原告巴州区供销合作社联合社与被告浙**份有限公司、巴中金**任公司、巴中天**有限公司拍卖合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）巴中市**社联合社（以下称巴州区供销社）与被告（反诉原告）浙江红**有限公司（以下称浙江**业公司）、四川巴**责任公司（以下称四川**公司）、巴中市**有限公司（以下称巴中**公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2013年12月5日作出（2013）巴中民初字第7号民事判决。宣判后，浙江**业公司、四川**公司不服，向四川**民法院提起上诉。四川**民法院于2014年9月17日作出（2014）川民终字第345号民事裁定，发回本院重审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告巴州区供销社法定代表人的委托代理人陈**、熊**、被告浙江**业公司法定代表人的委托代理人汪**、李**、四川**公司法定代表人的委托代理人熊**、巴中**产公司法定代表人的委托代理人何**、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告巴**销社诉称：2010年1月3日，原告与被告金*拍卖公司签订《委托拍卖合同》，委托拍卖位于巴州区东城街正在修建的百度·大商汇1楼商用面积，以平方米单价拍卖，成交总价以房管部门确权面积计算。委托拍卖的是一楼除巴**销社570m2以外的部分，也就是属于巴中**公司所有的部分（即总面积－570m2）。同年3月18日经拍卖后，四川金*拍卖公司与浙江**业公司签订《拍卖成交确认书》，成交标的物变更为巴中市东城街189号百度·大商汇1楼从东至西面积约600m2，且该确认书并未送达给巴**销社，应属无效。同日巴**销社与巴中**公司签订《协议书》，再次确认处置该楼一层从东至西（除偿还供销社资产外，即570m2的商铺）的部分给浙江**业公司，如不按规定处置资产，所造成的损失和责任由巴中**公司承担。同日，巴**销社在《商铺买卖合同》上先行盖章，后由巴中**公司拿去盖章和浙江**业公司盖章，巴**销社未收到盖章后的《商铺买卖合同》。原审中，法院委托巴中银**限责任公司测绘，第1层建筑面积为1024.58m2。浙江**业公司实际占有总建筑面积为572.57m2，巴**销社实际使用452.01m2，减少面积117.99m2，巴中**公司多收取了商铺价款，应当扣减，浙江**业公司实际占有巴**销社117.99m2，长期从事经营获取收益。金*拍卖公司擅自变更委托拍卖的财产面积，违反《拍卖法》和有关法律的规定，构成违约。天**司擅自移交标的物，多收价款，侵害了原告的财产权，违反双方约定，应当依法承担责任。巴**销社从未卖出、更未经理事会同意处置集体所有的财产，应属无效。浙江**业公司从2012年3月至今实际占有和使用商铺117.99m2从事经营活动，既未支付价款，更未支付租金，给原告造成了损失，应当依法承担责任。原告请求：1、请求确认2010年3月18日夏理行与四川金*拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》无效；2、请求被告浙江**业公司立即按36200元／m2的单价计算向原告支付实际占有117.99m2商铺的价款4271238元；如果浙江**业公司不愿意购买，请求立即向巴**销社返还巴州区东城街（巴师附小正对面）一楼的商铺117.99m2；3、请求被告浙江**业公司赔偿原告的房屋租金损失约103万元【具体计算标准：以实际占有和使用的门市面积117.99m2、从2012年3月20日起至实际返还之日止、按同地段市场租赁价格计算。】或按应付商铺总价款计算资金利息（利率按商业银行贷款利率计算至付清为止），由四川金*拍卖公司、巴中**公司对上述损失承担连带赔偿责任；4、请求各被告共同承担测绘费用2785元。5、请求被告四川金*拍卖公司承担违约责任，按拍卖合同约定的总价1％承担违约金20.70万元；6、本案的诉讼费及必要开支的费用由各被告分别承担。

