周**、周*与蒋*、蒋*、成都市**纪有限公司、第三人招商银行**新支行房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告周**、周*诉被告蒋*、蒋*、成都市**纪有限公司（以下简称创世纪不动产公司）、第三人招商银行**高新支行（以下简称招商银行高新支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周**及原告周*的委托代理人周**，被告蒋*的委托代理人宋*，被告创世纪不动产公司的委托代理人罗*，第三人招商银行高新支行的委托代理人李**到庭参加诉讼；被告蒋*经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告周**、周*诉称，2014年7月27日，原告周**代周*与被告蒋*及被告创世纪不动产公司签订了《房屋买卖合同》。合同约定，被告蒋*将其拥有的位于华阳街道华府大道一段898号丽景华**和南道＊栋＊单元＊层＊号房屋以680000元的价格出售给原告。合同签订当日，原告周*向被告蒋*支付购房定金20000元，2014年8月8日，原告周*向被告蒋*支付购房款200000元，2014年10月20日，原告周*向被告蒋*支付购房款160000元，以上共计380000元。被告蒋*向原告周*交付了房屋，但未按照合同约定于2014年8月30日前到银行办理按揭贷款结清手续，也未协助原告周*办理产权过户手续。被告创世纪不动产公司作为经纪方，在合同履行过程中未尽到合理注意义务，致使原告权益受到侵害，应对原告的合理损失承担赔偿责任。综上，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求：一、确认位于华阳街道华府大道一段898号丽景华**和南道＊栋＊单元＊层＊房屋归原告周*所有；二、被告蒋*、蒋*协助原告周*办理上述房屋的房屋过户手续；三、判决被告蒋*、蒋*返还原告超出300000元房屋尾款外的按揭贷款及利息。四、判决被告蒋*按照合同总价的10%支付违约金；五、被告创世纪不动产公司赔偿原告因一次性结清按揭贷款尾款产生的资金利息。

被告辩称

被告蒋*辩称，被告蒋*与蒋**夫妻关系。本案诉争房屋系蒋*婚前购买，婚后由二被告在共同还款。按照婚姻法的规定，该房屋应归蒋*所有。被告与原告在开庭前已达成协议，被告愿意按照协议履行，如果在此期间蒋*履行了相关义务，被告的责任应当免除。

被告蒋*未答辩亦未提交相关证据。

被告创世纪不动产公司辩称，原、被告签订的《房屋买卖合同》属实，被告是房屋买卖的中介方，被告承担居间义务，被告的义务已经履行完毕。蒋*告知被告已预约银行办理按揭结清手续，被告才通知原告转款。但当天因手续不全未能办理按揭结清手续，被告现场也询问了原告是否退还转款。此后原告自己与蒋*协商将160000元转入其账户，该转款被告并不知情。被告至今未收取原告的中介费用，被告在房屋买卖过程中无任何过错，不应当承担赔偿责任。

第三人招商银行高新支行述称，诉争房屋在第三人处还有按揭贷款未结清，第三人享有对该房屋的抵押权，如果原告结清按揭贷款的本金和利息，第三人同意配合原告办理房屋过户所需的相关手续。

本院查明

经审理查明，原告周**与原告周**父子关系。2014年7月27日，原告周**受原告周*的委托与被告蒋*及被告创世纪不动产公司签订《房屋买卖合同》，约定被告蒋*将其所有的坐落在成都市天**府大道慕和南道＊幢＊单元＊号，面积为90.49平方米的房屋出售给原告周*。房屋成交价为680000元，合同签订当日买方向卖方支付定金20000元。买方首付款190000元，剩余房款470000元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，由买方补足差额。为保证该房屋交易的顺利进行，买卖双方应在2014年8月1日前向经纪方交齐相关证件。若该房屋目前为按揭贷款状态，则由卖方负责在2014年8月30日前到其贷款银行办理按揭（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证。卖方不能按本合同约定将房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金。卖方逾期交房，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天按该房屋成交价的千分之五向买方支付违约金，逾期30天买方有权不再购买该房屋，则卖方需退还买方已付的所有款项，向买方支付该房屋成交价10%的违约金；并向经纪方支付第15条约定的买卖双方应付的全部佣金。合同签订当天，原告周**代原告周*支付被告蒋*购房定金20000元。2014年8月8日，原告周*向被告蒋*支付购房款200000元。

