按税前标准确定，利息无事实和法律依据，应予以驳回。

被告新**司未答辩。

本院查明

经审理查明：

2004年8月5日，成都摩**限公司更名为成都摩**限公司。2011年5月20日，成都摩**限公司更名为洋洋公司。

2001年8月20日，汇**司（甲方）决定将位于成都市东御街55-223号海发新世界（又名“海发商厦”）大楼部分房产出租给与洋**司（乙方）经营，双方签订《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共七个楼层的商业楼面全部（各层公用设施、设备房、自行车停车场除外）租赁给乙方经营使用；租期暂定十年，从2001年12月31日起至2011年12月31日止，租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；……甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营……。2001年11月2日，汇**司与成都摩**限公司（简称摩**公司）签订《委托合同书》，约定为使汇**司分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇**司与洋**司之间的房屋租赁合同不受影响，汇**司委托摩**公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩**公司向业主发放《合作经营协议》约定的固定收益。合同签订后，汇**司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩**公司与各购房者签订《合作经营协议》。2001年11月23日，汇**司与洋**司一致同意废止以摩**公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇**司控股的物**司与购房者签订代租代管协议，以“汇发”为主体成立“新界”公司全面接管“摩**公司”业务。2001年12月29日，汇**司、新**司、摩**公司共同签订《委托合同书》，约定汇**司与新**司形成新的委托合同关系，终止与摩**公司的委托合同关系，原摩**公司与各业主签订的《合作经营协议》由新**司与各业主重新签订。此合同签订后，新**司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致。期间，洋**司按照新**司提供的分配表向新**司发放租金，再由新**司将红利分配给包括原告在内的小业主。

后冯**、冯**购买了海发商厦商铺，汇发公司提交了分户平面图。2001年12月31日，新**司（甲方）与冯**、冯**（乙方）就合作经营汇发摩**心（注册名海发商厦）签订《合作经营协议》，约定：甲乙双方以品牌百货为主导，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；合作期限自2001年12月31日起至2011年12月31日止，共10年；甲方保证汇发摩**心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营，乙方以拥有产权的汇发摩**心物业3层A区126号的房屋楼层区位，建筑面积38.31平方米，购置价574650元交付甲方使用，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩**心的经营权；合作期间，无论汇发摩**心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例向乙方分配红利；合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度……。2005年7月9日，双方签订《合作经营协议补充协议》，确认物业新标识为3层1区126号，建筑面积38.33平方米，购置价582539元。后冯**、冯**取得《房屋所有权证》，载明“房屋坐落：成都市锦江区东御街55号1幢3层1-126号；规划用途：商业；建筑面积38.33平方米”，上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2006年7月2007年11月期间，海发商厦部分业主起诉要求解除《合作经营协议》，本院一审及成都**民法院二审认定海发商厦商铺具有整体、不可分割性，小业主签订《合作经营协议》时明知其商铺与其他业主商铺用于整体经营，单独解除个别业主的《合作经营协议》将影响其他出租业主利益，判决驳回起诉业主的诉讼请求。

2010年9月27日，海**厦成立业主大会，选举业主委员会、任期5年，并经成都**产管理局备案。同日，海**厦业主大会制订《成都市海**厦管理规约》，规定：对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划要求。现海**厦负2至4层共有产权面积28620.5平方米，小业主共1094户。小业主与新**司所签《合作经营协议》期满后，海**厦由洋**司统一经营，大多数业主与洋**司新签了《商铺租赁合同》，约定年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年年租金递增3%，按季度支付租金，已签约业主户数及所占面积均过半。部分未与洋**司重新签约的小业主起诉要求退还商铺、支付使用费，冯**、冯品宽为起诉小业主之一。本院一审及成都**民法院二审生效判决认定海**厦系采取统一经营，商铺所有权性质不同于独立商铺，应服从大多数业主整体意志，且业主各自商铺间无实体分隔、界限不明，不具备返还条件，驳回小业主要求返还商铺的诉讼请求，并参照多数业主与洋**司新签订合同的租金标准，判决洋**司按购置价税后15%／年或税前16.5%的标准支付使用费。其中，对于冯**、冯品宽该商铺2013年7月31日以前期间的物业使用费，经本院调解按前述标准确定。此后洋**司继续使用该商铺，但未给付物业使用费。

上述事实，有双方当事人陈述及提交的身份证、房产证、国有土地使用权证、《合作经营协议》、《合作经营协议补充协议》（2014）川*提字第465号民事判决书、（2013）锦江民初字第2587号民事调解书、业主续签情况说明等证据证实。

本院认为

本院认为，原告冯**、冯**对其所购商铺享有相应的收益权。被**公司与冯**、冯**之间的《合作经营协议》期满后，被告洋洋公司实际统一经营海发商厦商铺，洋洋公司应向冯**、冯**支付相应的使用费。海发商厦商铺实质为虚拟产权式商铺，现选择与洋洋公司续签合同并由洋洋公司继续统一经营的业主及相应商铺面积均过半，双方约定前三年按购置价税后15%或税前16.5%的标准计付年租金、第四年至第六年每年租金比上一年租金递增3%，按此标准确定冯**、冯**主张期间的使用费符合公平原则。从《合作经营协议》2011年12月31日届满时起至2014年12月31日，洋洋公司使用满三年，2015年1月1日至2015年7月8日应按购置价582539元×税前16.5%×103%÷365天×实际占用天数计算使用费。又因海发商厦大多数业主与洋洋公司新签订的合同约定按季度支付租金，且房屋租赁有先付租后使用、每三个月支付一次的惯例，故洋洋公司在未按季预付使用费的情况下，应按此方式向冯**、冯**支付相应利息。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告成都洋**限公司应于本判决生效之日起十日内向原告冯**、冯**支付2013年8月1日至2015年7月8日期间的物业使用费（物业使用费的计算方法为，按购置价582539元×税前16.5%÷365天×2013年8月1日至2014年12月31日期间天数＋按购置价582539元×税前16.5%×103%÷365天×2015年1月1日至2015年7月8日期间天数），并按中**银行同期存款利率支付计至付清为止的利息（计算利息基数及对应期间为2013年8月1日至2013年10月31日以该三个月的物业使用费为基数，2013年11月1日至2014年1月31日以累计至2014年1月31日的物业使用费为基数，2014年2月1日至2014年4月30日以累计至2014年4月30日的物业使用费为基数，2014年5月1日至2014年7月31日以累计至2014年7月31日的物业使用费为基数，2014年8月1日至2014年10月31日以累计至2014年10月31日的物业使用费为基数，2014年11月1日至2015年1月31日以累计至2015年1月31日的物业使用费为基数，2015年2月1日至2015年4月30日以累计至2015年4月30日的物业使用费为基数，2015年5月1日至2015年7月8日以累计至2015年7月8日的物业使用费数额为基数）；

二、驳回原告冯**、冯品宽其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4844元、减半收取2422元，由原告冯**、冯**负担50元，被告成都洋**限公司负担2372元。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月十六日