被告辩称

被告**鞋业公司辩称：我公司于2010年3月18日通过拍卖方式购得涉案房屋合法有效，所签署的《拍卖成交确认书》、《商铺买卖合同》等法律文件具有法律效力，当事各方应严格遵守履行。现巴**销社以四川**公司变更委托拍卖标的物、巴州**产理事会未同意处置拍卖且未向原告送达《拍卖成交确认书》为由，主张《拍卖成交确认书》无效没有法律根据。原告要求我公司支付其117.99m2房屋价款没有事实根据。根据《拍卖成交确认书》、《商铺买卖合同》约定，我公司通过竞买购得包括原告主张l17.99m2在内的涉案房屋，我公司已按约定支付价款1300万元（包括117.99m2价款）并取得房屋，余款待产权证办理过户后七天内支付。我公司已在《委托拍卖合同》、《商铺买卖合同》约定同意由巴中**公司收取价款，现原告再行要求答辩人给付117.99m2价款或退还房屋没有事实根据和法律依据。原告要求我公司赔偿117.99m2房屋租金损失没有事实根据和法律依据。我公司根据《竞买合同》、《竞买规则》合法竞得涉案房屋并签署完《拍卖成交确认书》，我公司已支付价款、接受房屋，原告已丧失涉案房屋全部权能，现原告再行主张房屋收益权（租金）没有事实根据和法律依据。本案属于发回重审案件，历经一、二审程序，现原告在重审期间变更诉讼请求，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条3款规定，巴**销社变更诉讼请求早已超过规定期限，重审法院应不予准许。请求驳回原告的诉讼请求。

反诉原告浙江**业公司诉称：我公司于2010年3月18日竞买成功后，与金**公司签订了《成交确认书》，与巴**销社和天**公司签订了《商铺买卖合同》，并按约定支付了购房款1300万元。合同约定买卖双方于2010年8月31日前到房产交易中心办理过户手续，卖方未按合同约定时间办理过户手续应向买方支付总价款0.1％／日的违约金，卖方一直未予办理房产过户手续，经我公司多次催告仍不履行义务，金**公司也未履行协助义务，已构成违约。反诉请求：1.要求被反诉人履行办理房屋产权过户手续，并承担违约金50万元，2.本、反诉费用由被反诉人承担。

被告**卖公司辩称：我公司拍卖行为合法有效，在拍卖过程中没有违约行为，我公司拍卖确认的标的物单价和大概面积符合委托合同的约定，原告的起诉没有事实依据。

反诉被告四川**公司辩称：我公司不是《商铺买卖合同》的当事人，不是反诉中适格的被告，浙江**业公司没有理由要求我公司协助办理产权过户，也没有理由要求我公司承担违约责任。

被告巴中**公司辩称：原告巴**销社以拍卖未经理事会同意应属无效的理由不成立，不属于禁止拍卖的情形。原告与我公司都同意拍卖给红**公司，不应再主张租金。本案关键是我公司与原告之间的结算问题，不是拍卖问题。

反诉被告巴中**公司辩称：反诉人要求我公司承担50万违约金没有根据。

反诉被告巴州区供销社辩称：合同约定办证由巴中**公司负责，房屋现在都没有竣工，责任在巴中**公司，房屋为新建，不存在变更过户问题，浙江**业公司也未找过我公司。

巴**销社提交了以下证据（复印件）：1、组织机构代码证；2、联合拆迁改造危房协议；3、建设工程规划、施工、拆迁许可资料；4、委托拍卖合同；5、竞买协议、拍卖规则及成交确认书；6、房屋面积测绘报告及公示；7、律师函及送达依据；8、会议纪录：9、百度·大商汇招商合同补充协议。

浙江**业公司、四川**公司质证时对巴州区供销社提交的第6组证据的真实性有异议，对其余证据无异议。

浙江**业公司提交了以下证据（复印件）：1、营业执照；2、组织机构代码证；3、竞买协议书；4、拍卖成交确认书；5、商铺买卖合同；6、危房拆迁联建协议；7、金涛拍卖公司收据；8、天**公司收据；9、催**（原件）；10、快递单；11、邮件跟踪查询单。

各方当事人对浙江**业公司所提交证据的真实性未提出异议。巴州区供销社认为商铺买卖合同后写有附该社和天**公司的补充协议，浙江**业公司未提供。浙江**业公司和巴中天**公司均称该补充协议就是巴州区供销社和巴中天**公司签订的危房拆迁联建协议，即第6组证据。