2014年10月17日，原告周**与被告蒋*就被告创世纪不动产公司签订补充协议，约定经三方协商，卖方蒋*招商银行顺成支行按揭380000元由蒋*本人自己结案，其中160000元的垫资费由中介方支付卖方蒋*，垫资费用5600元整。费用在收到买方中介时支付予卖方蒋*。现在买方改为公积金贷款，贷款金额300000元，买方过户前支付房款160000元，转入蒋*招商银行用于银行结案所有，不得作其他用途。若买方公积金贷款未够300000元，则在过户当天将房款的差额部分一起补给卖方。2014年10月20日，原告周*向被告蒋*支付购房款160000元。该房屋现由原告周*居住。

另查明，被告蒋*于2012年5月28日取得本案诉争房屋的所有权证（档案保管号：权0333461）。被告蒋*、蒋*系夫妻关系。2012年5月22日，被告蒋*与第三人签订《个人购房借款及担保合同》，载明第三人向被告蒋*发放房屋贷款400000元，贷款期限为2012年6月21日至2032年6月21日止。第三人系本案诉争房屋的抵押权人。被告蒋*收到原告周*支付的购房款后，未按照约定到第三人处办理按揭贷款结清手续，也未协助原告周*办理房屋过户手续，致使本案纠纷产生。

以上事实，有原、被告及第三人身份信息、《房屋买卖合同》、补充协议、转款凭证、收条、《个人购房借款及担保合同》、《招商银行个人贷款借款借据》、房屋产权证及当事人的相关陈述在卷予以证实。

本院认为，二原告主张原告周**与被告蒋*于2014年7月27日签订《房屋买卖合同》，系由原告周*委托原告周**签订，房屋实际购买人为原告周*。被告创世纪不动产公司对二原告的主张予以认可。二原告提交的银行转账凭证及居住证明可以证明，房屋由原告周*出资购买且现由周*居住，故本院对二原告的主张予以支持。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原告与被告蒋*、被告创世纪不动产公司签订的《房屋买卖合同》及补充协议均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护，合同各方均应按照约定履行相应义务。原告周*按照约定向被告蒋*支付了购房款380000元，按照合同约定被告蒋*收到上述购房款后应到第三人处办理银行按揭贷款结案手续，并协助原告周*办理银行按揭和房屋过户手续。被告蒋*收到原告支付的房款后至今未履行上述义务，违反了合同约定，应当承担继续履行合同和支付违约金的责任。由于该房屋尚有银行按揭贷款未予以偿还完毕，原告主张由其继续偿还按揭贷款，第三人无异议，本院予以确认。关于原告要求被告蒋*按照合同总价10%支付违约金的请求，根据《房屋买卖合同》约定，卖方逾期交房，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天按该房屋成交价的千分之五向买方支付违约金，逾期30天买方有权不再购买该房屋，则卖方需退还买方已付的所有款项，向买方支付该房屋成交价10%的违约金。支付10%违约金的前提是房屋买卖合同不再继续履行。现原告要求合同继续履行，故其主张10%违约金不符合合同约定。被告蒋*应当按照“卖方逾期交房，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天按该房屋成交价的千分之五向买方支付违约金”的约定向原告支付违约金。根据该约定，每日逾期违约金为680000元×5‰=3400元，双方约定的违约金额明显过高，本院结合被告的违约情形及合同履行情况，予以酌情调整，由被告蒋*向原告周*支付违约金30000元。

本院认为

关于原告要求被告蒋*、蒋*返还原告支付的超出300000元房屋尾款外的按揭贷款及利息。由于原告至今未付清按揭贷款，该费用尚未实际产生，其金额也未能确定，原告应待实际产生后另行主张相关权利，原告的该请求在本案中本院不予支持。关于原告主张要求被告创世纪不动产公司赔偿原告支付一次性结清按揭贷款尾款的资金利息，因该费用尚未产生，原告应待实际产生后主张相关权利，原告的该请求在本案中本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告蒋*因成都市**道华府大道一段898号丽景华**和南道＊栋＊单元＊层＊房屋在第三人招商银行**高新支行产生的房屋按揭贷款余款由原告周*继续偿还。

二、被告蒋*、蒋*在原告周*付清上述按揭贷款后三日内协助原告周*办理房屋过户手续。

三、被告蒋*于本判决生效之日起三日内支付原告周*违约金30000元。

四、驳回原告周**、周*的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8020元、保全费2020元，由被告蒋*、蒋*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月七日