四川**公司提交了以下证据（复印件）：1、委托拍卖合同；2、拍卖标的面积；3、拍卖标的设计图；4、拍卖公告；5、竞买协议书：6、授权委托书；7、拍卖规则；8、拍卖成交确认书；9、拍卖现场记录；10、会议记录。

各方当事人对四川**公司所提交证据的真实性未提出异议。

巴中**公司提交了以下证据（复印件）：l、营业执照；2、供销社的房屋产权资料；3、危房改造协议；4、商铺买卖合同；5、委托拍卖合同。

各方当事人对巴中**公司提供的以上证据真实性未提出异议。

本院的认证意见为：浙**蜓公司和四川**公司对巴州区供销所提交的起诉前巴中**测绘公司的测绘报告（6号证据）的真实性提出异议，且该测绘报告与本案审理中本院依法委托该测绘机构测绘的测绘数据不一致，故对该社所提交的测绘报告（6号证据）不予采信。对本院依法委托的各方当事人共同选定测绘机构的测绘报告，浙江**业公司和巴中**公司虽然提出了异议，但未提供相反证据，也未申请重新测绘，对该测绘报告，本院予以采信。各方当事人对其余各方所提交其它证据的真实性均未提出异议，本院予以采信。

本院查明

本院确认如下事实：2006年9月15日，原告巴州区供销社（甲方）与被告**产公司（乙方）签订《联合拆迁改造危房协议书》，约定位于巴州区东城街189号巴州区供销社危房改造综合楼工程由双方联合改造。甲方以建设工程用地规划许可证批准的用地面积189号危房残值和被迁户旧房残值作为出资，乙方以综合楼的建设成本和被拆迁户新房安置向甲方的应补差款为乙方的融资。甲方享有分配综合楼临正街一楼从西至东，即九轴至四轴，再由此垂直向南直抵后墙的门市建筑面积570m2，三楼营业用房建筑面积1030m2，两项合计1600m2，并享有该综合楼的冠名权；被拆迁户享有综合楼的房屋以《房屋拆迁产权调换协议书》约定为准，由乙方安置还房到位；乙方享有综合楼其余的门面、营业用房和住宅。

2010年1月3日，巴**销社、巴中**公司与四川**公司签订的《委托拍卖合同》，约定的主要内容为：委托四川**公司拍卖标的详见巴中**公司给金**公司的资产表，即位于东城街现正修建的百度·大商汇一楼（不包括从西至东570m2的商用面积）。价款催收由巴中**公司承担，买受人存入巴中**公司指定的账户；成交标的由巴中**公司移交；给买受人办理产权由天**公司负责，巴**销社协助；巴中**公司应保证对委托标的有无可争议的处置权，权属争议导致买受人接受不到标的或不能办理产权的，责任由巴中**公司承担，巴中**公司有权获得除拍卖佣金后的全部价款等。巴中**公司在给四川**公司提供的一楼原始图上标注约600m2。

2010年3月10日，四川**公司发布拍卖公告，公告的拍卖标的为：巴中市东城街189号现正修建的百度.大商汇一楼从东至西，面积约600m2，起拍价36200元／m2。同月16日，浙江**业公司（甲方）与四川**公司（乙方）签订《竞买协议书》，参与竞买的标的是：巴中市巴州区东城街189号供销社综合大楼一层东面约600m2商铺。同月l7日，四川**公司编印的拍卖会注意事项及拍卖规则上填写的拍卖标的为：巴中市东城街189号百度·大商汇一楼从东至西，面积约600m2。同月18日，浙江**业公司竞买成功，双方签订的《拍卖成交确认书》中确认的成交标的物为：巴中市东城街189号百度·大商汇一楼从东至西，面积约600m2。成交单价为36200元／m2。

2010年3月18日，巴**销社、巴中**公司（卖方）与浙江**业公司（买方）签订《商铺买卖合同》，约定浙江**业公司购买位于巴中市巴州区东城街189号供销社综合大楼一层东面约600m2的商铺，该合同约定产权登记建筑面积共约600m2。对计价方式与价款约定：按建筑面积计算，该商铺单价为人民币36200元／m2，总金额人民币2172万元；以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。对付款方式约定，买方在合同签订七天内支付人民币1300万元（包括定金200万元），剩余约40％房款，在卖方办理房产过户手续后七天内由买方支付给卖方。对产权过户约定：2010年8月31日，买卖双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；卖方承诺在买方或委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于卖方故意拖延或者不及时提供相关材料的，买方按约定追究卖方的违约责任。卖方应在2010年5月31日前将商铺交付买方使用。对违约责任约定；若卖方未按本合同规定的时间交房和办理过户手续的，获得买方同意，本合同继续履行，卖方向买方支付总价款0.1％／日作为违约金，按日计算，直到买方主动要求解除或卖方履行完合同相关条款为止。合同签订后，红**公司按约定向巴中**公司支付购房价款1300万元。

天**公司向浙江**业公司和巴**销社实际交付供销社综合大楼一层商铺时，未履行书面的交接手续。巴**销社称天**公司系2011年12月9日向该社交付的商铺及相关营业门市和房屋，巴中天**公司对此未提出异议。红蜻蜓公司称巴中天**公司系2012年3月中旬向其交付的商铺，巴中天**公司和巴**销社虽然都提出是先向红蜻蜓公司交付，几个月后才向供销社交付的，但未能提供相关依据。

2013年4月22日，四川**事务所受巴**销社的委托，分别向浙江**业公司和四川**公司发出律师函，提出根据与四川**公司签订的《委托拍卖合同》，委托拍卖标的不包括应属巴州区供销的570m2，现根据测绘机构的测绘数据得知，四川**公司擅自变更了拍卖标的面积，将应属巴**销社的部分商铺拍卖并移交给了浙江**业公司，侵犯了该社的财产权，要求四川**公司承担相关责任，并要求浙江**业公司将该部分商铺价款支付给巴**销社。同年5月12日，金**公司、巴**销社、浙江**业公司的相关人员对涉案商铺价款的支付问题进行协商，巴**销社表示不对浙江红蜻蜓鞋业已实际占用应属该社所有的部分商铺面积，愿意以拍卖时的平方单价卖给浙江**业公司，浙江**业公司也愿意购买，因巴中**公司未派人参加，对支付商铺价款事宜未能达成一致意见。同月15日，浙江**业公司分别向巴中**公司和巴**销社发函催告协助办理商铺产权过户手续。同月22日，巴**销社回复称，按合同约定应由巴中**公司办理产权过户手续，该社只有协助义务。要求浙江**业公司及时支付所购买的商铺中属于该社的商铺价款。因各方不能达成一致意见，巴**销社收款无果，向本院提起诉讼。

审理中，各方当事人共同选定巴中银**有限公司对位于巴中市巴州区东城街189号巴**销社综合大楼第一层总建筑面积、浙江**业公司和巴**销社实际使用的商铺面积进行了测绘，测绘数据为：第一层总建筑面积为1024.58m2，浙江**业公司实际使用的商铺建筑面积为572.57m2，巴**销社实际使用的商铺建筑面积为452.01m2。巴**销社垫支测绘费用2785元。红蜻蜓公司实际使用的建筑面积为572.57m2的商铺中，有117.99m2应属于巴**销社所有。

巴中**公司在庭审中陈述，涉案工程因在单项验收过程中消防部分需要整改，没有办理相关产权及过户手续。巴**销社要求浙**蜓公司将其所购商铺中应属该社所有建筑面积为117.99m2的商铺，按拍卖时单价36200元／m2，将该价款共计4271238元支付给该社。

本院认为

本院认为：原告巴**销社与被告巴中**公司签订了《联合拆迁改造危房协议》，巴**销社与巴中**公司之间就位于巴中市巴州区东城街修建的百度·大商汇一楼形成了法律上的共有关系。巴**销社、巴中**公司共同与四川**公司签订了《委托拍卖协议》，巴**销社和巴中**公司与四川**公司之间形成了委托的法律关系；浙江**业公司与四川**公司签订的《拍卖成交确认书》，同日巴**销社、巴中**公司、浙江**业公司又签订了《商铺买卖合同》，应按照《商铺买卖合同》合同约定：该商铺建筑面积共约600m2，与《拍卖成交确认书》约定面积一致。巴**销社与巴中**公司、浙江**业公司签订了《商铺买卖合同》是对前一个拍卖行为追认。因此，四川**公司拍卖约600m2的商铺不违反原告意愿，四川**公司、浙江**业公司不存在违约，巴**销社请求浙江**业公司赔偿巴**销社房屋租金损失及商铺总价款资金利息的诉讼请求及要求四川**公司与巴中**公司对上该损失承担连带责任的理由不能成立，不予支持，依法应予驳回。关于原告请求确认夏理行与四川**公司签订的《拍卖成交确认书》无效的问题。拍卖行为是一种特殊的买卖法律关系，四川**公司是代表巴**销社及巴中**公司进行拍卖的拍卖行为，对于买受人来说，四川**公司的行为就是巴**销社、巴中**产公司的行为，原告无证据证实浙江**业公司与四川**公司有恶意串通行为，根据《拍卖法》的规定，浙江**业公司与四川**公司签订的《拍卖成交确认书》应为合法有效，原告请求《拍卖成交确认书》无效的理由不能成立，依法亦予以驳回。关于原告请求被告浙江**业公司按36200元／m2的单价计算向原告支付117.99m2商铺的价款4271238元，及不愿购买请求返还117.99m2商铺的诉请的问题。根据巴中**公司与巴**销社之间签订的《联合拆迁改造危房协议》的约定，巴中**公司多拍卖了本应属于供销社的117.99m2的商铺，其价款为4271238元，应由浙江**业公司在巴中**公司及巴**销社办理过户手续后将117.99m2的商铺的价款直接支付给巴**销社，其于下差价款支付给巴中**公司。反诉原告浙江**业公司要求巴中**公司、巴**销社办理过户手续的反诉请求的问题，反诉原告浙江**业公司依照《商铺买卖合同》第七条第（1）项要求巴中**公司、巴**销社办理过户手续的请求成立，予以支持。关于反诉原告浙江**业公司请求逾期办证违约金的问题，根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人特殊约定外，出卖应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第19条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的。本案中，浙江**业公司与巴**销社、巴中**公司签订的《商铺买卖合同》中约定了违约为50万元，因此，反诉原告浙江**业公司要求巴中**公司承担违约金50万的理由成立，本院应予支持。巴中**公司反驳称：案涉综合大楼在单项验收中因消防部分需要整改，还没有通过验收，未办理相关产权手续，但商铺已交由红蜻蜓公司使用和收益，该公司没有提供因逾期办证给其造成相关损失的证据，对其要求巴**销社与天**公司承担逾期办证违约金50万元的辩解理由不成立，本院不予支持。

综上，巴州区供销社的部分诉讼请求和浙江**业公司的反诉请求成立，本院予以支持，对本诉的其余请求，本院予以驳回。经本院审判委员会研究决定，依*（《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十二条第一款、第一百三十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条（五）项条之规定，判决如下：

裁判结果

一、由巴中市**有限公司和巴中市**社联合社在消防验收合格后为浙江红**有限公司办理所购商铺产权过户手续义务，由浙江红**有限公司协助配合办理；

二、浙江红**有限公司在办理过户手续后七日内向巴中**销合作社联合社履行4271238元；

三、天**司向红蜻蜓公司支付违约金50万元；

四、巴中市**社联合社垫支的测绘费2785元，由巴中市**有限公司承担。限判决生效后七日内向该社付清；

五、驳回原告巴中市**社联合社对被告浙**份有限公司的其它诉讼请求；

六、驳回原告巴中市巴州区供销合作社联合社的其它诉讼请求。

如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费51650元，由天**公司负担33000元，巴州区供销社负担18650元。

本案反诉案件受理费4400元，由天**公司负担4400元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。

裁判日期

二〇一五年八月二十八日